面对当前一浪高过一浪的楼市调控形势，“十二五”时期，中国房地产业究竟何去何从？中国楼市是否会重蹈上世纪90年代的覆辙？中国快速的城市化进程能否支撑起房地产业的明天？中小城市是否将成为房地产业未来的“蓝海”？作为区域开发商的房地产企业在“十二五”时期又应承担起怎样的企业公民责任？……

    9月2日，在杭州举办的第十六届中国城市化论坛上，来自经济界的权威专家、房地产及城市化领域的知名专家，以及具有丰富实战经验的企业家和媒体齐聚一堂，围绕“十二五”城市化与房地产发展趋势”这一主题进行了思想火花的碰撞，对“十二五”时期中国城市化及房地产业的健康发展提出了真知灼见。中共浙江省委组织部姚志文副部长、中国建设银行浙江省分行崔滨洲行长等出席了本次论坛。

    论坛恰逢保亿集团20周年庆典。与会者通过短片播放初步了解了20年来，从家电到地产，从华荣到保亿，孜孜进取、不断追求成为集地产开发、物业管理、商业贸易、事业投资等核心产业于一体的全国无区域集团公司的保亿，也了解了保亿逐步成长为“中国房地产百强企业”、“十一五浙江房地产品牌三十强”的历程！为了把更多的产品和服务更好地回馈给社会、购房者，钱江晚报、今日早报的总编辑李杲，保亿置业有限公司执行总裁张俊启动了保亿会。简洁不失大气的庆典仪式受到了与会者的一致好评！

李秉仁：
十二五城市化与房地产绿色环保是主导
住房和城乡建设部原总经济师
中国国际城市化发展战略研究委员会常务副主任

    中国改革开放30多年来，城市化水平不断提高，到去年底已达47.5%，如果按照人口普查数据的话，城镇人口达到49%。我们现在既有建筑面积超过了440亿平米，每年新建建筑面积大约是20亿平米，这相当于全世界的一半左右，这就是我们目前发展的水平。中国发展研究基金会发布的报告指出，从“十二五”开始，我国将用20年使城市化率达到65%。目前不管是国际上还是国内的权威研究机构都认为未来20年我们的城市化水平会达到60%左右。

    “十二五”规划纲要确定的城市化率目标是增长四个百分点，这意味着“十二五”期间中国的城市化水平将超过50%，这将使建筑业、房地产业、城市基础设施建设、公共设施建设等得到持续、健康的发展。

    讲绿色发展问题，我想绿色经济就是一个节约的经济。绿色、低碳的核心就是节约。这是我们发展绿色经济的一个核心问题。在发展过程中，不仅城市发展，城市化也应该是绿色的。由于建筑能耗和温室气体排放量的下降将对我国实现2020年单位GDP二氧化碳排放下降40%—45%的目标具有重要影响，因此，加快发展绿色建筑是落实建筑领域节能减排，应对全球气候变化的重要措施。无论是能源生产还是能源消费，中国都是世界上的大国，能源安全对中国的发展至关重要。据英国的一份统计报告，2010年中国消耗世界20.3%的能源，美国消耗了19%。还应该看到，美国的GDP占到世界的近四分之一，约24%左右，我们GDP占世界不到9%。所以从这个角度看，我们的能源利用效率比美国低很多。和日本相比的话就更低了。所以能源问题对于中国的发展至关重要。2009年我们进口的原油是1.99亿吨，占原油消耗51%，去年我们的进口量占原油消费56%。如果去年我们消耗了32亿吨标准煤，节能能耗是30%的话，那我们的建筑能耗就是9亿吨标准煤，这个数量还是相当巨大的。所以建筑节能也好，发展绿色建筑也罢，对我们国家发展来说是一个能源供应和能源安全问题，我们必须给予高度重视。

    我认为，绿色城市化就是一个节约的城市化，如绿色建筑的节能、城市的绿色交通问题。现在发展绿色交通，就能降低交通能耗，减少环境污染。

    近些年来，随着城镇规模的不断扩大，房地产开发的数量越来越大，这使得我们城市的出行距离，特别是大城市的出行距离大大提高。十年以前北京的出行距离大概是平均4公里左右，现在已经达到七八公里，出行距离大大增加，这样无形当中大大增加了交通量。

