龙永图：建设中央商务区人气文化很重要

　　他，以自己的睿智和自信让中国成功加入了世贸组织；他，就是博鳌亚洲论坛国际咨询委员会委员、原外经贸部首席谈判代表、副部长龙永图。

　　昨日龙永图莅临石家庄，以高屋建瓴的眼界畅谈国际经济大势，把脉石家庄中央商务区的发展。

　　国际国内经济大势比较乐观

　　“每当一个新的中央商务区建成时，我就会想起一句老话：筑巢引凤。万达在全国筑了很多巢，现在就要看是不是能引来更多的金凤凰，并真正留住金凤凰。”龙永图说，这取决于两个决定因素：国际国内的经济形势到底怎么样，以及中央商务区这个“巢”经营得如何。

　　在谈到国际经济形势时，龙永图表示，“虽然国际争端频出，但经济全球化的大势没有改变。经济全球化趋势是否改变了主要看三个要素：科学技术是否兴旺发展，跨国公司的发展，还有全球产业的大转移。”

　　他随后解释说，跨国公司是经济全球化的载体。这次金融危机对美国金融业造成了重大打击，但是对汽车产业等美国实体经济影响并不大，跨国公司实力反倒得到了加强并进入全球化行列。此外，经济全球化的过程就是产业从发达国家到发展中国家的转移过程。因此，只要全球化发展趋势不变，那么中国还会像过去十年、二十年间那样，继续成为经济全球化中得益最多的国家。

　　“第二个大趋势就是中国经济大势不会变，经济发展的速度不会降下来。”龙永图充满信心地说，经济发展两个最重要的动力就是城市化和工业化。中国城市化和工业化起码还要再搞20年，因此中国经济发展的增速不会降下来，中国经济不会出现硬着陆，未来经济还会继续保持在8%以上的增速。最近的数据也显示，重庆GDP增速超过14%，贵州超过15%。

　　发展中央商务区

　　需要人气和文化

　　“中央商务区能不能发展好取决于很多条件，在这里我就讲两个重要条件”。龙永图眼中的这两个重要条件之一就是人气。

　　他说，中央商务区不能因为缺乏相应的配套成为像美国休斯敦那样夜间无人的“鬼城”。北京CBD、上海陆家嘴等都是聚集了大量的商务商业，如果晚上变成没有人气的“鬼城”，那么企业即使来了也会搬走，即使买了房产，价值也会很快贬值。他提醒，区域的人气越足，中央商务区的价值就越高。

　　在谈到第二个重要条件时，龙永图提出必须要在中央商务区建立一个好的文化，也就是提升软实力。这种文化可以分四个方面。其一是要培养一个国际经济贸易规范健全的文化，一切依法行事，一个没有法制文化的中央商务区，只能成为弱肉强食、混乱无序的商务区。

　　其二，中央商务区要建立一个廉洁、高效的政府文化。政府在中国的经济发展中扮演着重要角色，比如工商、税务等能不能以廉洁高效的工作来为企业服务，这对中央商务区的建设成功至关重要。

　　第三，要建立一个互利共赢的商业文化。由于一个中央商务区的企业很多，国内、国际企业，国营、民营企业，大、中、小、微企业都会共存，如何通过互利共赢来谋求共同发展极其重要。

　　此外，还应建立一个高质量的、服务的文化，让“服务”成为中央商务区一个最核心的名词。让物业更好地为业主服务，业主更好地为企业服务，企业更好地为市场服务。只要形成这样良性互动的文化，那么中央商务区肯定会成功。

　　陈淮：房产投资不能靠“高抛低吸”

　　作为石家庄人的老朋友，建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮以妙趣横生、谈笑风生的学者风范，和大众分享了他对中国经济以及房地产投资的真知灼见。

　　买房投资要“先入为主”

　　“人们以为买卖房子可以像股票一样‘高抛低吸’，错了！”谈到房产投资时，陈淮一针见血地指出，房子的盈利模式从来不是“高抛低吸”，它出手后基本上没有可能会像当初的成本一样再买回来，不会有像股票投资一样反复在低点买进的机会。

　　陈淮给投资者支招说，投资房产简而言之主要有三条原则：其一是先入为主，在城市某一类产业尚未达到其辉煌时就率先出手。例如，一个城市要真正形成一个核心市区，至少需要10—20年时间，如果等到这个区域成熟时再购买，投资者必将丧失分享财富增值的机会。

　　第二是动用金融杠杆，这才是房地产最重要的投资方式。假如花100万现金全款买房，即使未来房子涨到200万，那么假如不想降低生活品质，那么买到同样房子的重置成本就是200万。只有在不断放大的、动用金融杠杆的时候，投资者才能真正套现获利。

　　陈淮说，房产投资第三条也是最重要的一条就是要分享城市化带来的好处。人们经常问开发商成本几何，其实，开发商没花钱的东西往往是决定房价至关重要的因素。交通设施是否完善便利，周边景观是否美丽，这些房产配套因素虽然开发商自己没花钱，但是这些房子以外的外部投资，最终都要反映到房子的价值中。马克思的资本论中专门论述了地租理论。以在北京CBD买房为例，房价中至少有三五千是买的基础设施，三五千买的周边交通条件，还有三五千买的是人文环境，另外还有三五千买的是这个区域的工资水平，这就是房地产经济。

　　石家庄的短板在哪里

　　对于民众关注的中国城市化进程，陈淮说，中国城市化进入21世纪之后有四个重要的发展趋势。

　　“沿海特大城市的发展已经走到了尽头。”陈淮解释，这些城市还要进一步完善和改造，但是其人口承载力已经远远超过了土地和基础设施的承载力，没有扩张能力了。进入21世纪的第二、三个十年，中国城市化高潮的主阵地将在包括石家庄在内的中部6省和西部12省区的省会城市，以及地市中心城市等二三线城市，它们将是未来中国住宅和城市化的主战场。

　　陈淮说，“我们已经走过了平地形成一座新城的阶段。”在未来的城市发展中，沿着重要交通线特别是高铁的兴建将让城市群有了重新布局和发展的余地。他建议石家庄应抓住重要交通线所带来的发展机遇。

　　中国城市化进展还要进一步完善城市基础设施和承载力，这已迫在眉睫。中国城市化进程这么快，基础设施的改造、完善，提高城市承载力，也包括城市最具竞争力的中央商务区建设已经成为发展的核心方向。

　　“我们的城市已经走过了大规模建设工业园区的阶段，现在城市竞争力要靠商务功能的资本支配力和资本承载力”。陈淮以石家庄举例来说，石家庄不缺工厂，一五时期就是工业固定资产项目重点配置地；石家庄周边资源富足，在产业结构上既拥有最轻的轻纺服装制造，也拥有最重的钢铁汽车、采掘业等。但是石家庄的短板在哪里，就在资本支配力的高端商务功能上。（记者陈霞）