2012年2月22日国家统计局发布的《中国2011年国民经济和社会发展统计公报》指出，中国城镇人口首次超过农村人口，比例达到了51.27%，城镇人口达到6.9亿。今年3月份，社科院研究报告显示，中国要实现75%城市化目标应该在2040年左右，也就是说还需要30年。如果要完成2030年67.81%的城市化水平，意味着城市化率每年要提高1个百分点，也即每年1400万人口转移到城市。

    中国城市化率与买房心理预期

    目前，全球的城市化率为51.3%，其中发达国家城市化率一般在80%左右。非常巧合的是，2011年中国官方公布的中国城市化率刚好也是51.3%。

    中国城市化进程刚过半，要达到发达国家75-80%城市化率的水平，至少还需要30年。这成为中国城市规划与发展的中心命题，也成为中国民众“有钱就坚决买房”的一切理由和心理预期，也成为过去十多年里，中国房地产超高速发展的坚定信念和坚实基础；更是中国在奇高的房价上继续再攀“珠穆朗玛峰”价格的坚实逻辑。

    “75%的目标、还需30年城市化进程”，对于中国购房者来说，不要说中国的城市化还有30年，即便只有10年，住房也值得买进、再买进。

    从农村长期居住人口角度来反推中国城市化进程。不论是谁、不论是过去还是现在，只要去农村都可以观察到这样一个事实：农村长期居住人口全为“389961部队”。也即农村留守人员绝大部分是妇女（38）、老人（99）、儿童（61）。这表明，农村的青壮年人口毫无疑问早就全部流向了城市。

    我们用第一、二、三产业收入水平差距角度验证以上观察，第一产业的农业极低收入与城市二、三产业打工相比，年均收入至少相差10倍以上。也就是说，没有人傻到会愿意留在农村。

    2004年以来东部城市制造业出现的“民工荒”，形成生了一个巨大的悖论：一个13亿人口的大国怎么会有“用工荒”出现？作为全球制造业第二大国的中国早已成为“全球工厂”了，为何“民工荒”近年来还有蔓延到东部城市的趋势。更大的悖论还在于，一个城市化率仅刚过半的13亿人口大国，民工荒或用工荒又如何能够解释？难道农村还有青壮年转移不出来或没有转移出来？

    笔者愿意大胆的推论，中国的城市化率在70%上下——农村长期居住人口的“389961部队”不应该超过30%。这个推论，唯一可反“质疑”的，就是户籍人口与常住人口差异。

    对于农村二、三代农民工而言，他们已经不可能在回到农村务农了。如不能在城市里“立地成佛”（城市户籍），也断无可能回头是岸（农村务农）了。即便是由常驻人口变换成流动人口，他们仍会留在城市里。

    我国土地城市化（而非农村人口城市化），采用的是被媒体称作“摊大饼”扩张的城市化模式，而城市化过程中采取的是，把农业用地转变为非农建设用地的方式。

    2010年，官方媒体就曾批评城市化中的“大跃进”现象，指出很多城市的发展方式不且实际，贪大求洋。推进城市化的冲动来自对土地财政的依赖。千方百计把农民集体用地变为城市建设用地，违法拆迁、暴力拆迁时常发生。全国有655个城市正计划“走向世界”，200多个地级市有183个计划建设“国际大都市”。《人民日报》引述学者的话说，中国城市化进程有两个明显特征：一是土地的城市化快于人口城市化，二是经营城市的冲动超越经济发展规律。

    其实，每一个城市居住者都可以观察到自己所居住城市面积的快速增长。

    根据来自中国社科院的研究报告显示，多年来中国城市土地征收的数量有增无减，2005年征收面积445.4万亩，2010年就增加到688.9万亩，年均增幅超过9%。但从中国农业用地减少调查数据来看，农村减少的土地比城市用地增加的数据要大的多（在中国这并不奇怪）。从1996年至2002年，中国耕地面积年均净减少1027万亩，其中2003年一年净减少3400万亩。

    城市住房的各种现实困境

    再从城市已建和在建房屋数量角度来考察。

    已被世界公认的“劳伦斯魔咒”左右。劳伦斯魔咒说的是，摩天大楼建成之时，就是经济衰退之际。

    最近不少媒体披露了这样的信息：据不完全统计，全球在建的摩天大楼有87%在中国，目前我国在建摩天大楼总数已超过200座，相当于美国已经拥有摩天大楼总量。预计未来每天就有一座大楼封顶。以中国GDP不到美国的一半、人均GDP不及美国1/10、人均收入只有美国1/20，可以支撑如此多的摩天大楼吗？

    购物中心建设成摆设。媒体今年4月份报道，国际地产经纪商世帮魏理仕近日公布了“全球零售业调查数据”。在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都。天津约有16家购物中心在建，总面积达245万平方米，相当于25个西单大悦城。除非将消费仅占GDP36%快速提升一倍，否则，如此庞大的购物中心只能是摆设。

    个人住房中的烂尾楼风险。今年4月21日《经济观察报》，以“在建房产项目逼近48万公顷国土部警示烂尾楼风险”为题文章中，国土部提供了截止到2011年底的两个数据：15.4万宗和47.99万顷。这两个数据相当于过去三年年均供应量的4倍。

    今年5月份，西南财经大学推出了《中国家庭金融调查报告》引起了不小的轰动。轰动点有两个，第一个是，“中国自有住房拥有率达九成”；第二个更具爆炸性：中国家庭总净资产为69.1万亿美元，美国家庭总净资产为57.1万美元，中国家庭总净资产比美国高出21%。而该报告还提供了这样一个数据表明：中国城市居民人均拥有住房1.2套。而媒体也披露了6月份云南昆明市市长一个讲话中称：“有权有钱部门的人员有4、5套房子很普遍。”后者，符合笔者和多数城市居民的切身感受。

    中国目前到底有多少已售空置房、开发商待售库存房和在建房，无人能够得到的相对准确的数据。但从以上或更多的数据完全可以表明，“住房”的城市化率，已远超过“51.3%、刚过半的城市化”的给定目标。

    如此，中国房地产市场的未来发展可能会面临灾难性的“冰冻”后果。同样，中国的城市规划、设计和基建项目或许大多数会面临：“重整河山待后生”了。

    从中国的城市化进程看，目前的房价已经成为“珠穆朗玛峰”的价格了，这实在让人觉得可怕。（曲子）