    如何解决交通拥挤，首先要减少机动车出行，其次是缩短基本出行距离，最后就是要尽量选用绿色交通工具。

    国家应对气侯变化及节能减排工作领导小组会议曾指出，十一五期间，我国基本实现了节能减排约束性指标，我国以能源消费年均6.6%的增速支撑了国民经济年均11.2%增长，节能减排工作有力的促进了产业结构的调整和技术进步，为应对全球气候变化作出了重要贡献。既使是我们每年的能源消耗增长6.6%的话，这个数据是相当可观的，因为我们每年消费能源的数量是相当大的。

    我们强调转变经济发展方式，加快经济结构战略性调整等，也需要从节约、绿色来考虑。工业节能要注重以先进生产能力淘汰落后生产能力，交通节能要重视发展公共交通，优化运用多种运输方式，建筑节能要着力改造绿色建筑，大力发展绿色建筑、智能建筑，最大限度节能、节地、节水、节材，生活节能要推广使用经济高效的产品，培养绿色消费模式和生活方式，这也是对当前节能工作提出的明确要求。

    中国的城市化是我国经济社会持续发展的推动力，是“十二五”乃至今后一段时间我们的重大发展战略，推进城市化就必须推进健康的城市化，可持续发展的城市化，绿色的城市化。当前我国城市化面临的一个突出问题是，2亿农民工怎样真正实现市民化？如何真正消除这种泛城市化或“半城市化”现象，使基本公共服务均等化。只有这个问题解决好了，我们才能够更好地推动城市化进程。中国每年的春运，是极具中国特色的人口大迁移，这在全世界都没有。这样的人口迁移对于我们来说，浪费了大量的交通资源、人力物力。这些农民工不能成为真正的市民，春运人口大迁徙还会持续下去。这对于中国的发展，对于中国的城市化发展有相当大的制约作用。在讨论农民工市民化的问题上，应该考虑让这个群体成为一个稳定的就业群体，这样才能够对经济发展、社会和谐稳定作出更好的贡献。

樊纲：
推进城市化必须提高土地利用效率
综合开发研究院院长、中国经济体制改革会副会长、中国改革研究基金会秘书长、中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会主任

    之所以要推进城市化，是因为城市化最大的好处就是可以集约使用各种资源，特别是各种公共资源，创造更大的产值和更多的就业机会，从而使人民生活水平得以提高。中国上世纪80年代搞农民离土不离乡，大力发展乡镇企业。由于大多位于基础设施建设比较落后的乡镇，加之各种配套不齐，导致企业生产成本居高不下，经营难以为继。90年代后期，很多乡镇企业纷纷解体、倒闭和破产。一些乡镇企业为了降低生产成本开始迁往城市。尽管乡镇企业以一种不太体面的方式结束了自己的历史使命，但我们不能因此否定它们在历史上曾发挥过的一些作用。它帮助一些企业或企业家完成了最初的原始资本积累，培养出了一批企业家和一批企业。而那些走向城市、主动城市化的企业，是因为城市配套齐全，能集约使用各种资源和基础设施，提高资源利用效率，使企业在比较低廉的基础设施成本上发展。

    基础设施成本是什么呢？比如说税收，羊毛出在羊身上都是大家的成本。另外一个好处是，城市化导致人口集聚，从而促进了服务业的发展，服务业的发展创造更多的就业，最终提高了人们的生活水平。从这个角度来讲，相比小城市，大城市的资源利用效率会更高。因为大城市更集中，更能产生集群效应，从而更优越。这不是指那些现在已经很大的城市还要变成更大的城市，而是指一批中小城市将发展成大城市。

    现在国内很多人以中国资源短缺为由，拒绝去做一些本该做的事，这实际上是不对的。从经济学的角度来看，资源稀缺是一个永恒的事情，世界上没有任何一个国家拥有自己发展所需的全部资源。实际上，很多发达国家都是资源短缺性国家。相比之下，我们的资源不能说是非常稀缺。日本是个小岛国，还经常地震，但它拥有非常庞大的各种资源的制造业。日本既然能做到，中国又有什么理由做不到呢？日本为何能拥有世界上最大的资源制造业？关键就在于它的资源利用效率高。就全世界来看，利用效率最高的几乎都是日本。这也让它成为了世界最富裕的国家之一，养活了2亿多富裕人口。如果我们一味以资源短缺为由而不去做一些事情，就相当于承认中国人无能。

    另外，提高资源利用效率不仅仅是技术问题，还是制度问题。包括一个企业本身的制度，能不能节能减排，能不能既有激励又有惩罚。一个企业是这样，国家也同样如此，有没有好的制度来保证整个社会朝着节能的方向走。

    如何提高资源的利用效率？首先要从技术上着手，其次制度上要有保证。只要能做到这两点，我们就能最大限度提高资源利用效率。这样，我们不但能搞几乎所有的产业，还能节约能源，保护环境。

