中国房地产开发的热潮正在经历着历史性的大迁徙。伴随一线城市土地资源的日渐稀缺，房地产投资方向近年来向二三四线城市梯度转移的态势愈发明显。在此过程中，既有的土地价值格局悄然被改写，土地供方和需方利益诉求出现对接错位。
    
    北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新副教授认为，中国城市土地交易近年来开始呈现出一种供需失衡的尴尬境地，即“一线城市土地供不应求、二三线城市土地供大于求”。这种“极冷极热”的非良性土地交易状态，势必需要某种外力加速其改变。

    基于这一现实背景，8月28日，由中国房地产报和中国住交会联合主办的“中国土地交易促进联盟”第二次筹备论坛在北京通州大运河北岸环境优雅的泰禾红御会所召开。主办方希望借助中国房地产界两个最大的信息和资源整合平台，推进中国城市土地利用市场良性氛围的形成。

供需对话成现实希求

    会议当天，来自全国近20家土地收储机构和30余家房地产开发、投资企业以及规划、策划机构的嘉宾构成了土地交易四方对话的基础阵容。

    “中国土地交易促进联盟”给自己的角色定位是“介于土地供需双方之间的摆渡者、引路人”、“土地交易要素集成的搬运工”。对于这样一个“穿针引线”的角色，土地交易各方到底有怎样的期待？在论坛上，记者努力从各方声音中提炼出他们对联盟的各种希求。

    “中国土地交易促进联盟，我觉得应该马上成立！它对像我们文登南海新区这样的供地方来说非常重要。”山东文登南海新区管委会副主任王新华简单实在地喊出了自己的心声。文登南海新区位于威海市南部，据说境内有数万亩堪比威海银滩的未开发的沙滩海岸资源。而让王新华焦虑的是，它至今“养在深闺人未识”。

    而作为土地需方的北京金隅嘉业房地产开发有限公司投资发展部经理姜新萍也同样怀揣焦虑：“房地产企业寻找项目的过程中经常要面对90%以上的无用信息，仅有不足10%的信息能对投资决策构成指导。”姜新萍说，这是最让前期部经理头疼的事。

    如果能有一个房地产企业前期部和地方土地收储机构直接对话交流的平台，则自然王新华和姜新萍都很期待。

    不单如此，“现在土地交易越来越透明公开，企业之间也并非一定要争得你死我活，而是一种竞合关系，也许今天竞争，明天就可能有合作。所以我觉得资源共享、信息共享也是可能且必要的。”姜新萍说。

“土改”使命任重道远

    但对于土地交易促进联盟的筹办方而言，促成“供需见面”绝不是惟一目的。现实和历史的经验证明，缺乏公益心和价值观高度的土地交易促进平台必定早夭。在中国城市化推进以及土地利用的现实生态中，还有诸多更涉及宏旨的问题至今悬而未决。

    比如说，如何提升地方政府土地招商质量、提升城市化水平的问题。中实（集团）公司总裁助理、北京国际信息产业基地董事田耕认为，改革开放初期，地方政府靠政策差异和区位优势吸引投资的优势正在逐步走向萎缩。今后更多要依靠专业人士来提升招商水平，比如“地方政府可以通过机制创新，使第三方专业人才进入公共服务领域，参与到土地交易过程中。”

    这一观点迅速引起高策顾问机构总经理车轮的共鸣。他也认为，尽管房地产开发向二三四线城市转移是大势所趋，但其过程必定也将“痛苦”：新兴城市和区域如何与传统的土地价值格局相竞争？如何吸引到更多关注？车轮认为，最关键的是要依靠专业力量，做好前期的规划设计环节。“只有真正在前期做好工作，才会使土地在后期的招商中表达、发挥出价值。”

    此外，对中国土地交易良性生态的促进，更为重要的是对政策环境的优化。这也是“中国土地交易促进联盟”致力于将专业顾问、学术指导等智囊力量做大做强的原本考量。实际上，在联盟筹备过程中，已经将行业意见的充分表达付诸行动，比如不久前中国房地产报报道的专家对国土部地价信息披露制度的建议，在社会各界迅速引起强烈反响，对土地决策部门亦不无促动。

