“城市化”像一个诱人的大饼，近十年来任人撕咬，但从房地产火爆程度看，关于城市化的任何乏力言论，似乎都显得声音微弱。
    但显然，我们不能忽视普遍规律。一般来说，工业化和城市化之间呈现出很强的动态平衡关系：工业化会滞后城市化约10个百分点左右，但是在中国却截然相反。由于计划经济对工业的偏爱，1978年我国的工业经济比重已经达到44%,工业和建筑业的比重接近50%。按照钱纳里结构标准，中国已经进入了工业化中期,但是1978年中国的城市化率还不到20%。

    改革开放以来，中国工业经济占GDP的比重先降后升，2009年工业建筑业比重再次接近50%。这次市场化和全球比较优势为导向的工业化过程，使得中国的城市化率有了很大的提高。随着住房体制改革的全面推进，私人需求意义上的城市化正式启动，1996年以来中国的城市化进程以每年超过1个百分点的速度推进，2009年达到46.59%，但是相对工业化水平依然滞后约15个百分点。目前我国城市化正处在最关键的阶段。
    各国城市化发展规律由诺瑟姆1975年总结为S型城市化发展曲线，其中的两个节点是30%和70%，从而将整个城市化过程分为三个阶段。第一个阶段城市化水平小于30%，城市人口增长缓慢。当城市人口比重超过10％以后，城市化水平才略微加快。第二个阶段城市化水平在30%-70%之间。当城市人口比重超过30％时进入城市化加速阶段，城市化进程出现加快趋势，一直持续到城市化水平达到70％才会逐渐稳定下来，此时发展经济学意义上的城市化已经完成。由于S曲线在50%左右出现拐点，所以这个阶段的城市化过程表现为先加速后减速。第三个阶段城市化水平大于70%。此时社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳，城市化率再次缓慢上升。 
    房地产的发展见证了城市化加速的威力。1991年，中国的商品房销售额只有不到238亿元，1997年达到1800亿元，2007年已经接近3万亿元，十年间年均名义增长32%。 
    房地产业的发展是中国经济增长的一个缩影：快速增长的总量特征与日益严重的结构性问题。
改革开放30年来的中国经济增长，已经使中国的百姓进入了买房置业的新阶段，但是正如我们所看到的，在中国的经济发展水平还不是很高的情况下，买房消费和买房置业之间，已经发生了明显了分裂乃至对立。2009年房地产销售收入为4.4万亿，占到消费品零售总额10.85万亿的40%。同年政府土地收入为1.6万亿，如果不考虑跨期因素，土地财政占到了当前房产销售额的36%，整个社会零售总额的近15%。对于迁移者来说，用于住房的支出可能达到消费支出的1/3以上。逃离北上沪，无疑迁移者是对中国城市化模式的一种无声抗议。
     消费需求不足，财富效应取代了居民消费，资产价格上涨和宏观经济失衡，正如前面所强调的，房地产的发展是中国经济的一个写照。因而，对房地产的调控和改革也构成了宏观调控和中国体制改革的重要部分。中国2009年的城市化率为46.59%，正处于加速阶段。按照逻辑回归的结果，中国将在2013年左右 （预计在2011-2016年之间）结束高速城市化过程，这一期间的城市化增长率约为1.09%，城市化率则在 47.93%-53.37%之间，此后中国的城市化增长逐步放缓。实际上，2009年的城市化率就已经比预测值低了0.25个百分点，这意味着335万人口的空间转移没有完成，中国的城市化拐点提前到来了吗？是不是过高的房价推动了拐点的提前到来？还需等待事实的进一步验证。
      （作者为中国社会科学院博士，《宏观经济蓝皮书》作者之一）