    一般而言，资源可以分为两种，一种是可运输或可交易的资源，比如铁矿、金矿、石油。另一种就是不可运输或不可交易的资源。比如水、土地等。对中国而言，在不可运输的资源中，土地尤显得稀缺。中国可耕地数量是世界人均可耕地的30%左右。虽然我国国土面积总量大，但很多地方不适宜人居住。由于各种国际政治原因，我国没法依靠国际市场来获得土地资源。日本目前很多食品都需要进口，我国台湾50%的食品需要进口，韩国60%的食品需要进口。中国作为世界上人口最多的国家，必须考虑粮食自给自足的问题。目前我们的粮食消费越来越高，这种背景下中国的土地就更稀缺了。正因如此，中央政府一再表示，要毫不动摇地实行最严格的耕地保护政策。

    既然中国人多地少，土地资源非常稀缺，怎样才能充分利用每一寸土地的价值呢？我觉得可以从以下几方面着手：一、积极发展大城市，这里指由三四线城市发展成一线或二线的城市。二、提高土地容积率。尽管我国土地资源稀缺，但在土地开发尤其是工业园区和房地产项目开发上，低容积率依然普遍存在，造成土地大量浪费。目前房价高企不下，除了一些人为炒作因素外，最主要的还是供应出现了问题。要想降房价，就得增加土地供应，提高容积率。第三、要特别重视沿海地区的土地利用效率，否则浪费就更严重，导致的损失也就更多。第四、中央应帮助中西部地区加快基础设施建设。这些地区本身处于劣势，为了社会平等，为了使区域之间的平等化水平更高一点，减少区域的差距，将着力点用在交通基础设施上，从而降低内陆地区企业的交通运输成本。这也是中国现在建设高铁、地铁、高速公路的意义所在。

肖金成：
中小城市是中国房地产的未来
国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长
国家发改委宏观经济研究院研究员
中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员

    讲城市化或者叫城镇化要理解它的本质。城市化的本质就是农村人口转移到城市的过程。城市应该说是一个现代化的生活方式，农村人口转移到城市，他不是仅仅来这里探亲访友，主要是在这儿工作，所以城市化是工业化的伴生物，正是因为有了工业化，有了大量的就业岗位，农村的劳动力才会到城市。

    从城市规模看，分为大城市、中等城市、小城市和小城镇。我们国家现在有660多座城市，有的是有百万人口的大城市，也有几十万人口的中等城市，几万人口的小城市，还有就是我们国家的一个特色，不在城市之列，但又是城市一部分的小城镇。它的数量有19000多个。现在百万人口以上的城市超过了100个，出现了千万人口以上的城市，甚至已经有了两千万人口以上的城市，比如说北京和上海。这些城市交通拥堵，热岛效应突出，出行成本高，但是很多产业仍然是向大城市集聚，这是大城市不断膨胀的一个根源和动因。也就是说，我们的资源涌向了大城市。再看19000多个小城镇，基础设施比较薄弱，产业集聚不是很充分，很多小城镇仍然是一个“大村庄”。

    过去我们提出小城镇是大战略，应该说这个思路是不错的，由于小城镇腹地太小，一般几十公里，最大两百公里，人口就是一万到两三万人，所以对产业集聚来讲有很多的局限性。很多的产业比如说乡镇企业一旦做大就离开乡镇了。当然，大城市的要素成本也很高，因此，我们的思路应该更换一下，中小城市应该作为我们的一个新视野，受到重视。

    中小城市有哪些优势呢？第一要素成本相对于大城市较低。我们知道产业的发展一定要要素成本低，这样产品才有竞争力，否则会提高生产成本，所以要素成本应该说是产业发展的一个重要条件。随着市场竞争的激烈，投资者、企业家会重视这一点，所以，产业的转移是必然的。我很早就提出一个观点，在城市群里面，产业的转移应该是大城市向中等城市转移，中等城市向小城市转移，这是一个在区域内的必然选择。随着产业的转移，中小城市会加快发展。

    第二、中小城市从城市空间结构来讲是比较合理的。大城市出行成本更高，从东城走到西城再走到北城，这种长距离，我认为是对生命的浪费。而中小城市一般几十万人，不超过一百万人，一般都是有功能区的分工，比如说有工业区、生活区、居住区，相距都很近。

