在资本市场摸爬滚打多年的河山资本总裁曹少山一直对中国经济有着清醒的认识，他直言，中国下调GDP增速其实是非常理性的做法。而对于国人多有诟病的房地产业，他却表示，应理性看待这个行业！在他看来，面对货币超发的现实，作为货币“纳洪区”的房地产，帮助中国避免了恶性通货膨胀。

家庭小型化是房地产发展的重要动力

    纵观世界各国城市化历程，可以发现这样一条规律：当一国处于城市化加速期（城市化率超过30%）时，往往也是这个国家房地产业发展的黄金期。这个规律同样适用于中国。据中国国际城市化发展战略研究委员会发布的《2010年中国城市化率调查报告》显示，2010年中国城市化率（按非农人口占总人口数计算）为34.17%，这表明中国恰处于城市化的加速阶段，而近几年楼市的大涨似乎也印证了这一规律。

    在曹少山看来，房地产业近些年的大发展虽然与城市化的快速发展密切相关，但追本溯源，它的发展还是离不开宏观经济的发展和人口结构的变化。这两大因素其实是推动任何一国房地产业发展变化最核心的动力。

    他进一步解释说，人口结构的变化又包括人口增长和家庭结构的变化。毫无疑问，人口的持续增长，肯定会带来住房需求的大量增加，从而推动房地产业的发展。“而家庭结构的变化，尤其是家庭数目的变化，更会直接刺激房地产业的发展。令人遗憾的是，这一因素往往被人们忽视了，实际上它对房地产业的发展起着更核心的，更根源性的作用。”

    家庭数目的变化为何会影响房地产业的发展？曹少山认为原因很简单，因为随着现代文明的发展，人们的独立意识越来越强，如今不论是在城市，还是乡村，很少有以前那样的大家族，更多的是单家独户，而且每个家庭的人口数量也开始减少。

    相关统计数据显示，虽然我国人口总数在不断增加，但我国平均每户家庭人口数反而从1953年的4.33下降到2009年的3.1, 即平均每年下降约0.02个百分点；特别是1990年到2009年间平均每年下降约0.04个百分点，从而造成家庭数量大大增加, 包括新家庭数量的增加。

    最新公布的第六次全国人口普查资料显示，2010年上海家庭户户数为825.33万户，占全市总户数的92.8％；户平均人数为2.5人，比2000年减少0.3人。

    “这就预示着，未来我国家庭结构将会继续小家庭发展的趋势，而在我国总人口每年增加的情况下，小家庭数目的持续增加必然会刺激房地产业的发展。”曹少山如此分析道。

    在谈及中国城市化发展现状时，曹少山直言，改革开放30多年来，虽然我国城市化得到了长足发展，但目前中国城市化率虚高比较突出，“半城市化”现象还比较严重。很多人，尤其是进城务工的农民，他们虽然长期生活在城市，但还不是真正意义上的市民。“在未来的发展中，要想提高中国城市化质量，必须解决好半城市化问题，让进城的农民真正安家落户！”

下调GDP发展目标无伤大雅

    在今年两会上，温家宝总理在政府工作报告中提出2012年中国GDP增长目标为7.5%，这也是近8年来国家首次将GDP增速调到8%以下。对此，一些专家学者担忧，这可能导致中国经济“硬着陆”。

    但在曹少山看来，下调GDP发展目标其实无伤大雅。他说，中央今年主动下调GDP增速目标，恰恰反映出其对中国经济发展模式存在不足的清晰认识。“坦率的讲，近十年来，我们一直在走主要以投资拉动经济发展的道路，很多地方的重复性建设非常严重。这种大量的低效率重复建设，不仅没有真正提高人民的实际收入水平和幸福感，还造成资源浪费。”

    他表示，经济发展有自己的规律，该发展的最终会得到发展，该下降的迟早会下降。“到目前为止，世界上还没有那一个经济体可以维持把GDP的50%用于重复的投资，而最终不导致经济效率的下降和大量的坏账。更为重要的是，一味依靠投资来拉动经济的发展根本不具有可持续性！中国不是神！遏制投资冲动，尤其是重复性建设投资，可谓势在必行。”

