随着冬天来临，中国房地产市 场也感到一丝丝寒意，部分城市房价下调的迹象越来越明显，关于中国的房地产市场是否会如日本20世纪90年代那样崩盘的担忧也越来越多。确实，中国当前房 地产市场面临的许多情况与日本当时的状况非常相似，如，房价持续高涨、本币升值压力大、外汇占款比重高等，但对二者进行深入的比较，发现中国当前的房地产 市场与日本当时还是有许多不同。

　　首先，发展阶段不同。二次世界大战后，特别是1950年之后，日本城市化进入快速发展阶段，到1975年城镇化率达到78%左右。在这个过程 中，除20世纪70年代中期第一次石油危机期间，日本经济出现负增长时，房价出现了负增长，其余都保持正增长。2010年，中国城镇化率为49.68%， 正处于城镇化加速发展阶段，从长远看，城市住房需求依然强劲。特别是以80后为主体的新生代农民工，他们大多数都不回农村，或将在县城或中小城市购房。

　　其次，引领价格变动的房产类型有差异。尽管在日本城市化快速发展过程中，工业地产、住房和商业地产的价格都在上涨，但在不同时期，引领价格上涨的房地产类 型差异较大。1965年以前，工业地产的价格上涨幅度最高，1965年至1980年，住房价格领涨房地产的价格，1980年至1990年，商业地产成为地 价上涨的领头羊。20世纪90年代初期，引领房价下跌的也是商业地产，跌得最厉害的也是商业地产。商业地产与商业资本是紧密相连的，商业资本的逃逸必然对 商业地产产生重大影响。而人则不能像商业资本那样跨国界大规模流动，本国居民对住房的需求具有相对的稳定性。

　　第三，金融政策的差别性大。1985年，美日等国达成《广场协议》，引发日元急剧升值，在“广场协议”生效后不到3个月的时间里，快速升值到1 美元兑200日元附近，升幅20%，日元快速升值严重打击了日本的进出口贸易。为此，日本大幅度、持续放松银根，实行超低利率政策，大量资本流向房地产领域，导致住宅用地价格上涨约60%。随后，日本政府又采取一系列紧缩措施，导致极度膨胀的资产泡沫破裂直至崩溃。可以说，日本房地产市场泡沫的形成主要由于金融政策的失误引起的。

    中国金融政策相对稳定，本币升值对出口的影响在可控范围之内，对经济发展也有限。短期内，中国也不会出现类似于当年日本的金融政策。

　　因此，尽管中国目前的房地产市场环境与日本20世纪90年代初期有许多相似的地方，但由于两者的发展阶段不同、政策有许多差异，简单的类比并不能得出中国将出现类似于日本房地产市场崩盘的局面。虽然如此，2012年中国房地产市场依然不容乐观。

　　首先，住房存量持续增加。2011年，在部分城市实现限购政策的影响下，不论是新房，还是二手房的成交量都持续走低，住房库存量的规模也越来越大。

　　其次，住房有效需求减少。中国的住房需求由超前住房需求、正常住房需求、被动住房需求和投机性住房需求构成。近几年来，由于住房价高涨，超前需 求受到很大抑制；随着2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施，被动需求受压制；受限购等因素影响，投机性需求被压缩，部分正常住房需求被挤 出。

　　第三，房地产融资环境改善空间小。从政府高层强调“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇”看，2012年房地产面临的金融环境依然不容乐观。

　　综上所述，2012年，除非政府的房地产调 控政策和金融政策有重大变化，否则住房价格下调的趋势已不可避免。从日本的经验看，价格上涨幅度最快的一线城市，下调的幅度也更大；价格上涨相对较慢的中 小城市，下调的幅度将比较小。但中国的房地产市场并不会出现日本20世纪90年代初期的崩盘现象。从2011年土地一级市场出让地块数量大幅下降的情况 看，中国住房市场可能会经历一个短暂的低迷时期。