    第三个就是产业集聚。目前我们的城市存在城市群发展的状态。在如今城市群时代，长三角城市群、珠三角城市群，京津冀城市群，城市之间距离很近，还有一个比较突出的特征——有高速公路的联系，这使城市之间的分工有了可能，所以我们的城市规模不需要很大，产业集群和产业链条在城市之间就可能建立起来，而这会给中小城市带来一个大发展的机遇。

    为什么大城市很大？而且发展很快？一个原因就是大城市和中小城市的分工还没有实现，大城市的成本没有体现出来。如果按照马克思的“级差地租”理论，大城市的“级差地租”体现在生产成本上，很多的低附加值的产业，劳动密集型的产业，会从大城市挤出去，挤到中小城市去。中小城市发展需要动力，除了要素成本之外，也需要政策的配合，未来在宏观政策上要有促进中小城市发展的政策措施。

    既然有这样一个趋势、这样一个需求，要改变城市和城市体系不合理的现状，就要把中小城市迅速发展起来，那么，中小城市的房地产将会大有发展前景，也大有发展潜力。中小城市随着产业的集聚，城市规模的扩大，房地产的需求会越来越大。房地产是城市化的一个载体，农民、农民工要进到城里来，住房是他的一个愿望，也是一个目标、一个基本的条件。现在农民工的状态是，进了城但全家居住条件很差，有70—80%的农民工是一个人在城里，家庭在农村。我们认为这不是彻底的城市化。彻底的城市化不仅仅是农民工个人在城里打工，还要让他的全家进城。因为城市化就是农民转移到城市的过程。中小城市生活成本不高，住房价格也不是太高，农民工和他的家庭就有可能住得起。希望大家都瞄准中小城市未来的发展趋势。

牛凤瑞：
城市化能够支撑起房地产的明天
中国社科院社会学所研究员
中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员

    “城市化能否支撑起房地产的明天”，我的回答是肯定的，理由有三：

    一城市化是低成本现代化的必由之路，城市化是现代化的重要标志，也是现代化的动因。中国人多地少，作为重大的发展中国家，现代化建设面临着资源环境的约束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整体配置效率，为建设社会主义新农村提供基础支撑，一个大都市人的生活要在农村实现现代化是不可想象的，一个没有城市化支撑的工业化要支付很高的资源和环境成本，发展循环经济走新兴工业化之路，也要与城市化相辅相成才能达到预期的目的，城市化改变中国都市人以土为生的格局，为保护生态再造秀美山川提供基本支撑。环境污染、空间拥挤、占用耕地、公共安全风险等等是城市化之弊，但在一定程度上也是我们取得城市效率所必须支付的成本，以城市化必须支付的成本由为阻挠和延缓城市化不可取，如何减少成本支付，提高城市化的质量也是应该努力去做的。在科学发展观的指导下，积极稳妥推进健康的城市化，建设环境友好型和宜居型城市，是中国现阶段低成本建设现代化国家的必由之路，也是中国破解资源供给和环境容量两大约束，实现可持续发展的基本战略选择。

    二房地产为城市化提供物质基础，城市的物质组成与外部景观就是各种房屋建筑物的排列组合，房地产是城市化提供房屋活动场所的物质生产部门，快速的城市化为房地产业的快速发展提供依据，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。在城市化加速阶段，房地产业满足的首先是住房的基本需求和改善型需求，投资性或者是投机性的需求最终要出租，要转手，转化为住房的最终需求，因而它是第二位的。社会固定资产投资规模过大是当前这轮宏观调控的重要原因，但是房地产主要是生产最终消费品的住宅产业，生产性的固定资产投资如商业地产、工业地产等等，只占房地产投资的30%多一点，消费性的产品生产和扩大再生产的投资与中国的经济过热无关，而且它是抑制通货膨胀的基本措施，适度扩大房地产投资，增加住房的有效供给，有利于扩大内需，促进国民经济持续稳定的发展。如果把住宅投资作为消费品生产，从固定资产中扣除，那么中国的增长率将下降六个左右的百分点。宏观调控要优化产业结构，有目标，有保有压，区别对待，促进产业结构更好地适应社会需求的变化，因城市化水平的提高而带来的基本的住房需求，城镇居民消费结构升级而导致的改善型的住房需求，推动房屋改造而形成的被动性的需求，完成工业化对房屋这种总量需求，几种需求的叠加决定了未来中国城市房屋供不应求，这是一个基本的态势。

