作为恒基地产(0012.HK)董事局主席,李兆基为旗下项目卖出全球最高售价的上佳表现高兴没有几天,一系列指责便接踵而至。
近日,恒基地产位于香港岛的天汇豪宅项目66楼A室以4.39亿港元售出,每平方米售价高达70万港元,创下全球分层豪宅单价最高纪录。在此之前,全球最高单价物业纪录保持者是英国伦敦的海德公园1号。
一场论战就此启动。这场由豪宅房价之争引燃的论战正在朝着“香港房价失控、亟待政府调控”的方向奔涌而去。那里才是真正的主战场。
向豪宅开刀
房价上涨过快,舆情汹汹,看来是政府遭遇的普遍挑战。10月23日,香港金管局对香港高端房地产价格的过快上涨作出反应,宣布即日起将豪宅首付比例由目前的30%提高至40%。
该规定适用于价值在2000万港元或以上的住宅物业。香港金管局称,香港豪宅价格已经超过了1997年创下的历史最高水平。在一份声明中,香港金管局提醒银行审慎放贷,并要慎重评估一旦利息上调将对借款人还款能力造成的影响。
香港金管局副总裁蔡耀君表示,整体房地产市场并没有明显的问题,但豪华住宅市场令人担忧。金管局同时强调,对于何时解除上述新规并没有时间表,金管局将加强实地审查,以确保新规定得以实施。
这一规定一经公布,立刻在楼市引起轩然大波。
对该规定不屑一顾的人士大多是开发商。据媒体报道,一位地产大亨的反应是,这一改变无关紧要,因为香港的豪华物业市场盛行现金交易。
然而,香港楼市是否由此出现泡沫的检讨言论依旧此起彼伏。
恒隆地产(0101.HK)董事局主席陈启宗公开发表言论称,外界不要轻信香港豪宅屡创新高的成交价。“那些购买豪宅的内地或香港富翁,就让他们去买,民众却不要尽信。”他说。
而李兆基则针对性回应说,成交价是真实的,内地人欲来港定居,香港没有遗产税,他们看准就买,再贵都买。
据香港本地媒体报道,推动香港豪宅上涨的买家中,有许多是来自内地的富豪。
中原集团主席施永青指出,香港的豪宅价格市场中,内地买家所占的比重至少达两到三成。会德丰地产(香港)常务董事黄光耀也表示,内地富豪已成为左右香港豪宅价格的主力军,除了两到三成内地买家外,两成为海外买家,一半才为本地买家。
对此,香港特区行政长官曾荫权表示,对于豪宅价格创新高会对对整体楼市造成“传染”,政府将密切监察。在参与一个电台市民热线互动节目时,他被问及的话题中大多与房价有关,显示出房价的高度敏感。
在一项由香港本地社团所做的抽样调查显示,91%的受访香港市民认为现时楼价偏贵,有60%更认为香港现时楼市的炒风严重,48%受访者更要求政府现时出手遏抑楼价。同时,有逾70%的受访者支持继续兴建居屋。
港府调控
受民意及担心房价失速可能危及经济全局的考量,近日,香港特区政府亦迅速展开调控前的一系列调研。
10月27日,香港特区政府相关部门邀请香港地产建设商会座谈,讨论楼市对策。出席的地产界人士包括:长实副主席李泽钜、太古前高层简基富、新地副主席郭炳江、信置主席黄志祥、会德丰地产执行董事黄光耀、新世界发展董事及地产建设商会副主席梁志坚,以及鹰君集团主席罗嘉瑞等。
会后,讯息渐明。双方讨论的焦点在于,地产界认为,政府应考虑修改勾地制度,增加土地的供应。而政府则向本地多家地产大佬发出暗示,豪宅价格升高可能拉高中低档楼价升高,若市场出现不健康情况,影响市民利益,政府不排除迅速干预。
梁志坚会后表示,该商会完全支持政府现行勾地政策,但细节上仍有可优化的空间。商会将与政府保持紧密沟通,互相交换市场资料。
“政府应以贴近市场的价格来为勾地定价,这样发展商可勾地的机会就能够提高。当前,楼市气氛良好,并无泡沫现象,并且近期楼价已开始有回落迹象,半山豪宅天汇高价成交只属个别事件。”梁志坚说。
与此同时,社会各界也展开治理楼市手段的研讨。截至目前,重新兴建居屋、平抑商品住宅价格建议最为惹眼。
但香港特区政府运输及房屋局长郑汝桦已在公开场合表态称,居屋与私人楼宇分属两个不同的市场,希望透过复建居屋去平抑私人住宅价格的做法并不可行,楼价应该由市场自行调节。
此前,地产界普遍认为,1997年香港楼市泡沫迅速破灭,与当时香港特区政府拟推出的8.5万居屋不无关联。
随着亚洲金融危机爆发,香港经济遭遇打击,居屋政策也逐渐退出。2002年,香港特区政府基本放弃了居屋政策。
迄今为止,香港特区政府对楼市调控的政策仍然相对温和,避免使用激进的行政措施:一方面是由于香港楼市自由化程度较高,开发商通常倾向于自我监管;另一方面,由于政府认识到房价上涨的背后,是资金流动性的泛滥。由于香港采用与美元挂钩的汇率政策,因此为了维持联系汇率,香港金管局向本地银行系统投放了大量流动性。
香港本地观察人士认为,目前,香港银行业间的资金结余大约为2007年和2008年多数时候的50倍。