完成城市化前中国房地产不会出现下调

    我们现在城市化率只有46%，按照户籍算只有35%，到2030年接近于70%。按照经济指标看，在2004年，我们和国际平均水平相差20点，到2020年仍然和国际平均值差14个点，不足以达到国际平均水平。按照这样的发展过程看，我们必然会走城市化率的过程。

    可以看到日本在城市化率最高阶段里出现了住宅高速增长，同样韩国在城市化率最高阶段中住宅总量远远高于正常发展。从住宅建设投资在GDP的比重当中，日本在20%左右，美国也是，可以看出日、美、法住宅建筑占固定投资建设的18%到22%。仅仅按住宅算我们占13%多一点。从日本的居住面积看，我们和日本基本类似。按人均土地面积算，假定中国是1，日本是1.26，日本山区比中国所占比重要高，它实际可利用的土地比中国还要高。

    从人均居住面积来说，从1998年开始到2009年，我们现在最大生产面积是560万套，曾经中国有6500万套的空置，但是从1998年到现在只有4000万套，到2009年是3800套。按总量计算，到2030年需要生产超过1倍以上的住宅，在20年时间完成住宅总量，每年要超过10亿平米，现在有5亿多平米，加上非房地产开发的只有8亿多平米，最少要增加2亿平米。如果到后期的话，我们大概完成14亿到16亿平米，这样才能完成人均居住面积增长的需求。从固定资产投资来说，我们现在不到3万亿住宅投资，未来达到10亿才能满足城市化率的需求。在整个城市化发展过程中，城市化率大概占到我们需求总量41%，因为居住性需求改善占32%，折旧占24%，城市人口自然增长占3%。

    按照国际经验，我们大概在2020年达到顶峰，达到400亿平米左右住宅总量，实际上我们不可能完成，因为我们年生产量不足。往年商品房只有560万套，今年提出非商品房不到300万套，保障性住房要建1000万套，生产能力没有那么多。按正常算大概2030年才有可能实现我们满足基本城市化率和国际轨迹的点。相比之下我们比国际发展水平的轨迹看至少晚10年，甚至更多时间。

    我们房产市场为何如此紧张？很重要一个问题，是我们三代人和四代人居住在一套房的比例达到60%，要有第二套住房寻求改善和增加住房面积，成为我们这个社会中很主导的一部分。拥有第二套住房的比重，2008年我们调查数据是8.9%，2009年提高很多，大概提高2.5个百分点，这个比重在国际发展水平中并不是很高。而其中用于出租的比重很高，完全用于投机炒房的占17.3%。

    我不能说房地产因为供求关系导致唯一房价上涨因素，因为公共资源，大学，教育等其他条件，城市集中度的条件都会导致房价出现偏差，但是供求关系可以充分反映价格上涨趋势。2005年我们发现我们竣工房子和销售房子出现逆差，到了2010年的时候，达到1.73，第四季度卖了2亿多平方米。我认为，2030年之前中国房地产不会出现下调或者是没有投资价值的时候。但是什么时候是转折，有的可能是赚得多，有的是赚得少，没有完成城市化之前，让房价掉下来基本不可能。

房地产市场不改革，必阻碍现代化和城市化

    对比一下服装市场，我们收入水平不一，就选择不同的衣物。有人想要昂贵的西装，就有人生产喜登路；有人只要廉价的服装，大可以去北京的动物园附近买80块一件的衣服，N多企业在生产。一言以蔽之，你想要什么价位的衣服，就有人生产什么价位的衣服。为什么在房地产市场，只生产昂贵的房子？

    四大原因，使得房地产市场不能满足不同层次人们的房子需求。

    历史出身不正。1990年代，当决策者发展房地产市场的时候，主要是因为国有企业普遍衰败，工资都发不出，更难以为职工提供福利住房。1998年以来，市场威力初显。城市居民的人均居住面积从1990年的13.7平米上升到今天的28平米。在房地产市场发展的初期，政府划拨土地，主要利用市场竞争促进建筑业企业为社会生产更多住房。这叫甩包袱给市场来解决。健康的市场其实并不怕包袱。它天然就是用来解决包袱问题而存在的。后期，政府看到房地产商大发其财，招拍挂登台，作为土地垄断者，政府攫金乃至于今。再加上愤青们对地产商和地产市场的千夫所指，此市场更加举步维艰。