    三城市化能否支撑起房地产的明天。我国“十二五”期间，国民经济增长预期已经下调为7%，为转变增长方式调整结构提供了宽松的环境和条件。但如果实际增长速度超过8%或者以上，那么也是可以接受的好事，因为一个大国国民经济的发展，本质上是一个客观的、自然的、历史的过程。尽管国内外我们还有诸多的不确定因素，但是我国完成工业化、实现城市化的大势不可逆转，我国国民经济又好又快的基本面也没有发生根本的变化。“十二五”期间中国的城市化率每年预计增加0.8个百分点，城市人口总量将增加6千万以上，房地产投资估计在“十二五”期间将超过30万亿元。2050年前后，我国城市人口将达到12亿，以人均住房建筑面积40平米计，住宅存量将达到480亿平米。考虑周转、更新的需要，住宅建筑面积的存量应该在530亿平米左右，如果其他生产生活活动用房按照0.6—0.7的系数折算，届时中国城镇房屋建筑面积的存量将在800—1000亿平米之间。由此推算，最近40年，中国城镇每年增加的房屋建筑面积需要在16亿平米上下，其中住宅增加面积在10亿平米左右。我国城市化进程对房地产产品这种持续旺盛的市场需求，是支撑房地产业持续几十年春天的根本保证。即1000亿平米的房屋存量的更新改造，又为我们房地产持续持久的繁荣增加了保险系数。

    当前房地产局面错综复杂，原因是多方面的，但主要矛盾仍然是相对滞后的有效供给不能满足日益增长的社会需求，着力解决这些主要矛盾，才会推动其他矛盾的缓解和解决，赢得战略的主动权。照搬某些已经完成工业化、城市化国家的参数来诊断我国房地产的走势，也不具有可比性。在当前我国房地产市场的主要趋向仍然是行政干预过度，而不是市场化过度。未来几十年我国的房地产或因种种变数而呈现价格、交易量的涨涨落落，但这是市场配置资源的基本形式，价格随着成本的上升而上扬，交易量随着城市化进程而扩大，这种总体态势不会发生根本性的变化。

陈国强：
提升城市化质量利好房地产
中国房地产学会副会长
中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员

    诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格里茨先生说过，21世纪有两件大事将会影响人类的发展，中国的城市化和美国的信息技术革命。要深刻理解这句话的含义，领会中国城市化对于21世纪人类历史进程的影响，需要更多的时间和视角来观察。

    从中国的视角观察，伴随着中国城市化的发展，房地产是最具有研究价值的领域，中国城市化的本质、实质就是广大的农村人口如何实现向城镇的转移。城镇化的主体毫无疑问是已经在城镇当中就业、居住，包括正在进入以及准备进入城镇这样一些非城市的农村人口。

    从对建国60年以来我国城市化的观察可以发现，改革开放前30年，中国的城镇化进程由于户籍制度的特殊性，实际上处在长期停滞的阶段。伴随着改革开放的启动，近30年中国城镇化开始了快速的推进。按照国际通行标准，目前中国正处于城市化中期加速阶段。

    回顾1998年城镇住房制度改革以及我国的城市化，会发现，中国推进城镇住房制度改革起始时间恰恰和我们的城市化进程进入加速发展阶段在时间上是重叠的。这样一个千载难逢的巧合把中国房地产业推进到快速发展的进程当中。

    根据国家统计局发布的数据，截止到今年底，我国城市化率已接近50%，参照第六次人口普查的情况，这个数据比国家统计局要高两个百分点。目前，我国已经有6.3亿人长期生活居住在城市和城镇中，平均下来近10年我国城市化率每年提高1.13%。如果按照49.7%这样的城市化率来计算，每年提升1.3个百分点，意味着每年新增城镇人口1500万以上。目前我们建制的城市是660个左右，建制镇19000多个，百万以上人口的城市超过100个，5个城市已经跨入到千万级人口的规模。

    从不同的城市来看，北京、上海的城市化率已经接近了世界发达国家的水平——80%左右，也有更高的。这表明，尽管我们的城镇化率整体还低于全球平均59%的水平，但若干城市以及中心城市城镇化率已经达到或接近世界发达国家的水平。

    北大曾经做过一个课题，就是探讨城市化和房地产这两者之间的关系，获得了几个初步的结论：第一、城市化和房地产投资之间是一个很明显的正向变化趋势。第二、房地产市场的销售规模和城市化率之间同样存在密切的关系，同样保持了一个正向的关系，但随着城市化率的提高，销售规模会因为短期的政策因素有波动性。第三、房价和城市化率之间有内在的关系。我们研究发现，房价随着城市化率的上升在逐步提升。但由于一些短期的市场供求关系，短期的政策因素导致市场的这种波动性非常明显。

