房地产板块股票受“难”

历年9月都是开发商分享“金九”盛宴的日子，但今年众多上市房企股价却在绿城集团[简介最新动态]“调查门”的影响下出现暴跌。据同花顺统计，自9月22日媒体传出涉及绿城[简介 最新动态]的房地产信托产品遭遇调查以来，A股市场有21只地产股跌幅超过10%，保利地产[简介最新动态]、金地集团、首开股份、华侨城[最新消息 价格 户型 点评]均在其列，万科跌幅也达8.89%。

在港上市的内地房地产股更是遭遇当头棒喝。自9月22日至今，绿城中国累计跌幅达27.61%，恒大地产累计跌幅达14.29%，雅居乐地产累计跌幅为12.1%，碧桂园累计跌幅也有11.2%。这仅仅只是资金撤离地产股的表现之一。事实上，一个月以来，各路资金均在暗中陆续抛售房地产股。

有私募界人士甚至将绿城集团旗下房地产信托遭遇调查一事，称为中国房地产市场的“雷曼事件”，各路资金开始看空房地产市场。就在地产股暴跌之际，全球最大私募股权公司黑石也首度撤资中国楼市。黑石集团将其在上海的Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元出售给新世界发展有限公司，交易将于11月完成。

就在绿城陷入“调查门”的同时，房地产信托市场的风险开始露出苗头。近日有信托业内人士透露，近期京沪两个郊区房地产信托项目，分别出现了还本付息垫资的情况。其中北京某项目由信托公司发行的结构化信托计划，第一期利息支付就出现问题，最后由信托公司垫资；上海的一个信托项目需要清算兑付时，则通过一家资产管理公司融资，完成了兑付，并没有召开展期或延缓支付的持有人表决会议，避免了波及普通投资者。

涉及绿城集团的房地产信托业务被调查一事，在房地产市场和资本市场一石激起千层浪。业内人士认为，这意味着房地产信托监管将趋严，曾经被房企视为“救命稻草”的信托融资渠道将收窄，房企可选择的融资渠道大为减少。

有信托业内人士担心，房地产信托业面临系统性风险。如果按照上半年的房地产信托发行规模测算，一旦房地产信托发行陷入停滞，近千亿元融资需求或难以满足。

房地产信托渠道受“伤”

对于绿城信托产品被调查一事，信托业内人士认为，一方面，银监会针对绿城集团的信托融资事件进行调查，并不意味着监管部门认定绿城集团有问题，而仅仅是了解情况；另一方面，绿城集团乃至整个房地产行业负债率过高应引起重视。绿城集团是较早意识到信托资金价值的企业，信托公司主要帮其做杠杆、共进退。在目前的市场环境下，信托公司面临刚性兑付风险。

绿城“调查门”重创了整个房地产信托融资渠道。平安信托内部人士告诉中国证券报记者，近期房地产信托发行监管愈来愈严，单个项目的信托计划已经很难发行，目前发行的主要是包含多个项目的房地产基金信托计划。

另有深圳一家信托公司人士表示，现在信托公司开始主推房地产基金信托计划。这些新推的地产基金信托，表面上是成立基金投资于房地产企业股权，不是直接投向某个项目，但实际上跟房地产信托融资并无区别。不过，房地产基金信托意味着投资人将交纳资金管理费、个人所得税，将导致房企的实际融资成本水涨船高。

“现在我们基本上不做房地产信托了，因为监管部门要求一事一批，只有通过审批才能发行房地产信托计划，但审批的时间很长。”上海某信托公司相关人士告诉中国证券报记者。某城商行相关人士也表示，上海银监局已经窗口指导辖区内的银行停止推介、销售房地产信托产品。

信托产品投资者的情绪也受到明显影响。据某第三方理财公司的客户经理介绍，以往房地产信托产品信息一发给客户，很快就会被认购一空。现在房地产信托产品的募集速度已有所下降。有些购买了房地产信托产品的客户，由于担心产品的风险，每个月还会询问信托项目的运转和收益情况。

用益信托工作室统计，从9月19日到9月25日一周内发行的产品中，融资规模最大的仍然是房地产信托，发行的7款产品共募集资金14.72亿元，占总发行规模的50.41%，11.14%的超高平均预期收益也成为推动这周信托产品平均收益水平的主要动力。

业内人士分析，房地产信托收益率的不断上升已经表明房地产的信托融资渠道受阻。上半年房地产信托发行规模为1670.1亿元，收益率9.81%。而7月房地产信托收益率已经上升到10.38%。上周房地产信托的平均收益率已达11.14%。

有信托业内人士担心，房地产信托面临系统性风险。如果按照上半年的房地产信托发行规模测算，一旦房地产信托陷入停滞，近千亿元融资需求或难以满足。更有业内人士担忧，今年9月房地产的银行贷款和信托融资处于基本停滞局面，房企之前的融资应该能应付到年底。如果融资环境继续从紧，最坏的情况将出现在明年初，可能出现房地产全行业偿付的问题。

开发商融资渠道受“堵”

房地产信托一度成为众多房企的“救命稻草”，其监管愈发严格，使得房企即将面临融资渠道全面受“堵”的困境。

今年以来，内地房企境外股权融资已遭遇重挫。德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平表示，上半年没有一家房地产公司在香港上市，实属罕见。

曾经被视为“香饽饽”的境外发债融资之路也被堵上，7月国家外管局下发通知，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。世联地产统计，仅今年上半年，内地地产商海外融资便超过千亿，而2010年这一数字为60亿。

广发证券研究报告显示，今年上半年房企已经“债台高筑”，上市房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达10921.43亿元，同比上涨41.29%。“招保万金”四家龙头公司的负债总额较年初上涨63.38%，达到4541.15亿元。

同策咨询机构相关负责人表示，除了信托融资，今年以来房地产私募股权基金发展迅猛。今年一季度完成募集的25只可投资于中国大陆地区的PE中，房地产基金占5只，募集资金9.59亿美元。目前以开发商为背景主要投资自有项目的房地产私募基金最为流行，如金地集团成立的稳盛投资基金管理公司，这种方式对于“求钱若渴”的房企意义最大。

在遭遇融资难题背景下，不少房企甚至瞄上了保障房融资。央行报告显示，上半年保障房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。业内人士分析，保障房融资大幅增加背后，除了保障房建设规模增大、资金量需求扩大之外，不排除一些房企以保障房融资为名，将所得资金“曲线”用于商品房建设，以解企业资金链之急。

世联地产研究员卫旭华表示，今年以来，大型地产商向海外市场融资，而中小房企则主要依靠信托基金募集资金。地产商的债务结构已经改变，传统的银行贷款比例正在急剧缩小，而以高利率、循环借贷为特征的海外融资、信托债务大幅上升，这也预示着地产商的财务风险在加大。