“以房养老”如何突破瓶颈
时间：2011-11-12 16:03:31
来源：人民网 作者：崔 东
宋 嵩绘
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“你留下房子，我为你养老”。老人将自有产权的房子抵押给银行等机构，机构每个月付给老人“养老金”或者提供养老服务——“以房养老”逐渐进入人们的视野。
这是一种在一些国家已经比较成熟的养老模式，中国对此探索了数年，但至今仍没成为较普遍的选择。按理说，这种方式对老人提高晚年生活品质多提供了一种选择，它在推广中究竟遇到了什么阻碍呢？
以房养老形式多
以房养老的形式挺多，只要是利用房产的价值改善老人生活的方式，比如收房租、卖房养老都可以算在内。而近年新兴的尝试则更为多样。
国外较流行的“倒按揭”是一种比较成熟的以房养老模式，老人将房子抵押给银行等金融机构，银行根据房产价值以及老人的预期寿命评估，每月发给老人一定数量的资金。老人在世时可以一直居住此房屋，而老人去世后，房产则由银行处置。
此前，也有养老机构推出以房养老的服务。比如与老人签订协议，约定老人住在老年公寓，享受饮食起居照料服务，而老人去世后房产则由养老机构处置。
中信银行日前推出中老年借记卡，其中的养老按揭功能备受关注，也再次让“以房养老”成为公众关注的热点。
中信银行上海分行介绍，中信银行“养老按揭”贷款业务是以住房为抵押，向借款人分期发放贷款，用于养老用途。
从目前的方案看，中信银行的“养老按揭”业务与国外流行的“倒按揭”业务比较类似，但根据中国的国情进行了改进。中信银行上海分行相关负责人介绍，国外的以房养老业务在期满后，银行会收回房产。但是，中信的以房养老按揭不同，贷款期限后并不收回房产。房产的处置由借款人决定，银行只收回贷款本息。这样房子依然属于老人，将来也可留给孩子，更符合当前中国人的习惯。
采访中，有老人表示，如果以房养老方式能实施，是对传统观念的颠覆。过去有房有地要留给子孙，现在，也可以留给自己用了。拥有住房的老年人可以通过以房养老，实现老年生活的衣食无忧。在保证拥有居住权的前提下，既能保持退休前的生活质量，又不会增加子女的负担。
适用人群有点窄
中信银行的养老按揭如何操作呢？借款人以自己拥有所有权的住房抵押，中信银行核定一个养老贷款额度，最高不超过房屋估价的60%，贷款期限内约定每月放款金额，按月直接发放养老贷款资金进入养老人账户。对老年客户每月发放不超过2万元，最长贷款年限不超过10年。
“过去，银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额，然后分月还。而养老按揭则是零贷，每月发放一小笔，最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息，到期一次性还本。”中信银行上海分行相关业务部负责人说。
如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办？中信银行相关负责人介绍，如遇这种情况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
与房屋出租相比，这一模式对老人而言究竟划不划算呢？
粗略地估算，以北京一套价值为200万元的房子为例，如果出租，目前每月租金收益大概为4000元；如果抵押10年，按照价值的60%则可获得贷款120万元，平均每个月可贷1万元（扣除利息，实际到手不到1万元）。当然，这本息都是要还的。在此期间，老人可以同时获得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4万元。
显然，如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，这便是个可以考虑的选择。
比如，55岁的居民，未到领取养老金的年纪，但是孩子正在上大学，开支较大。这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。
依照中信银行的设计，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合贷款条件。适用人群比较有限。
水土不服怎克服
记者在北京市东花市街道对5位老人进行了随机采访，他们大多对记者所说的以房养老感到陌生。听了记者的介绍后，有4位老人明确表示，目前的养老金足够生活，不会考虑把房子抵押出去。
67岁的陈大爷退休前在一家企业任经济师，他认为，人口老龄化问题是中国未来的大问题，将来完全靠养儿防老不现实。国外的成功模式，我们可以探讨和尝试，但能不能符合国情要看今后的实践。“不过，在目前年轻人买房艰辛的情况下，这样的观念恐怕暂时很难获得认同。”
事实上，以房养老的模式进入中国已有数年时间，但是却表现出“水土不服”的症状。“有房要留给孩子”，这一传统观念正是以房养老难以得到推广的重要因素。中信银行的模式基本克服了这一问题，不过门槛较高，覆盖面较窄，未来前景如何，仍有待观察。
除了观念问题，以房养老也存在现实操作层面的问题。此前，除了银行、公积金中心，甚至一些民营养老院等都曾借鉴国外的“倒按揭”模式，均未能走远。究其原因，金融机构和老人之间在有关具体细节方面较难达成默契，机构的收益难以确定，再加上国内缺乏完善的配套法律政策，因此有关机构开展此项业务积极性不高。
而养老机构的不稳定性，则让老人心有疑虑：在签订房屋抵押协议之后老人可能还健在几十年，几十年间该养老院如果发生变故，协议该如何执行？如果服务质量与预期有差距，老人的权益如何保障？
有关银行业务专家认为，目前在我国60岁以上老年人达11%以上，而公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15%，推出养老按揭是对社会养老体系的有效补充。在房产仍然被视为保值增值的资产的当下，以房养老对于相关机构来说仍然有较大吸引力。
但是，眼下的重重困难惟有得到确实破解，以房养老才能真正成为老人们放心的选择。
北京“十二五”老龄事业规划鼓励“以房养老”（链接）
10月公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京将鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。
该规划显示，2010年，北京全市户籍人口中60周岁及以上老年人口为235万，占户籍人口的18.7%。预计到2015年，户籍人口中60周岁及以上老年人口将达到320万，占户籍人口的23%；65周岁及以上人口将达到212万，占户籍人口的15%。