    城市化质量的提升对房地产来说，是一个非常正向的影响。表现一就是随着城市化进程的加剧、城市数量的增加、城市规模的扩张，城市建设质量的提高等，城镇住宅小区的大规模营建、商业用房需求增加，对房地产开发、房地产行业带来了千载难逢的机遇。表现二、伴随着旧城改造以及城市基础设施的升级、城市空间形态的优化，会带来一系列对房地产市场的有效需求，从过去十多年城市面貌的改变、城市住房市场需求的碰撞中可以深切感受到。表现三、随着城市化质量的提升和城镇居民生活水平的提高，改善型需求同样表现出非常明显的同步提升。这对房地产特别是住房市场需求来说形成了一个非常基础性的、有力的支撑。

    2000年我国城镇人均住宅面积20平米，2007年人均住宅面积已达27平米，增幅33%。同期城市人均可支配收入增长1.6倍。如果扣除通胀因素，它的增长率远远高于住宅面积，所以城市化质量的提升，居民生活水平的提高，实际上带来了持续的改善型需求。从这些方面我们都可以看到城市化质量的提升对于房地产带来的正向影响。

    尽管城市化质量的提升带动了中国房地产业的发展，但存在的一些问题也应该引起我们的重视：首先，如何避免低水平的城市化、解决好半城市化、被城市化问题；其次，如何防止城市病；第三，如何调整城市结构。过去中国城市化的主战场是东部沿海这些重点城市，特别是北上广深，包括杭州这样一些城市。未来或者下一轮的城市化，主战场肯定会转移到中西部中等城镇，城市化的表现形态、市场的重心，主战场毫无疑问会发生重要的变化。伴随着这种变化，住房市场格局、市场重心同样会发生明显的重心转移。第四，如何解决公共服务均等化。中国出现半城市化、被城市化，背后一个深刻的根源就是户籍制度以及二元土地体制。这些因素严重制约了城市发展过程中基本公共资源如何均等化的问题。这不仅关乎城市化质量，更直接关系社会稳定与和谐。第五、如何提高城市的管理效能。城市化率不是越高越好，城市规模也不是越大越好，而应该与城市自身实际相结合。

莫剑荣：
力争做中国二线城市最具竞争力的地产企业
保亿集团董事长、总裁
中国国际城市化发展战略研究委员会企业家委员会副主任

    20岁的保亿集团是中国城市化进程中一名年轻干将。20年来在中国城市变迁的大局中，保亿能站在今天这样一个讲台，背后有着为数众多的保亿人风雨兼程的支持。今天上台讲保亿20年创业历程，此时此刻心潮澎湃。20年前，保亿的前身是华荣集团。上世纪90年代中期，它逐步从零售商发展成为大型家电集团企业，保亿也随之走向了全国，成为省内的行业龙头。

    20世纪初，当改革开放的浪潮风起云涌之时，中国城市化的速度达到世界其他国家城市速度的2倍，保亿是一家追求品质生活的企业，力争做中国二线城市最具竞争力的地产企业。保亿接受时代的脉搏，以超常规的奔跑速度，投入到城市地产建设大军中来，并提出将战略的实施分为三步走：用五年时间完成长三角的布局，用十年时间扩张到全国三四线城市。如今的保亿已经深耕全国八大城市，开发建设共计20多个品质楼盘，形成三大产业基地，五大产品体系，累计开发面积442万平米，总资产近百亿。

    在保亿“十二五”战略规划中，我们每年还要新进两个城市，力争在2015年实现15个城市发展目标，我们会将养老地产模式付诸实施，进而形成保亿的产品特色。路越走越宽，不否认我们自己成长，源于保亿的客观理性，所以能清晰把握市场战略导向，但我们也深知在品牌和知名度上，保亿还有很长的路要走。

    同时，我们也清醒地认识到，未来20年保亿将以什么样核心竞争力立足于市场，跻身到行业的前端。首先运营模式和苦练内功是营造竞争优势，实践可持续发展的个核心竞争力。二是建立卓越的内部管控体系和高速执行文化，使我们提升综合实力，保亿要走可持续发展，必须要实施品牌与社会公信力的建立，实现产品的精细化、特色化、优势化，为社会发展作出积极奉献。同时，保亿也将始终立足城市发展的规律，要为所在的城市创造良好的环境，为外来居住的人们创造舒适的生活空间，为保亿地产树立起可持续发展的品牌

    保亿非常感谢一直支持的同仁，更忘不了保亿的全体业主，在此之际我深深向各位表示感谢，我们将成立保亿会，力求为业主创造更多的尊荣，保亿的梦想在此启航，信心的背后有精神的寄托，我们继续聚精会神，向着中国城市化发展的目标前进，让我们共同敞开心扉。