    中国土地学会常务理事、国土资源报社原总编辑刘允洲认为，在筹备土地交易促进联盟成立的活动中来讨论当前的房地产开发的区域转移问题，意义深远。他提出的假设是：“如果土地交易各方能够看清今天的形势，能够更好地融合在一起，各自完成分工，就一定能够推动房地产开发健康有序地发展，健康有序地向二三四线城市递进。”而对于中国房地产开发大局，这将是“一个和谐的局面”。

论坛传真

    在“中国土地交易促进联盟”第二次筹备论坛上，土地收储机构、开发商、投资企业以及规划、策划机构的代表就土地市场的走向、供需双方的关系以及联盟的成立问题纷纷发表了各自的意见、建议。

话题一：
二三四线城市如何吸引房地产投资？

“服务”是推地的保障

    合肥是一个内陆城市，城市资源也不占优势，但是我们服务做得比较好。第一个就是要快，大连万达6月18日在合肥市拿了100多亩地，在7月11日就进行了开发；第二是打造阳光地产市场，从2007年以来，合肥市市委、市政府组织相关部门，先后在福州、上海、南京、北京等地进行广泛推介土地，收到一定成效。

    ——合肥市土地有偿使用服务中心主任 吴厚兵

迫切需要联盟协助推地

    我觉得“中国土地交易促进联盟”应该马上成立。文登南海是个小城市，但既濒临海边，又有丰富的土地资源，有12公里的金沙滩，并且是处女地没有开发。我们希望这7万多亩土地由土地促进联盟负责向大家推荐。

    ——山东文登南海管委会副主任 王新华

请关注晋中

    晋中市现在要主推晋中北部新城，它位于太原和晋中中间，离太原机场只有10分钟车程。北部新城一期规划是7.6平方公里，已经通过山西省政府批回土地将近1000亩，这一块土地从2000年开始晋中市政府已经投入500多亿元，目前已实现了六通一平。

    ——山西晋中市土地收购储备中心主任 武时春

让专业人士参与土地交易

    一个地方要发展起来，要靠三点：第一是境界要高，高瞻远瞩，不急功近利，为老百姓服务；第二，区域发展需要专业人士参与，地方政府在招商引资上应该通过机制创新，使第三方包括中介方参与到土地交易过程当中来；第三，发展不能仅仅局限于房地产，还要跟当地的产业结合在一起，只有乐业才能安居。

    ——中实集团总裁助理 田耕

应建立城市投资评估体系

    我们很希望“中国土地交易促进联盟”这个平台尽快搭建起来，希望不光是提供信息，还要包括评估。可以建立一个城市投资等级体系，分为一、二、三、四、五个等级标准，按顺序排序。因为各个企业发展侧重点是不一样的，这个体系建立起来，对于企业、联盟来说都是实实在在的。

    ——北京金隅嘉业投资发展部经理 姜新萍

区域定位很关键

    每个区域寻找定位非常关键，只有通过规划，把城市定位和城市构思及设计真正地实现，并指导合理开发，开发商才会愿意进来，土地才可以升值。

    ——高策地产顾问机构董事总经理 车轮

规划弊病亟待根治

    我在实际工作过程当中发现，我们所有的开发区也好，新拓展的城市土地也好，都需要对原有的规划进行调整。政府部门拿着3年前制定的控制性规划去招商，所有指标都会出问题。这就产生一个矛盾，要么政府带头突破所有控规，要不就是规划管理部门强行执行这个指标，使你招商费劲。

    ——五合国际董事总经理 陶滔

话题二：
开发商如何在二三四线城市找地？

找到适合自己的城市

    开发商在选择二三线城市之前，首先要对自己的公司有非常全面的认识，因为不同的企业有不同的产品线，包括核心竞争力等等。每一个企业盈利模式和开发的优势以及长项是不一样的。进入二三线城市一定是战略导向型而不是机会导向型。

    ——金融街控股有限公司投资发展部经理  田增润

关注改善性需求

    当大多数城市处于产品供大于求的情况下，选择那些住宅产品将要面临升级换代的地方可能更合适。

    ——融侨集团北京公司总经理助理 叶兴嵘

消除开发商的不信任感

    对于铁岭这样的三线以外的城市来说，我们作为民营背景的一级开发商，在前期很直观地发现开发商不信任我们。所以我们后期逐渐调整策略，每一次做招商活动的时候，跟开发商接洽时会把政府人员拉上，用这种手段消除开发商对你身份的信任问题。

