“这里是我们的设计部，我们的房子都是先从电脑里盖的”。“这里是我们的财务部，一般人不给进来”……每到一处，他都一一向记者介绍。见到他，很多同事站起来，热情地叫他“潘总”。看见一些相熟的，他会和他(她)握手、问候几句。见拉着大车规划图纸的，他问，“这是什么，这么多？”修剪花草的花匠，也都和他打招呼。

　　他是一个有着300亿身家的老总，有时却也好奇像孩子。而对于房地产市场的种种问题，合他心意的，他便滔滔不绝；不合心意的，果断回避。对于限购等政策问题，他一律杀绝。还要叮嘱身边助理，“下次有记者采访，叫他们千万别问‘限购’的，我一律不答。”

　　谈调控限购后我变得很少说话

　　南方都市报(下称“南都”)：对于这一年的调控，你怎么看？

　　潘石屹：看2011年房地产宏观调控，我觉得应该再往前看一下。从“国八条”出台差不多六年的时间，房地产一直在不断地调控，但房子交易量和房子价格也急剧上涨，这与调控的初衷有点不一样。我们的领导认为调控的力度不够，所以还要出台最严厉的调控措施，这就是在2011年年初出台的，让一些城市实行限购。

　　过去六年，每一次政策出台，我和业内地产人士都会有交流，或者通过媒体交流，有时候是面对面的，包括跟住建部(原建设部)官员等各方面的交流。但从2011年实施限购政策之后，我就再没有“说话”，我变得很少“说话”。这一年多，我基本上推掉了所有房地产论坛，连博鳌亚洲论坛里面的房地产论坛我都没有参加。

　　南都：为什么？

　　潘石屹：原来出台的各种政策都是可以讨论的。比如力度大，或者力度小。我们怎么看这个政策、怎么看这个问题。可限购政策，它是最本质的变化。至于这个政策好与不好，我们曾经都通过各种各样的途径，将我们的想法向各级领导都表达了。

　　把时间放到六年之后思考，前面几年，房地产的框架是在市场经济的框架下做的。但限购从本质上来说，不是市场经济的政策，而是反市场经济的政策。市场经济中最敏感的、起决定作用的是价格、成交量等，如果供求关系不平衡就靠价格平衡。限购、限价的出台，实际上令市场经济中发挥最重要作用的几个力量都不起作用了。

　　论住宅住宅行业未来会过剩

　　南都：其实调控跟你们公司关系不大。

　　潘石屹：从比较个人的角度来说，最近这些年，所有出台的调控措施跟我们S O H O中国没有任何关系。我们做商业地产，无论限面积、限购、限户型，或者90/70，所有政策都是针对住宅，包括住宅里面要配建保障性住房等等，一切政策都跟我们没有关系。我们是超脱了经济利益的旁观者。

　　我们看主流，一个行业长期垄断或者实行计划经济就会发展得慢，无论社会产品的供给，还是社会服务，都比较差。所以，这时再看房地产，会发现我们是不是实行了一些政策，令现在的房地产退回到计划经济时代去了？

　　限购，实际上把市场经济中鼓励人们、激励人们把房子盖得更好的动力丧失了。没把社会中最需要的资金、土地、材料、管理技术等资源配置好。

　　南都：今年持续限购，也有的地方限价，你认为住宅市场会怎样？

　　潘石屹：中小城市，没有限购的城市发展会偏慢一点。从大趋势来说，中国还是在不断地城市化，从农村到小城市，从小城市到中城市，从中城市到大城市，这是一个大的趋势。而限价、限购，让外地人不能购买，从某种程度上是一个反城市化的现象。

　　设想一下，如果在中国大范围地限购限价5年、10年，对整个市场、对房屋产品的质量等各方面影响都会非常大。因为限价，开发商改卖毛坯房了，不做精装房了，原来努力多年才开始做精装房，如今又退回去了。算了，咱们不谈这，总之，最重要的还是取决于政府。

　　说建筑精装修的房子更环保

　　南都：可是，如你所知，大品牌开发商万科[简介 最新动态]等也被曝出质量问题。

　　潘石屹：现在建的房子质量要比十年前建得好得多，无论户型、用料。十年前建的房子，又会比二十年前建得好；二十年前建的，又会比三十年前建得好。如果非常客观地看中国这三十年房子的变化，任何人，只要不带有任何偏见，一定会得出和我一样的结论。

　　南都：但也有不少专家学者认为，中国的建筑，多数设计使用寿命只有50年，变“短命”了。

　　潘石屹：寿命缩短是计划经济、“文革”之前建的，质量不好的房子。现在出现大量的投诉，比如万科，背后另有原因。真正要把房子质量提高，开发商就一定要做精装修。如果做毛坯房，一家一户装修，不但浪费材料和设计，而且整栋楼有一段时间都在装修，有噪音、粉尘、还有污染。但开发商统一购买材料、统一设计、有专属监理公司，有专门的材料检验系统，整套工程一起做，比一家一户装修的质量高得多，也更环保。