    预祝本次论坛收获丰硕，圆满成功，预祝中国城市化发展欣欣向荣！

张俊：
城市化与保亿置业的战略选择
保亿集团执行总裁
中国国际城市化发展战略研究委员会企业家委员

    保亿集团有限公司作为一家具有高度社会责任感的成长型企业，十分关注中国和世界城市化进程。目前西方发达国家城市化率已普遍达到80%左右，并呈现了三个特点，一是起步早，二是城市化水平高，三是出现了逆城市化现象。与之相应，中国城市化也有三个特点：一是城市化率普遍偏低，目前我国城市化率还不到50%，而世界城市化率平均水平已达到55%。二是城市规模和经济规模不协调。东京的GDP占全日本GDP的18.6%左右，而北京和上海的GDP占全国的比重只有2.5%和4.6%。三是城市化水平差异较明显。从中西北部和东部地区四个大区域城市化速度差异变化的趋势来看，东部城市化率显然高于中西部城市。目前，东部地区城市化率已经达到较高水平，城市化的速度开始减速。得益于西部大开发、中部崛起和东北振兴战略的实施，中西部和东北地区的经济发展加速，带动了这些地区城市化速度。根据城市化进程的规律来看，未来中西部城市化增长速度将最快。

    在今年8月份保亿启动的对黄石、鄂州、襄阳、淄博等16个城市调研中，保亿发现，这些城市的GDP和城市化率的关系还是存在较大的关系，一些城市中常住人口和户籍人口出现了倒挂，常住人口低于户籍人口。

    对于中国城市化与房地产业之间的关系，我认为，房地产业是随着城市化的进程应运而生不断发展的。虽然目前关于房地产业地位的争议愈演愈烈，但有一点可以肯定，在整个中国城市化大发展的背景之下，房地产仍然是推动中国经济发展的重要力量。就像房地产和汽车产业曾经推动了美国发展几十年，成为美国经济最重要的两个引擎之一。同时，在大力提倡城市化有质量的增长以实现可持续发展的今天，一定的土地价格和一个区域的公共设施的建设和城市化质量密切相关。因而，房地产也还承担了财富二次分配的功能，这主要体现在个人财富向公共财政转移。

    对于任何一家集团公司来说，选择何种主业作为集团主攻方向，往往会决定这个企业集团的兴衰。保亿作为一家成长型企业，将继续把房地产业作为自己的主业，同时也将继续坚持全国多城市多区域同步发展。在20年的发展历程中，保亿经过不断学习、思考和总结，对未来已有了一些基本的战略选择：第一、保亿将始终坚持做一家战略引领型的企业。所谓战略引领型，是指机遇、机会引领型。保亿非常明确自己要到什么地方开发，将产品卖给谁。第二、保亿将一如既往地紧跟国城市化发展大趋势。保亿在第二个五年发展规划中已明确了自己的战略定位：力争成为全国二三线城市最具竞争力的房地产开发企业。

    在这样一个定位之下，保亿把整个发展战略布局区分成三大板块，第一个板块是东海沿线，第二个板块是东西部地区，第三个板块是环渤海沿线。东海沿线产业基地主要是考虑集团的总部所在地，而且目前已经在杭州、舟山、上海、宁波、台州等地有了项目，下一步保亿将要把这一区域做强；中西部地区是保亿将来要做大的区域，目前已经进入了西安和重庆。而环渤海区域作为中国发达经济区域，房地产市场规模大，土地供应量也比较大，而且它还国家区域经济的中心，因而成了保亿目前重点关注的区域，目前保亿已进入了大连。

    第三、保亿将加快进入三四线城市的步伐。今年上半年保亿已完成了对重点三四线城市的调研和梳理。

    第四、保亿坚持在项目选择上略超前城市化，且坚持快速开发。保亿拿地后将坚持快速开发，坚持不囤地，坚持通过周转实现规模，实现企业的几何基数的增长。

    第五、保亿关注到城市化背景下的老龄化问题，并将开发旅游老年地产。据统计，截止到2010年11月1号，我国老年人口为1.78亿，占总人口的比重是13.26%，预计到2020年我国的老年人口将到2.48亿。

    国家已经进入了老龄化社会。同时，随着城市化进程的加快，使得三口之家这种家庭模式逐渐成为家庭的主流，这对老龄化社会下的养老问题提出了很大挑战，也为老年地产发展提供了历史性的机遇。保亿的第二个五年计划已经将旅游老年地产纳入了五大产品体系之一。

