在城市化规模总体稳定的背景下，中国城市化的质量问题日益突出，已经成为影响国家经济社会持续健康发展的重要因素。而提升城市化的质量与水平，也已成为我国“十二五”时期重要的国家战略。房地产业发展与城市化质量的提升是相互联系、不可分割的。城市房地产业的快速健康发展为城市化质量的提供了持之不竭的动力，而城市化质量的提升也为房地产业的发展提供了良好的环境和条件。城市化质量的核心要求是人口、产业、空间、社会的和谐统一，与之相适应，在质量导向的城市化进程中，房地产领域也将出现新的发展趋势，体现出民生化、绿色化、区域化和多元化的发展特征。

    一、民生化

    我国城市化发展已经进入了从规模向质量转变的关键时期。这一时期，大规模转移人口的住房需求不断增加，而随着城市居民生活水平的提高，对房地产的消费特别是改善型需求同样表现出非常明显的同步提升。从长远来看，城市化的大势不可逆转，我国国民经济又快又好的发展方向没有发生根本变化，城市化对房地产持续而旺盛的市场需求仍然会长期存在。但是，由于经济社会发展的阶段转变和结构调整，这一时期的住房问题已经不再是一个单纯的市场问题，伴随着城市化进程的不断加速，大量城市人口的住房问题已经不能通过完全市场化的办法来解决。在新的历史阶段，从国家战略的角度出发，我国房地产发展的目标已经具有更多的民生特色，其主要任务是通过影响供给和需求，一方面通过加大保障性住房供给，扩大保障覆盖范围：一方面抑制投机性购房，规范房地产市场秩序，解决普通民众的住房问题，最终实现“住有所居”的目标。在这一大背景下，房地产业也需积极调整思路，凸显民生主题，积极履行社会责任，体现行业道德和操守，杜绝唯利是图、不择手段的行为方式，自觉维护市场经济秩序，积极投身保障房开发建设，缓解城市居民居住压力，努力提供优美的城市景观，创造美好的生活环境，改善人民的生活品质，以自身产业健康发展促进国民经济的健康运行。

    二、绿色化

    绿色发展是当今世界经济社会发展的潮流，实现绿色发展也是城市化质量提升的内在要求。随着气候变化和资源环境压力的不断增大，外延增长式的城市化发展方式已经难以适应新形势下的发展要求，也就决定了未来中国城市化将不可能再走传统的高耗能、高污染、粗放式的道路。目前，在城市化发展进程中，低碳与绿色正在成为中国城市发展的热点，绿色交通、绿色能源、绿色建筑、绿色生产、绿色消费等已经成为许多城市发展的主题，低碳城市、生态城市、绿色城市等城市发展模式也已经在全国各地普遍出现，城市绿色发展将成为一种趋势。适应城市绿色发展需要，房地产绿色化趋势也将更加明显，资源节约、环境保护导向的绿色房地产将成为主流。中国房地产发展中会更多地增加绿色元素，在设计、开发、建设、维护等各方面突出强调绿色理念，大力发展绿色建筑、智能建筑，最大限度地节能、节地、节水、节材，保护环境、减少污染，为人们提供“安全、适用、节能、环保、美观”的产品和健康、适用和高效的工作和居住空间，营造与自然和谐共生的城市环境。

    三、区域化

    城市化发展质量和水平具有显著的区域差异性。房地产发展同样也需要重视这种差异性，针对不同发展水平区域需要提供不同的产品和服务。目前，中国东部地区经济基础较好，区域城市化水平总体较高，整体发展较为平稳。同时，受国家西部大开发战略的影响，西部地区城市发展也极其迅速，西部城市化发展的后发优势将逐渐凸显。为进一步缩小地区发展差距，在今后的一段时间，国家将会延续空间均衡发展战略，对西部地区、沿边地区、民族地区等重点地区给予更多的政策支持。相应地，上述地区的城市，尤其是区域中心城市会有一个跨越式的发展，无论是在城市规模还是结构上都会有较大幅度提升，城市的带动和辐射作用也会显著增强，城市化速度将持续加快。这就需要房地产企业根据不同地区城市化发展水平设计发展重点，有针对性地选择和安排房地产发展模式，更多地关注西部地区房地产发展需求，积极参与西部地区城市化进程。同时，区域之间的人口与产业转移也直接影响房地产业的发展。由于资源要素集聚程度不同和公共服务非均等化影响，人口从小城市向大城市转移的梯度特征依然明显。另一方面，随着劳动密集型产业逐渐从东部转移到中西部，以及大城市生活压力的增加和中小城市条件的改善，由大到小的人口和产业转移也日益增多。这也需要房地产业适应区域人口和产业转移的需要，在提升大城市房地产发展品质的同时，特别注重中小城市房地产发展的需要，因地制宜地促进中小城市房地产质量的提升。

    四、多元化

    城市化不仅是一种经济现象，也是一种社会现象，具有丰富的社会内涵，是促进社会繁荣稳定的必由之路。中国城市化集中体现为人的城市化，既表现为数以亿计人口数量的增加，也承载了人们在城市生存、成长、不断追求城市生活品质、谋求更高更好发展的梦想与追求。从这个角度看，房地产业提供的产品不仅仅是一个生存空间和单纯个人或家庭的载体，而是一种发展和享受资料，是居住者运用和发展智力，体现自己社会价值和进行学习、研究、娱乐以及社交等活动的重要场所。就房地产发展而言，不同城市特色不同，不同城市社会阶层要求不同，特别需要尊重城市特色和社会不同阶层的个性需求，丰富房地产的社会文化内涵，围绕不同城市核心价值和品牌提供产品，围绕不同社会阶层的核心需求提供产品和服务。同时，从现实情况看，地方政府与房地产企业的双赢发展是本世纪以来中国城市化发展过程中的显著特征之一，这一特征凸显了权力和资本的力量，推动了城市化快速发展，同时也弱化了城市化发展的公共价值导向，带来了一次漫长而艰难的利益格局调整过程。在一些地方，依赖政府与开发商形成明确的或默许的利益捆绑所推动的城市化往往违背公众意愿，侵害公众利益，极大影响了社会的和谐稳定。这也迫切要求房地产业在提供产品和服务过程中特别尊重与重视社会不同阶层和利益群体的表达意愿和参与公共事务的权利，积极主动地吸收和反映社会各界诉求，通过参与多元、包容的社会环境建设提升产业发展素质，实现物质开发与社会建设的和谐统一。