住房困难问题是现代城市社会的普遍现象，因而提供有效的住房保障成为地方政府的重要职责。近年来，随着我国城市房价不断攀升，住房困难以及由此引发的社会经济问题日益突出，政府也明显加大了住房保障工作的力度。从当前情况来看，住房保障是一项长期的民生工程，除了近期大规模建设保障性住房外，还要着力构建住房保障的可持续发展机制。

　　第一，实现政策引导、社会参与，优化住房保障的模式和机制。住房保障是一项复杂的系统工程，离不开政府的参与。然而，从可持续发展的模式和机制来看，海外住房保障都经历了从“政府主导”到“政策引导”的转变，越来越多地通过政策引导调动社会各方面的积极性，发挥市场的资源配置和调节作用，实现住房保障的可持续发展。目前，我国住房保障完全由政府主导，完善政策和机制方面还有很多工作要做。

　　第二，新出让住宅用地“配建保障性住房”，稳定土地资源投入。目前，政府主导的保障性住房建设多数集中在城市外围区域，集中度高、配套功能差，影响了保障性住房的可居住性。保障性住房要满足城市居民的住房消费需求，应该分散布局在城市的各个区域，并且有成熟的配套设施和城市功能。因此，杭州等城市最近实行的“配建政策”应该予以推广。除了提高保障性房源分散性外，随着时间推移这项政策还有利于稳定地更新和提升保障性住房的品质，避免形成大规模的“贫民窟”。

　　第三，利用存量住房资源，增加保障性住房供给弹性。城市存量房源十分丰富，建议地方政府组建、参股组建或政策鼓励和扶植民间组建“公共租赁房公司”，根据住房保障对象的不同需要，把租赁市场上的存量房源整合起来，经过适当的经营管理，用于住房保障需要。这样做的好处，一是可以用较少的投入，大幅度增加保障性住房供应；二是能够有效解决保障性住房分布不均匀的问题，增加住房保障对象的选择余地；三是可以发挥存量住房的“蓄水池”作用，应对保障性住房供需波动的挑战。

　　第四，设计和创新政策工具，引导和吸引社会资本进入住房保障领域。资金来源是目前制约各城市保障性住房建设的一个关键因素。在政府主导模式下，房价过高增加了住房保障的需要，房价下降又制约着保障性住房投资和供应。因此，要形成住房保障的可持续发展机制，必须减少保障性住房建设投资对政府资金的依赖，引导和吸引社会资本进入住房保障领域。例如，可以通过“限地价、限房租”政策吸引开发商投资建设、长期持有和经营管理公共租赁房，也可以对有关项目进行税收减免和信贷支持，提高对投资者的经济吸引力。

　　第五，“补砖头”与“补人头”相结合，给予保障对象更多的选择权。在住房保障中，对究竟应该“实物补贴”（补砖头）还是“货币补贴”（补人头）一直有争议。我国目前是实物补贴为主，但国外已经发展到货币补贴为主。随着住房存量的增加和住房租赁市场的发展，增加货币补贴应该成为住房保障可持续发展的重要方面。

　　第六，“进退有序”，提高保障性住房运营管理效率。在2000年以前，我国城市曾经长期实行福利性实物分房政策，“公房的悲剧”不应淡忘。在房价飞涨的压力下，政府在一段时间里大规模建设保障性住房很有必要，但其供应机制和管理模式必须完善，既要克服已经凸显的保障性住房供应中的公平问题和效果问题，还要防止政府存量住房不断积累和沉淀带来的管理问题和效率问题。

　　（作者单位：浙江大学房地产研究中心）