    土地制度僵化教条。发展房地产市场，而不改革土地制度，无异于带着镣铐跳舞。设若一个企业，愿意生产物美价廉之房屋，正像有企业愿意生产80块一件的动物园卖场的牛仔裤。这个房产企业能够实现这个经营计划吗？他到哪找地来建便宜的房子？有无这样的地？有啊。城市扩展的边缘，农地的价值取决于农地上的作物产量的未来的折现值。大白菜地，每年净利2000块，按5%贴现，4万块一亩啊。小产权房皆盖在这些地块上。我们要不要保护粮食耕地，要！但是要在适合粮食耕种的农业带地区，投重资，兴水利，提高产量，来保护粮食安全。而不是愚蠢僵化到要在城市群来保护菜地。

    僵化的管制和高昂的交易成本。一个房地产企业要上一个地产项目，跑几十个部门，盖数百个章。这些都造成房地产企业的固定成本。无论开发个大项目还是小项目，有些固定成本必须花。为了分摊这些固定成本，怎么乐意建设便宜的房子呢？我要建设2000块一平米的房子给某些消费者，你规定我要有这容积率，那绿化比例，建便宜房子怎么赚钱？岂有乐意建设之理？武断点说，政府除了需要制定安全标准进行管制，其他皆可议！

    财政投入不力和房地产行业能力建设不足，生产效率低。在很多其他产品领域，生产昂贵的产品可以赚钱，生产价廉产品也可赚钱。根据1920年代美国房地产市场的经验，为了满足迅速膨胀的城市人口，开发商要能有规模经济，薄利多销是也。这要求我们加强房地产企业的能力建设，而不是削弱他们。这要求降低门槛，加强竞争，鼓励更多资源和企业进入房地产领域，而不是像现在要阻止他们进入。另外财政要出钱进行土地的基础开发，帮助和鼓励企业生产满足不同人需要的不同档次的房子。

    不进行以上四个方面的深刻改革，房地产企业只会生产满足富裕人群需求的房子。而城市化所需要各种层次的民众聚居于城市地区。他们无房可住，没人生产与他们收入能力匹配的房子，怎么变成城市居民？城市化何从谈起？面对大中小城市的疯狂房价，现代化和城市的进程，怎么能不被拖累？长期经济增长的源泉何在？没有房地产市场的深刻改革，就不会有成功的现代化和城市化。

城市化：新政两难与房地产发展方式转变

    在快速城市化时代，房地产发展是国民经济发展的决定性因素。所以，计划式的调控带来了股市大幅下降，经济增长也面临失速的风险。此时政府面临两难：继续严控则经济死，若稍有放松则房价会报复性上涨泡沫更严重。

    房地产发展模式转型，要纠正以往将住房作为投资品而非主要作为消费品的观念，从信贷和税收制度上确立住房的消费品属性。虽然投资品属性可在短期内促进房地产的繁荣和经济的快速增长，但是在快速城市化时代，适应城市化快速发展的消费性住房供给的快速增长，仍然可以确保国民经济的长期快速健康发展。对此关键的是，加快户籍制度改革，加快中小城市和城镇建设，实现人口迁移的自由化，让一亿多农民工和近二亿多农村人口成为城市人口。城市化和农村人口向城市的转移，则要注意新农村建设与城市化的关系问题，尤其是可能产生的资源错误配置问题。

    城市化要关注产业转移，为此要实现房地产发展的结构转型。北上广或沿海发达地区的大城市，已经过大，住房价格包括租金已足够高，未来房地产发展空间主要在农村的城镇化，城市本身的发展空间有限，主要限于城中村改造。所以，随着产业向内地的逐渐转移，内地或中西部未来城市化速度更快，房地产发展空间大。已经在城市工作的白领们非常反对户籍开放和城市化，认为这是政府推高土地价格和房地产价格的阴谋。其实，对于北上广的过大的城市而言，高房价恰恰是城市人口控制、实现产业转移和升级的自然的措施。

    一些人为了自己的私利，极力主张政府行政干预市场，反对户籍开放和迁移自由，是可以理解的。但政府为照顾一些人的利益，而损害自由和经济的自然发展过程，显然是不合理的和有损公平正义的。

    大城市未来的土地供给有限和发展空间（城市规模过大，则出行成本高，使大城市变得规模不经济）有限，为此土地财政的来源必然会逐渐枯竭，若不改革过度依赖土地财政，城市政府很可能破产。所以，财产税（房产税），包括遗产税，最终必然被实施。房产税，既是将住房从投资品属性转变到消费品属性的制度基础，也是实现房价和房地产市场长治久安的财政税收基础，也是政府房地产调控从行政的计划模式转向市场化调控模式的基础。从发展趋势来看，大城市最有可能率先搞房产税，尽管应该全国同时实行（税率可不同）。

    城市化，为房产业的长期增长和经济转型提供了坚实的基础。政府为什么仍然要死抱有计划商品经济调控模式不变呢？难道要死循环中，通过制造两难问题然后再显示高超的调控艺术吗？风险也太大了吧。