目前，楼市调控效果开始显现，房地产市场出现了量价齐跌的势头。国家统计局12月发布的数据显示，11月份，全国商品房销售面积同比下降1.7%，商品房销售额同比下降1.2%。此外，10月份，70个大中城市中，房价环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。

　　这个时候，更是要坚持楼市调控不动摇。楼市调控的关键，就是坚定不移地控制投机、投资性购房需求，特别要加快建立控制不合理购房需求的长效机制。

　　投机、投资性购房需求是不合理购房需求，会加剧房地产市场波动，导致房价大涨大落

　　我国投机、投资性购房需求旺盛。由于投资实业面临的困难较多，风险较大，投资者看好房地产。投机、投资性购房主要看房价走势，一旦房价走高，需求就会迅速扩张。在需求强烈扩张的推动下，房价就会迅猛上涨并引起购房需求进一步扩张，房地产市场泡沫由此产生，在房地产泡沫扩张及破灭过程中，房地产业的发展环境会严重恶化。

　　投机、投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。从历史经验和国际比较看，投机、投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳定可持续的市场环境。投机、投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。房地产建设周期比较长，一般要1—2年。当房价由于投机炒作猛烈上涨时，开发商往往难以相信房价高企会持续1—2年之久，因此也就难以下决心用很高的价格买地，用很高的成本建房，房地产建设速度就会趋缓。

　　投机、投资性购房需求会加大金融风险。如果房价由于投机、投资性购房活动而大起大落，就会给金融业带来风险。房价快速上涨时，会助长高风险按揭贷款大量发放，助推金融创新产品迅速增加，金融杠杆化程度快速提高；房价快速下降，使金融不良资产大量增加，资金链条发生断裂。这次国际金融危机最核心的现象就是房地产泡沫和金融泡沫交互影响，快速破灭。从我国情况看，房价快速上涨还可能引起土地财政膨胀，房价下降则会导致地方政府债务风险加大。

　　我国房地产业发展市场需求潜力巨大，不必依靠投机、投资性购房需求

　　我国实现现代化的一个重要目标，就是使十几亿中国人的居住水平接近或者达到发达国家水平。到2010年末我国城镇人均住房面积为21.8平方米，居民居住改善的空间还具有很大潜力。如果考虑到城镇化水平提高的因素，大约还将有3亿左右的农民变为城镇居民，城镇住房需求会进一步扩大，住房总面积大约相当于目前的3倍左右。按照2007年以来年均竣工住宅面积7亿多平方米计算，满足这些居住性需求，需要30多年的时间。因此，依靠居住性购房需求，即刚性和改善性购房需求，完全可以支持我国房地产业持续较快发展。我国房地产业发展不必依靠投机、投资性购房需求。

　　控制投机、投资性购房需求应加快由政策模式转向制度模式。到目前为止，控制投机、投资性买房需求主要是依靠政策手段，包括经济的和行政的手段。虽然取得了明显效果，但也存在一定缺陷。一是控制力度不易持久，随着房地产市场的变化，政策需要进行调整，而投机、投资性购房需求就会重新活跃。二是可能会波及居住性购房需求，例如目前对按揭贷款的管理措施、限购措施等，对改善性购房需求就可能产生影响。从根本和长远上控制投机、投资性购房需求，最重要的是加强制度建设，这会给房地产政策调整完善提供更大空间，给支持居住性购房需求提供更大政策空间。

　　楼市制度模式建设的重点是弱化住房的投资属性。最重要的是开征房产税和房产利得税，对过多占有住房者征税，对买卖住房获得的利润征税。提高过多占有住房的成本，压缩住房买卖的获利空间。在加快制度建设的同时，对居住性购房需求应从政策上积极支持和引导。包括放宽以致取消限购政策和对按揭贷款的行政性管理措施等，使刚性、改善性等居住性购房需求加快释放，成为房地产市场的主导力量，提高房地产市场需求增长的稳定性和可持续性。（国务院发展研究中心宏观部研究员　张立群）