顾云昌

　　特约评论员，中国房地产业协会副会长兼秘书长，教授级高级城市规划师。历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。是国家房改方案的主要起草人之一，房地产理论研究界的泰斗级人物。

　　两首歌可以描述现在房地产的现状，一首是《雾里看花》，一首是《吻别》。

　　对房地产，政府的态度明确，一是坚持房地产市场调控不动摇，二是促进房价的合理回归，三是促进房地产市场健康发展。其中关于房价的合理回归是第一次提出来。怎么看待房地产发展？这是一个令很多人困惑的问题。

　　对于买房者来说，还在观望或是彷徨，买还是不买？买会怎么样？不买会怎么样？对于地方政府来说，他们很焦灼，到底怎么办？按照目前这种状况发展下去可能会影响到地方政府的财政收入，对于开发商来说更是纠结。

　　半个月前，索罗斯的一位高官找到我，问我两个问题，第一，中国搞房地产市场调控，到底想干什么？第二，中国那么多的流动性怎么消化？既然有那么 多流动性，就应该投入房地产。我告诉他：前两年房地产已经大量吸收了流动性，把房价抬得很高了，现在已经限购限贷了。但是，在这位索罗斯官员看来，这些流 动性也没有流到股票市场，没有流到农业市场、黄金市场、宝石市场、古董市场等等。

　　总体说来，房地产当下可以用两首歌来形容，一首是《雾里看花》，另一首是《吻别》，这就是目前的市场态势。

　　房地产发展到今天，仍然充满变数，结果难料。

　　之所以说《雾里看花》，是因为现在仍然存在多方博弈，仍然充满迷雾和变数，结果难料。

　　我认为：中国的房地产始终是为宏观经济服务的，房地产是一个很大的产业，而且是第一产业，虽然汽车产业、旅游产业也是支柱产业，但是力度不一样，我用一个数据来说明。2010年一年房地产销售额超过8万亿，老百姓花8万亿买房。2010年汽车销售卖到1840万辆，销售额不到2万亿。2010年旅游收入2.1万亿，两者相加是3万亿多。

　　进入本世纪，中国的消费结构发生了变化，过去是衣食为主，现在进入了一个房车时代。特别是过去十年房地产发展对中国经济贡献增大，对老百姓居住 条件的改善发挥了重要作用，对城市的面貌也发挥很大作用，这应该肯定的。不能因为房地产出了问题，就否定这个行业取得的成就，应该实事求是。就好像加入 WTO以后，中国有了国内国际两个市场，对中国的经济在前十年的发展起了非常大作用，也出现了外贸结构性问题，但是，不能因为出现这个问题就影响对加入 WTO的判断。那么，房地产发展到今天，究竟出现了什么问题？我认为主要有两个问题，第一，房价上涨过快，有些城市已经出现饱和。第二，中低收入家庭买不 起租不起房。所以，房地产市场就必须要解决这两个问题，第一，1000万套保障房正在建设中，2012年还会继续保障房大规模的建设，中低收入住房将会有 望得到解决。第二，房价上涨势头现在已经基本就初步控制住。全国房价连续三个月环比下滑，尽管到目前为止，全国的房价同比是上升，但上升的幅度已经大大减 缓，如果把CPI的指数加进去，房价没有上升反而是下降。全国房价还有很大的差异，浙江、江苏、北京、上海这些城市交易量已经下滑，有10%～20%多的 下降，房价回落。

　　但总的来说，房地产处在低迷状态，低迷必然会影响到土地市 场，土地的交易量减少，土地的出让金的收益也在减少，就会影响到地方的财政收入。土地财政对地方财政而言有很大的比重。不说中小城市，就说广州这样的大都 市，2010年土地税收占到广州市地方财政的48.9%多，土地财政下降必然会影响到地方政府的运营。安徽某市市长告诉我，安徽土地出让金下降到一半。中 央政府有个要求，土地出让金当中净收益10%要用于保障房，10%用于教育投资，10%用于水利，15%用于农业。如果土地出让金减少了，净收益减少了， 这些所谓10%、15%的投资也会减少，就会影响到整个地方的开支，这个问题现在看得比较清楚。

　　房地产市场从黄金时代变成白银时代，我们要适应这种变化，产品要创新，融资要创新，管理要创新，通过创新来适应变化了的市场。

　　之所以说《吻别》，吻别什么？房地产黄金时代过去。调控目的是调整我们的发展思路，像高铁一样，房地产的速度也在调整，速度可能要适当放慢，我 们开发企业的利润率也要下降。那么，与此相对应，我们吻别了黄金时代，进入了白银时代，白银时代虽然利润没那么高，但是仍然有发展空间，发展空间在哪里？ 就是我们的城市化进程。中国原有的居民住房得到不断的改善，特别是许多房仍在拆迁之中，不要因低迷就对未来失去信心。有人说如果房价下降50%，中国将会 出现十年盛世。我不相信！当初香港房价下降了68%，就有人跑到中央政府救助。西班牙房价降了20%，也没见好转，但失业率高达20%。我认为：宏观经济 和房地产是正相关的关系。不可能是国家宏观经济很好，房地产却一塌糊涂。房地产很好，宏观经济却不行。

　　所以，要把保增长放在相对重要的位置上，房地产没有理由出现严重衰退。但是，我们调控下的房价这种情况是暂时的，不是长远的。中国的房地产市场未来还有很大发展前景。

　　房地产市场从黄金时代变成白银时代，我们要适应这种变化，产品要创新，融资要创新，管理要创新，通过创新要适应变化了的市场。这是什么市场？是卖方市场进入买方市场。