    ——铁岭财京投资有限公司营销总监  冉启辉

给开发商成熟的“林子”

    很多开发商选择的时候实际上他们也是有取舍的，也会讲究时间顺序，看到哪片“林子”比较熟，他们会选择先进入。我们对政府和开发商有两点承诺。对政府要做到雪中送炭，把政府修不了的路在3年到5年的时间里实现；对于开发商承诺，我们在每一个新城策划当中有不同的策划特点。

    ——滨海团泊新城控股有限公司总经理  胡继东

两类城市是发展重点

    从我们的观察来看，我们提出两个标准。第一，从城市开发的角度看，现在已经从单独的空间领域拓展阶段，逐渐过渡到以一线城市为主，以整个城市群共同支撑经济发展的阶段，把一个点变成了一个群、一个区域，就是我们说的经济圈。现在一些经济圈里面很多二三线城市增速往往比一线城市要快，这些城市是我们优先选择的重点。

    第二，从首位度标准来看，其实就是3个指标：人口、经济、城市专属资源。比如长沙，处处是商圈，吸引了周边很多人过来，人群吸附能力很强。再比如青岛、大连等滨海城市有城市专属资源，这种城市也是应该首先考虑的。

    ——华高莱斯投资顾问 王琪

让资源进行有效对接

    针对“中国土地交易促进联盟”，我建议各类的开发形式、开发内容，在通过这个平台聚合的前提下尽可能地有主导的模式和方向。二三四线城市的核心问题是城市更新或者说功能改造，包括商务、商业、高端住宅等，这里面有很多共性的东西，如果对这类信息有所设定，就能有效找到资源方和投资方，使资源可以进行有效地对接。

    ——上海同土智方城市运营机构总经理 黄开杰

话题三：
土地供应与城市建设如何同步

当前供地存在短板

    当前我们土地供应当中问题很多，一是土地供应不均匀、不均衡，大多集中在一线城市，集中于一些土地增值比较高、比较快的区域或地块。二是真正供地的效率以及供出去的土地转变成房屋的效率都存在问题。

    现在企业关注的都是一些大城市的土地，实际上针对房地产，在一些二三四线城市，还有很多增值效果不是特别明显的或者说现在不是特别明显的、购买力相对比较弱的一些地方，发展潜力非常大，如果从比较长远的角度来看，应该去投资。

    组建“中国土地交易促进联盟”是一个非常好的事情，我希望不仅仅是关注于房地产运作、土地的供应本身，我觉得应该更关注如何有利于社会发展，从这个角度来做，获得各方的支持会更多一些。

    ——中国土地勘测规划院副总工程师 邹晓云

跟紧城乡用地统筹步伐

    在调整城乡用地统筹上面，将出现从“三七开”往“四六开”调整的趋势。现在实际上全国城乡建设用地面积是“三七开”，即30%是城镇建设用地，70%是农村建设用地，未来到2020年调整到“四六开”，即40%在城镇，60%在农村。

    这就要求在改革征地制度方面，需要严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制，依法征收农村集体土地，按照同地同价的原则及时给农民和集体经济组织合理补偿，解决好被征地农民的就业、住房和社会保障问题。此外，在土地利用规划确定的城镇建设用地规划范围外，批准占用农村集体土地用于非公益性建设项目。

    “中国土地交易促进联盟”在未来是非常好的信息平台，当然最好能和土地管理法修改结合起来，这样可能会更好。

    ——中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划中心主任 严金明

联盟发展需要智囊团

    今后国家的城市化发展要走向区域性经济发展，试验田可能首先在长三角运作。区域性经济发展能够实现城乡共赢，必须要有中心城市，中心城市主要担负的责任是社会发展和软件建设，必须有中央授权。

    城市综合体在我们国家目前来讲，在上海、深圳、北京做得都比较成功，但是大多数局限于商业、商务、酒店，公寓以及住宅这一块。

    对于刚刚启动城市综合体建设的这些城市，比如说沿海城市，可以做小型的综合体，根据城市区域特色来做功能定位，具体情况具体分析。

    “中国土地交易促进联盟”应该在理事会里面吸纳一些大的开发商，毕竟它们用地量很大；联盟的智囊团第一要形成，第二要真正发挥智囊团作用。

    ——中国城市发展研究院常务副院长 章惠生