　　当然，精装修过程中也会碰到各种各样问题。我十多年前做的SO H O现代城就是精装房，也曾遭到特别大的投诉。我们冬季施工时，在混凝土里放的防冻剂到了夏天会释放出氨气，气味非常难闻。实际上，原来做毛坯房时也是按政府规定放这个防冻剂。问题曝光以后，政府马上重新修改标准，要求冬季防冻剂再不能用含有氨的，这个问题就解决了，实际上也是行业的进步。如果开发商卖的是毛坯房，而装修队伍五花八门，如果出了质量事故，很难有人去负责。

　　南都：如何避免精装房出现不环保的情况？

　　潘石屹：严格检验。地板供应厂家、家具供应厂家是不是环保的？开发商有没有能力把不环保的、造成污染的排除在外？美国建筑标准有一个绿色建筑环保标准叫L E E D.SO H O中国从2007年开始承诺所有的建筑都要达到美国LEED标准。我觉得，达到一个统一的标准，这样才是工业化的产品。至于大气污染，开发商可以采用过滤系统，改变室内的空气质量。

　　看广州暂不考虑进驻

　　南都：我想知道广州的商业地产会不会有炸弹？

　　潘石屹：我们曾去广州考察过多次。2007年SO H O中国上市时，我们计划要在北京、上海、广州、深圳开发。但考察后，觉得广州商业地产远远不如北京和上海。

　　考察一个城市适不适合做商业地产，一般看它的第三产业发达不发达，这是直觉。另外，我们做商业地产还有四个指标：一是城市G D P的总量，衡量城市经济体量是大还是小。二是城市人均G D P是高还是低，体量大、可人口的数量多的话，就可能是一个比较贫困的城市，人均G D P是反映城市富有不富有的指标。三是每平方公里的土地上、城区面积上拥有的G D P是多大？这个指标对商业地产来说特别重要，它反映城市的繁华程度。如果城市很小，但每平方公里的G D P额度非常高，那它就繁华。无论商业还是办公楼，都希望在这个城市的繁华地段做，从第三个指标就特别能看出城市能不能做商业地产。最后一个是商业地产最重要的指标，就是看城市第三产业(服务业)占G D P的比重是高还是低，只有在第三产业占G D P比重高的时候，才需要办公楼。

　　南都：那你们有打算什么时候进入广州吗？

　　潘石屹：去年，我们又带队到广州考察过。广州第一个指标很好，G D P的总量和北京、上海都差不多的。第二、三个指标，人均G D P、单位面积上的G D P也差不多。第四个指标是第三产业(服务业)占G D P的比重，广州在这个指标上差好多。我记得北京是75.4%，上海接近60%，广州周围工厂占的比重是比较大。第二产业对办公的需求量不高，所以，广州办公楼的租金就老起不来。

　　南都：依你所言，广深的商业地产会有炸弹吗？

　　潘石屹：我觉得“炸弹”主要还是说住宅。因为商业地产不管怎么样，也不可能形成一个炸弹。住宅目前的租金回报率已经非常低了，量很大，开发商建的速度也快。此外，住宅千家万户的，先付首付，然后贷款，一旦房价跌下去，甚至会像香港的1997年一样形成负资产。

　　批小产权房是最大的房地产问题

　　南都：如果G D P再高的话，百姓更买不起房了。小产权房或许会因此更疯狂。

　　潘石屹：政府根本不应该叫它“小产权房”，这是误导。小产权房是那些做非法建筑的开发商，自己起的好听的名字，其确切的名字是违法建筑或者非法建筑。可开发商这样打广告，社会、媒体、政府就认可了，也跟着叫“小产权房”。其实，在我们国家的法律制度和政策里面，是没有小产权这一说的。只有一个产权，合法的还是不合法的，并没有大小之分。

　　南都：目前国土部表示要清理，你怎么看？

　　潘石屹：越早越好。如果说房地产有一个炸弹，那不在商业，也不在住宅，最怕的就是游离于法律和制度之外的事情。我们应该反思。为什么会有那么多违建出现？这对一个人的诚信问题有多大的危害？事实上，假发票现象和小产权房是一样的，现在还很难管。

　　南都：没有好的办法？

　　潘石屹：十年前管跟现在就不一样，五年前管跟现在就不一样，一开始根本就不严格，所以才造成今天这样的局面。

　　我觉得应该从这样的角度思考：第一，是不是在这个法律之外有违法乱纪的人老去违法？第二，现行法律合理不合理，是不是框框有点太窄了，太窄的话就要调整法律。多少年来，政府在土地法规和政策上没有做任何的调整，所以任何一点小小的调整，都可能受到阻力。所以，我觉得中国的房地产市场最大的问题，就是小产权房的问题。

　　南都：有没有补救办法？

　　潘石屹：很难。以北京为例，北京的小产权房超过30万套，如果一个家庭平均三点几个人，就有100万人。这个城市里面如果有100万人住在非法建筑里面，那拆了让100万人住哪？不太现实。

　　最好的办法就是要调整土地法律，把法律适当地调整得宽一点。在法律面前，该罚款的罚款、该补交出让金的补交出让金。不然，社会再往前走，可能小产权房就在政府的公共用地、在未来的规划道路上。今天不拆，住的时间越长越有问题，最后的结果可能就是出现自焚现象。3年前，成都的唐福珍自焚，就是这么回事。