河南作为全国第一人口大省，2008年年末总人口达9918万人，今年7月成为全国第一个人口超亿的省份。在郑州，700多万常住人口压力也开始转变为交通压力、高密度“强迫症”、公共空间匮乏等。城市渐渐成为“围城”：外面的人想进来，进来的人想出去。对此，房地产企业该有怎样的思考？

    东方地产：您认为房地产与人口之间的关系有多密切？

    李晓峰：应该说，房地产快速发展是基于两个因素：第一是人口，第二是城市化。而这两个因素又可以合二为一，就是“人口的城市化”。

    在城市化进程中，“进城”成了很多人的梦想，于是城市在膨胀，一环、二环、三环，不知不觉中，郑州市已出现了四环，甚至形成了“四环时代”。此外，郑开大道的通车加快了郑州与开封房地产市场之间的融合速度，“大郑州规划”、“郑汴一体化”的实施也将两地房价推向更高的阶段，由地产引领的“大郑州”概念正在走向现实。

    东方地产：很多人认为，是刚性需求让郑州的楼市只涨不跌。您对此怎么看？

    李晓峰：长期来说是城市化进程下的刚性需求在为楼市不断输入血液，但短期来说，开发企业的坐地升价、海外热钱的进入以及投机购房，促成了楼市的高房价泡沫。

    另一方面，近几年楼市经历波折后的强力反弹，也给购房者提供了一个错误的信息，认为房地产是增值行业，房子是增值保值产品，这也在一定程度上进一步刺激了房地产的繁荣。

    东方地产：您认为中国的城市化会让房地产受益多长时间？

    李晓峰：由于我国政府出台的全面经济刺激计划的实施，我国就业水平和国民收入将在今年出现较为明显的恢复，城市化水平将在今年出现增长加快的局面。根据预测，今年我国城镇人口将达到64729万人，城镇人口比重将达47.7%。而在1996年的时候，中国的城市化率只有30%，可见近十五年是中国城市快速发展的“黄金时期”。但是，城市化不是永无止境的，当城市人口发展到一定数量之后，城市化速度就会放缓。

    根据国际上的规律，当城市化率达到80%的时候，发展起来就会更为缓慢。由于中国人口过多，有人认为当中国城市化率达到70%的时候，就会逐渐缓慢。目前，中国的城市化率距离这一数字还有约23%。按照每年1%的城市化率增长，中国房地产还有二三十年的好时光。之后，房地产行业会从新房的增量转向存量房的租售。

   东方地产：目前有一个现象，很多有钱的人选择在郊区居住，您认为这反映了城市化发展的何种问题？

    李晓峰：钱钟书先生笔下的《围城》中说，城内的人想冲出去，城外的人想挤进来，千辛万苦进了城才知道出城的艰辛。

    这很像今天的楼市，一方面城市化进程加快，各市地先富起来的消费者及大中专毕业生向往着都市的繁华生活，想在市区内买房置业；另一方面，市区内有车有房一族，已厌倦了嘈杂的城市生活，追求空气清新的郊外第二居所；还有一些无房的工薪阶层，尽管想住在离单位较近的住宅里，但由于郊区较便宜的房价，他们选择了出城。

    我曾经读到这样一个数据：在郑州一些高密度居住区，负离子含量非常小，只有几百个，但在外环，负离子含量多达三万。这实际上反映出在城市化过程中，人们的物理居住空间正在恶化。这同时引发了一个问题：在城市摊大饼式的开发中，我们的政府，我们的企业，也许更应该思考我们的居住质量。