最近时常有人针对“保障房建设”和“住房限购政策”提出疑问，说政府这么做“会不会造成住房市场活力的下降”，而一些政府官员的回应显得含糊，似乎心里并没有一个明确答案。在我看来，对这些疑问的回答，事关中国住房政策的未来取向，有必要厘清几个基本的价值判断。

    公民的住房基本权利，不可能依靠市场来充分实现

    一个不可回避的政治与法律命题是：人的住房权利是一种什么性质的权利？它是否需要国家来保护？从社会发展历史的角度看，住房问题的产生与近代以来的工业化进程高度关联。从17世纪英国工业革命，到上世纪20年代德国魏玛共和国的建立，为普通工人争取住房权利，以及健康和受教育权利，是工人阶级运动和西方政党运动的一个重要组成部分。二战以后，联合国《经济、社会和文化权利公约》的缔结，宣告了国家在住房保障方面的基本责任，中国是这个条约的缔约国。它要求“政策和立法不应当设计为牺牲他人而有利于已处于获益地位的社会群体”，“住房权应当受到国家保护，使之免受房东、地产开发商、土地所有者和任何其他第三者权利滥用的损害”。

    这些原则的提出，是基于对事实的观察和判断：公民的住房基本权利不可能依靠市场来充分实现。保障房有着“公共必需品”的特性，建设保障房，正是国家在履行保障公民住房权利的基本责任。

    住房限购政策的本质是“限制”住房私人产权滥用

    如何看待住房限购政策的必要性与合理性？有官员在回应相关质疑时，并没有理直气壮地说“这是基于中国现实的住房问题而必须采取的正确政策”，而以有点无奈的态度表示“限购政策是不得已而采取的”。这令笔者不解。明明是正确的政策，怎么就“不得已”了？其实，对住房市场的限制政策有着法理的合理性，就是对社会权利和社会和谐的保护；并且，限制住房市场上私人权利的滥用，并不是中国的发明，在西方同样存在住房租赁市场的限租与定租等等限制措施。

    质疑住房限购政策，最关键的一个认识误区是将住房市场看成一个“完全市场”，而忽略住房市场天然存在的“外部性”对人的住房基本权利的侵害。正因为没有认清这一点，才会有人责问“相关政策会不会造成住房市场活力的下降”。这些人士恐怕也就理解不了，在“自由市场经济”的美国，上世纪60-70年代，为什么会在“伟大社会”的口号下，联邦政府投资建设180万套公共住房，并设立了延续至今的美国联邦住房署（HUD），每年支付上百亿美元的住房现金补贴；这些人士恐怕更不能理解德国在“社会市场经济”原则下，对房屋租赁市场严格的租金管理，包括对私房租赁作严格限制。这种“限制”，并非政府滥用公共权力，而是限制住房私人产权滥用，其分别标准就是政策能否保护人的基本住房权利。

    住房市场与国家长期竞争力到底有什么关系？

    住房市场与国家长期竞争力的关系问题值得认真思考。国际上的实证研究表明：不恰当的住房市场结构与失去长期购买力支撑的住房价格，不仅损害公众当前的住房权利，同时会严重影响国家的长期竞争力与产业结构升级。

    典型的正面例子是德国。由于其在“社会市场经济”原则下对住房买卖投机和私人住房产权进行限制，在1996-2006年全世界住房泡沫化的过程中，德国房价不仅没有追随泡沫而膨胀，反而平均下跌14%，这在当时被看作德国经济萎缩的一个例证，而德国“刻板”的住房管理也被“市场经济”的膜拜者嘲笑。但当2008年全球金融危机爆发，南欧国家住房市场崩盘，繁荣陡然结束引发住房市场危机和国家债务危机后，人们看到，恰恰是德国，由于其对于住房市场投机活动的限制，才迫使自己不得不在高劳动力成本的环境下，不断努力以技术和产业升级来保持经济增长，保持全球竞争力。而那些房地产一度畸形繁荣的国家，无一不由于产业结构错置而影响了产业结构调整和升级。

    国际横向比较已提供明证，国家长期竞争力的获得，与住房市场“繁荣”并没有联系，相反，住房市场与住房金融的过度“繁荣”很容易引发金融危机，从而损害国家长期竞争力。因此对住房市场做合理限制，不仅是一个国家应对现实社会问题的明智选择，也是维护长期繁荣的关键策略。（余南平 作者为华东师范大学国际关系与地区发展研究院教授）