“史上最严”的房地产调控似乎到了一个十字路口。

　　3月份以来，各地楼市成交量持续回暖，大多数降价的项目停止降价，部分项目价格开始反弹。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。一些城市微调了楼市政策，甚至在一定程度上放松了调控。楼市的“价格底”和“政策底”似乎都已形成，不少购房者又开始感到恐慌。

　　尽管面临着稳增长的压力，但房地产调控的任务还没有完成，房价没有回到合理价位，长效机制改革也才刚刚起步。住房和城乡建设部有关负责人日前表示，要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

　　1．

　　楼市回暖速度超预期

　　降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势

　　楼市回暖的速度大大超出了人们的预期。

　　在一家门户网站工作的韩巍一直有买房的打算。去年下半年开始，他关注的北京东边几个项目的房价开始明显下降，今年初，降价的趋势进一步蔓延。韩巍觉得只要房地产调控政策不放松，房价还会下降，可以继续观望。

　　但从4月份以来，销售人员在电话里告诉韩巍，成交量不断攀升，原本的价格优惠减少了，新一期的项目价格肯定要涨，要赶紧出手。进入5月份，二手房中介更是直截了当地说，现在二手房又开始抢了，房价很快就要大幅反弹。

　　韩巍原本以为这是销售人员在忽悠，但到几个售楼处和中介门店一看，热闹的场面顿时让他有点发慌。“看这架势，房价好像压不住了。”韩巍决定不再观望，6月份一定要出手。

　　今年3月以来，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局最新公布的数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。

　　特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名符其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量最高的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。

　　住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为，春节以后楼市成交量之所以明显回升，主要的原因在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。

　　“从我们的调研看，成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”张小宏表示，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。

　　6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息。利率调整后，贷款买房的月供将减少，购房者的负担有所减轻。在楼市快速回暖的背景下，降息进一步降低了刚性需求购房的门槛，将促进楼市成交量进一步回升。

　　“5月份的成交量肯定不是年内的最高点，回暖还将继续。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，只要政府不出台更严厉的调控政策，降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。

    2．

　　房价止跌回升趋势明显

　　房价虽有反弹风险，却不存在像2009年一样大幅反弹的可能性

　　随着成交量大幅反弹，“房价可能暴涨”的气氛在楼市弥漫，不断刺激着购房者的神经。

　　从统计数据看，尽管房价还没有出现大的反弹，但有了成交量，房价止跌已十分明显。尽管各地仍有个别项目在降价，但降价优惠的幅度比前期明显减小。另一方面，此前价格调整较大的项目，如北京通州和大兴的部分项目，价格也开始回升。

　　相对于市场的变化，统计数据总是要慢一拍。记者日前在北京部分二手房成交活跃的项目采访发现，前期讨价还价空间较大的房源价格反弹迅速，个别小区甚至再现楼市火爆时期“一天一个价”的场面。

　　尽管北京市房协有关负责人公开表示，市场上没有出现恐慌性购房的情况。但实际上，在热点居住区域，购房者因担心房价反弹而入市抢购的情况十分普遍。尤其在二手房市场上，只要有性价比稍高的房源，就会出现排队看房甚至加价的情况。房产中介说得最多的一句话就是：“现在再不买，下半年房价涨起来，就错过时机了。你还记得2009年吗？”

　　在“买涨不买跌”的房地产市场上，人们买房的决策除了居住需求，最主要的是对房价走势的预期。如今，从观望到抢着入市，市场预期正在发生微妙变化。

　　央行降息或许将加剧这种预期的改变。业内人士普遍认为，今年信贷政策比2011年有了明显的松动，尽管放松银根是为了稳增长，并不是要救楼市，但资金一旦开闸，仍将通过各种渠道进入房地产业。

　　张大伟认为，目前房地产调控政策中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是人们判断房地产市场的风向标。一直在观望的购房者，可能会将降息的举动理解为调控政策开始松动，从而加快入市的步伐。

　　更值得关注的是，随着房价底部逐渐被市场确认，投资投机型需求又开始蠢蠢欲动。一位在浙江温州从事民间金融的人士告诉记者，温州房价去年以来普遍下跌超过三成以上，手里闲置资金较为宽裕的老板们最近正在到处看房，研究“抄底”的可行性。“现在实业这么不景气，还是投资房产最保险。”上述人士表示。

　　对于房价走势，业内人士仍然认为，房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先，由于3—5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。

　　龙湖地产执行董事秦力洪认为，楼市调控并没有出现根本性变化。开发商仍需把去库存、高周转、谨慎投资作为2012年的主旋律。从成交量上看，目前是市场最好的时候，从预期看，房价不存在大幅反弹的基础。

　3．

　　坚定不移加强调控

　　要促进地方政府、开发企业、购房者心态的“合理回归”

　　价格、政策和预期，构成了影响楼市走势的三角形。如今，每个卖房的人都告诉你，“价格底”和“政策底”已经出现，调控不可能继续严厉，该买房了。

　　作为普通的购房者，你还能继续淡定吗？

　　张大伟认为，市场所称的“政策底”，意思是此前调控政策过分严厉的时间段已经过去了，现在政策依然严厉，但适当降低了刚性需求的购房门槛，从形式上看有所放松。

　　事实上，在中央政府层面，房地产调控政策从来没有丝毫要放松的迹象。针对各方关心的政策走向问题，张小宏表示，当前仍要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。“我们有理由相信，在近一个时期坚持调控和市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调。”

　　今年初，有关部门负责人多次强调，将密切关注房地产市场的变化趋势，并积极研究储备政策。一旦房价出现反弹，将可能出台更严厉的调控政策。但目前业内人士普遍认为，中央层面很难再出台新的调控手段，唯一可能的是更严厉地执行现有政策。

　　尽管中央政府态度坚定，但一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控的心态已经十分明朗。目前为止已经有超过30个城市对调控政策进行了适度调整，其中大部分被叫停。但3月底以来，如扬州奖励购房等政策微调都在争议声中得以顺利实施，也被解读为调控政策放松的征兆。“现在看，只要不触碰限购这条红线，多数微调政策都有可能过关。”张大伟说。

　　尤其是在实际操作层面，除了北京上海等一线城市还在比较严格地执行限购等调控措施，一些城市的限购放松已经不是秘密。现阶段，依然在抑制成交量和房价反弹的，主要是严格的信贷政策。如二套房贷首付六成、1.1倍利率，三套房停贷等。如果信贷政策进一步放松，房价反弹的风险就会加大。

　　近期，国务院常务会议提出，要把稳增长放在更重要的位置。在经济发展方式尚未根本转变的情况下，人们担心，要稳增长，能够快速见效的手段和方式无疑就是刺激楼市，经济发展有可能重新回到严重依赖房地产的老路上。

　　专家指出，房地产调控的任务还没有完成，房价还没有回到合理价位，与房地产市场长期平稳健康发展相关的制度建设也只是刚刚起步。在这种情况下，房地产调控不能放松。政府要实现稳增长，应该注重培育经济可持续增长的内生动力，不能走过分依赖房地产业的老路。

　　针对一些地方政府可能以稳增长的名义放松楼市调控，住建部新闻发言人指出，当前仍要执行好限购措施，同时，要加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者，要严肃查处。住房和城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　张小宏表示，要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”。一是促进地方政府心态的回归。促使各地真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。二是促进开发企业心态的回归。当前情况下要促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，实现产品结构的调整，更好地适应市场，多建一些适销对路的普通商品住房。三是促进购房者心态的回归。一方面我们要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面要对投资、投机需求继续保持高压态势，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的。这样才能使住房逐步回归到居住的基本属性。