讲城市化或者叫城镇化要理解它的本质。城市化的本质就是农村人口转移到城市的过程。城市应该说是一个现代化的生活方式，农村人口转移到城市，他不是仅仅来这里探亲访友，主要是在这儿工作，所以城市化是工业化的伴生物，正是因为有了工业化，有了大量的就业岗位，农村的劳动力才会到城市。

从城市规模看，分为大城市、中等城市、小城市和小城镇。我们国家现在有660多座城市，有的是有百万人口的大城市，也有几十万人口的中等城市，几万人口的小城市，还有就是我们国家的一个特色，不在城市之列，但又是城市一部分的小城镇。它的数量有19000多个。现在百万人口以上的城市超过了100个，出现了千万人口以上的城市，甚至已经有了两千万人口以上的城市，比如说北京和上海。这些城市交通拥堵，热岛效应突出，出行成本高，但是很多产业仍然是向大城市集聚，这是大城市不断膨胀的一个根源和动因。也就是说，我们的资源涌向了大城市。再看19000多个小城镇，基础设施比较薄弱，产业集聚不是很充分，很多小城镇仍然是一个“大村庄”。

过去我们提出小城镇是大战略，应该说这个思路是不错的，由于小城镇腹地太小，一般几十公里，最大两百公里，人口就是一万到两三万人，所以对产业集聚来讲有很多的局限性。很多的产业比如说乡镇企业一旦做大就离开乡镇了。当然，大城市的要素成本也很高，因此，我们的思路应该更换一下，中小城市应该作为我们的一个新视野，受到重视。

中小城市有哪些优势呢？第一要素成本相对于大城市较低。我们知道产业的发展一定要要素成本低，这样产品才有竞争力，否则会提高生产成本，所以要素成本应该说是产业发展的一个重要条件。随着市场竞争的激烈，投资者、企业家会重视这一点，所以，产业的转移是必然的。我很早就提出一个观点，在城市群里面，产业的转移应该是大城市向中等城市转移，中等城市向小城市转移，这是一个在区域内的必然选择。随着产业的转移，中小城市会加快发展。

第二、中小城市从城市空间结构来讲是比较合理的。大城市出行成本更高，从东城走到西城再走到北城，这种长距离，我认为是对生命的浪费。而中小城市一般几十万人，不超过一百万人，一般都是有功能区的分工，比如说有工业区、生活区、居住区，相距都很近。

第三个就是产业集聚。目前我们的城市存在城市群发展的状态。在如今城市群时代，长三角城市群、珠三角城市群，京津冀城市群，城市之间距离很近，还有一个比较突出的特征——有高速公路的联系，这使城市之间的分工有了可能，所以我们的城市规模不需要很大，产业集群和产业链条在城市之间就可能建立起来，而这会给中小城市带来一个大发展的机遇。

为什么大城市很大？而且发展很快？一个原因就是大城市和中小城市的分工还没有实现，大城市的成本没有体现出来。如果按照马克思的“级差地租”理论，大城市的“级差地租”体现在生产成本上，很多的低附加值的产业，劳动密集型的产业，会从大城市挤出去，挤到中小城市去。中小城市发展需要动力，除了要素成本之外，也需要政策的配合，未来在宏观政策上要有促进中小城市发展的政策措施。

既然有这样一个趋势、这样一个需求，要改变城市和城市体系不合理的现状，就要把中小城市迅速发展起来，那么，中小城市的房地产将会大有发展前景，也大有发展潜力。中小城市随着产业的集聚，城市规模的扩大，房地产的需求会越来越大。房地产是城市化的一个载体，农民、农民工要进到城里来，住房是他的一个愿望，也是一个目标、一个基本的条件。现在农民工的状态是，进了城但全家居住条件很差，有70—80%的农民工是一个人在城里，家庭在农村。我们认为这不是彻底的城市化。彻底的城市化不仅仅是农民工个人在城里打工，还要让他的全家进城。因为城市化就是农民转移到城市的过程。中小城市生活成本不高，住房价格也不是太高，农民工和他的家庭就有可能住得起。希望大家都瞄准中小城市未来的发展趋势。