    “客观的讲，近些年来，在扩大内需的名义之下，投资拉动中国经济一路狂飙突进。很多产业，特别是房地产业，得到了超常规的发展，这其实是不正常的，也不可持续。因此，前几年得到极大发展的行业，适当降降温，回到理性的发展轨道上来，不仅对行业本身有利，对中国经济有利，也对广大百姓有利。”

    他直言： “GDP下调0.5个百分点，甚至2个百分点很正常。如果砍掉的是那些低效率、重复性建设，以及对提高广大人民群众生活水平没有任何意义的投资，这样的调整对中国经济百益而无一害。”

    曹少山也强调，在遏制投资冲动时，不能搞一刀切，将所有行业的投资一律紧缩，而应将政府、国企和民营经济区别开来。“这些年来各级政府部门可谓是投资的主体，而国企，尤其是一些垄断性企业，则是中央政府投资的‘重点客户’，这就使得原本经济实力相对弱小、迫切需要资金的民营企业‘供血不足’。如果还把GDP增速降低后的资金依然优先用于政府投资和各级央企，那民营经济的生存将举步维艰。所以，在未来的发展中，应该加大对民营经济的资金支持力度。”

    目前，欧债危机愈演愈烈，导致我国进出口贸易出现了持续下滑，与此同时，国内很多企业也开工不足。针对这种情况，他建议，国家应该及时调整发展策略。“欧债危机说到底还是欧美国家举债消费、搞高福利所致。解决这个问题肯定需要一个长期过程。在这期间，我们外贸出口要想延续近几年的两位数增长几无可能。这种情况下，就应该把经济发展的重心放在国内，努力扩大内需。

房地产业“稀释”了超发货币的“浓度”    

    当前，关于中国房地产究竟有无泡沫成为社会各界探讨的热点话题之一。在资本市场摸爬滚打多年的曹少山看来，包括房地产在内的中国绝大多数资产类型都有泡沫。

    “由于全球货币超发严重，其实不光中国，所有新兴市场在过去十年都出现了比较大的资产泡沫。但中国的资产泡沫比一些新兴国家还要严重一些。”曹少山如是说道。

    为什么中国资产泡沫会比一些新兴国家还要严重？他进一步解释道，这主要归根于中国整个投资市场近乎完全封闭，资本，尤其是民间资本缺乏投资渠道。偶尔有一些资本偷偷摸摸出去了，也不能形成气侯。如此一来，超发的、大量的资本就像一个堰塞湖横在中国经济之中。

    在这种情况下，大量资本就必然涌向各个行业，从而致使资产价格泡沫的产生。“最近几年为什么我国的古玩、书画产品，屡屡能在拍卖市场上拍出天价？这些古玩字画真的值那么多钱？我看未必，这里面肯定充斥着资金炒作，充满泡沫！”

    尽管我国房地产业也存在泡沫，但曹少山表示，其实它也没有我们大家想象中那么面目可憎，在遏制中国恶性通货膨胀方面，房地产业甚至做出了积极贡献。

    他说，追本溯源，近些年来房地产价格的暴涨与我们的货币超发不无关系。据统计，2000年中国整个的货币供应总量M2的数值是13万亿，去年年底的数字大概是78万亿。短短十年时间，货币供应量增长了七八倍，可见货币超发的严重性。

    众所周知，超发出来的货币需要有相应的实物代表，而一旦没有相应的实物作为货币代表，可以用货币代表的那些资产价格必然会出现上涨。

    那为何中国没有出现严重通货膨胀？曹少山表示，这其中房地产业功不可没，它就像一个蓄水池，不断“稀释”着超发货币的“浓度”。

    “1998年房改以前，城市里面工人的房子都是国家分配，不能上市交易，所以，这些房子虽然有使用价值，但没有货币价值。二次房改以后，房子产权归房主所有，可以上市交易。这样一来，一套房子就能值几十万、几百万，乃至上千万。这些价值不菲的房子一旦有了价值，就会吸纳相应的货币，也即原先不需要用货币表达的资产需要用货币来表达了。这样一来，就大大减少了流通中的货币数量。正是从这个角度来讲，房地产业在遏制通货膨胀中确实起到了很大作用。”曹少山说。