    “虽然无法预知未来会发生怎样的变化，但只要保亿坚持或者坚守20年来的核心经验和核心收获，坚持做简单不做复杂，做开放不做封闭，做责任不做暴利，只要保亿顺应产业的发展规律，努力走在前面，保亿的明天会更美好！

嘉宾媒体互动

    论坛现场，嘉宾们精彩的演讲博得了阵阵掌声，而综合开发研究院主任研究员李津逵激情四溢、深入浅出的主持，让原本有点严肃的话题变得轻松起来。其专业性又不乏通俗性的主持风格更是让所有与会人士深深折服。由于中国城市化论坛强调发言权而不是话语权，因而在论坛即将结束之际，李津逵将话筒交给了台下的听众，台上台下的互动将论坛现场气氛推到了顶峰。

    提问一：当下有房没房的百姓都热议和关心的问题是房价走势，这一年来房价交易量出现很大萎缩，最近房价降幅也很大。也有人说，今年年底房价可能要大降。请问，房价有没有可能降？幅度会不会大？

    樊纲：如果调控政策有效的话，过热程度比较高的地方会降得较多一点，过热比较少的地方会跌得较低一点。但有些地方，比如说一些二三线、三四线城市是没有泡沫的，可能也不需要跌多少。建议大家运用这些基本原理，分析各个地方、各个城市的房价问题。

    陈国强：房价在未来半年或一年的走势，求降的心理比较明显，而中长期的五年或十年，房价依然会看好。房价走势需要针对特定的城市、特定的区域，不能一概而论。像北京的房山、通州，特别是通州前期出现了过于快速地上涨，泡沫比较明显，接下来会面临挤泡沫的问题，这个区域的楼盘会面临调价，调多少合适，要看是否能激活成交量来定。

    牛凤瑞：目前的楼市一直是量跌价滞这么一个基本态势，什么时候下降我不敢说，因为交易量的下降意味着房价要下降，这是肯定的。对于房价什么时候降下来，能不能降下来，由于目前市场面临的并不是一个绝对购买力的问题，而是一个持币待购的问题，当房价下行到某些人的心理价位的时候就会有人出手，所谓抄底。交易量的这种上升必然会造成房价上升的推力，所以即使中国房价有下降，幅度也不会太大，下降的时间也不会太长。

    提问二：现在有种观点，房地产会绑架城市化。请问，各位专家是如何看待这个观点的？

    牛凤瑞：中国喜欢用“绑架”这个词，比如说房地产绑架经济，刚才记者说房地产会不会绑架城市化，这是个根本不可能的问题。因为它不可能绑架城市化，反过来城市化也不会绑架房地产，本来这两者的关系是相辅相成，用“绑架”这个词把大家往错误的方向去判断，就非常麻烦。

    肖金成：房地产和城市化之间，实际上房地产是为城市化提供条件，农民进城了有房住，但是房地产是不能绑架城市化的，因为农民进城住房是要让他们住得起房，并不是说一定要买得起房。所以只要他们能拿得出租金就够了。另外，我也看到很多农民工进城了，三口人住30平米，并不是一定要注100平米或者更大，我也看到过一位浙江老板在北京当时的“浙江村”，三口人住了30平米，他说我在浙江农村有几层楼。我觉得城市化只要能够让农民进得城来，能活下去，这对中国来讲就是社会进步。

    提问三：通过这次论坛了解到，保亿在整体战略进程中将以三四线城市为进军与战略扩张的目标，今年3月保亿进入大连，请问莫总，保亿进入大连是基于一个怎样的战略考虑？您能否谈谈保亿产品的优势特色、核心竞争力？对大连这个产品是怎样定位的？对未来这个产品有怎样的预期？谢谢。

    莫剑荣：大连是我们公司长期发展战略的需要，也是我们环渤海基地的需要。大连是一个副省会城市，我们想在大连有一个基地，特别是大连往北扩张之后，大连新区的成立，我想它有一个能集聚东三省的能力，这是别的城市无法可比的。我们在大连的项目可以说在于它的土地优势，包括区域内的旅游度假区，这是一块非常宝贵的土地。我们项目的容积率只有0.86，这样的土地资源以后很难得到。既然在旅游度假区里打造，还是低密度的，所以，我们产品的定位比较高，我们现在内部是叫丽景系列的，外立面全部是石材干挂，包括排屋、别墅、普通公寓等，主要面对大连市、大连经济技术开发区包括东三省的客群。