城市化网讯 9月2日，主题为“十二五城市化与房地产发展趋势”的第十六届中国城市化论坛暨保亿集团20周年庆在杭州举行。对于城市化能否支撑起房地产的明天，中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞说：“我的回答是肯定的。”

他认为理由有三：一是城市化是低成本现代化的必由之路，是现代化的重要标志，也是现代化的动因。中国人多地少，作为重大的发展中国家，现代化建设面临着资源环境的约束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整体配置效率，为建设社会主义新农村提供基础支撑。如果一个大都市人生活在农村，要实现现代化是不可想象的，一个没有城市化支撑的工业化要支付很高的资源和环境成本，发展循环经济走新兴工业化之路，也要与城市化相辅相成才能达到预期的目的，城市化改变中国都市人以土为生的格局，为保护生态再造秀美山川提供基本支撑。城市有更深入的社会分工，更快的技术进步，更多的服务业需求，更多的就业岗位和更广阔的发展空间，因而城市是我们构建和谐社会、加快科技进步的主体。享受同等生活水平，在城市比在农村更节约。

就当下环境污染、空间拥挤、占用耕地、公共安全风险等等“城市病”，牛凤瑞认为，虽然这些是城市化之弊，但是在一定程度上也是取得城市效率所必须支付的成本，以城市化必须支付的成本有由阻挠和延缓城市化不可取。他说，“我们如何减少成本支付，提高城市化的质量也是我们应该努力去做的，在科学发展观的指导下，积极稳妥推进健康的城市化，建设环境友好型和宜居型城市，是中国现阶段低成本的建设现代化国家的必由之路，也是中国破解资源供给和环境容量两大约束，实现可持续发展的基本的战略选择。”

他的第二个理由是，房地产为城市化提供了物质基础。城市的物质组成与外部景观就是各种房屋建筑物的排列组合，房地产是城市化提供房屋活动场所的物质生产部门，快速的城市化为房地产业的快速发展提供了依据，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。增强城市综合承载力，离不开房地产业建立的物质基础。在城市化加速阶段，房地产业满足的首先是住房的基本需求和改善型需求，投资性的或者是投机性的需求最终要出租、要转手，转化为住房的最终需求，因而它是第二位的。

牛凤瑞分析认为，社会固定资产投资规模过大是当前这轮宏观调控的重要原因，但是房地产主要是生产最终消费品的住宅产业。生产性的固定资产投资，比如商业地产、工业地产等等，只占房地产投资的30%多一点，消费性的产品生产和扩大再生产的投资与中国的经济过热无关，而且它是抑制通货膨胀的基本措施，适度扩大房地产投资，增加住房的有效供给，有利于扩大内需，促进国民经济持续稳定的发展。

如果把住宅投资作为消费品生产，从固定资产中扣除，那么中国的增长率将下降六个左右的百分点。基于这样的判断，他认为，宏观调控要优化产业结构，有目标，有保有压，区别对待，促进产业结构更好地适应社会需求的变化。因为城市化水平的提高而带来的基本的住房需求，城镇居民消费结构升级而导致的改善型的住房需求，推动房屋改造而形成的被动性的需求，完成工业化对房屋这种总量需求，几种需求的叠加决定了未来中国城市房屋供不应求。他说，这样一个基本的态势可以通过以下数字得到求证：十一五期间，我国的房地产投资达到16.04万亿元，比十五期间增长了2倍，年均增速为24.6%，2010年全国的房地产销售收入超过5万亿元，成为第一国内需求。

就房地产业是否是支柱产业，牛凤瑞说：“我认为无关紧要。但是房地产业是上下游关联度很强的产业是可以肯定的，持续旺盛的住房需求决定了未来几十年的房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了房地产业投资高于社会固定资产投资的增幅在一定的历史时期内是合理、正确的选择。适度扩大房地产的供给不仅是抑制房价过快上涨的釜底抽薪之策，而且是我们扩大内需，优化结构改善民生一个重要的节点。对于消化过剩的产能，降低金融机构过高的存贷差，减少所谓的流动性过剩，抑制通货膨胀，增加就业等等，具有重要的现实意义。”

第三个理由是，我国城市化进程对房地产产品这种持续旺盛的市场需求，是支撑房地产业持续几十年春天的根本保证。牛凤瑞解释说，“十二五”期间，我国国民经济增长预期下调为7%，为我们转变增长方式调整结构提供了宽松的环境和条件，但如果实际增长速度超过8% 或者以上，也是可以接受的好事。因为一个大国的国民经济的发展，本质上是一个客观的、自然的、历史的过程，尽管国内外我们还有诸多的不确定因素，但是我国完成工业化、实现城市化的大势不可逆转，我国国民经济又好又快的基本面也没有发生根本的变化。“十二五”期间中国的城市化率每年预计增加0.8个百分点，城市人口总量将增加6千万以上，房地产投资估计在“十二五”期间将超过30万亿。2050年前后，我国城市人口将达到12亿，以人均住房建筑面积40平米计，住宅的存量将达到480亿平米。考虑周转、更新的需要，住宅建筑面积的存量应该在530亿平米左右，如果其他生产生活活动用房按照0.6—0.7的系数折算，届时中国城镇房屋建筑面积的存量将在800—1000亿平米之间。由此，牛凤瑞推算，最近40年，中国城镇每年增加的房屋建筑面积需要在16亿平米上下，其中住宅增加的面积在10亿平米左右。此外，1000亿平米房屋存量的更新改造，也为我们房地产持续持久的繁荣增加了保险系数。

当前，房地产局面错综复杂，众说纷纭，矛盾很多，牛凤瑞认为“原因是多方面的”。但他直言，主要矛盾仍然是相对滞后的有效供给不能满足日益增长的社会需求。着力解决这些主要矛盾，才会推动其他矛盾的缓解和解决，赢得战略的主动权。他还表示，照搬某些已经完成工业化、城市化国家的参数来诊断我国房地产的走势，也不具有可比性。当前我国房地产市场的主要趋向仍然是行政干预过度，而不是市场化过度。在土地和市场，在土地和基金两大房地产因素主要掌控在政府之手这种制度背景下，政府的房地产宏观调控政策，对于产业的未来发展将产生重大的影响，但是房地产业本身的发展也有其客观的规律，如果我们的政策导向与客观规律相悖，只能扭曲市场供求关系，事倍功半，或者根本达不到预期的目标，只有政策导向与客观规律相吻合，才能事半功倍，达到我们的政策目的。

通过以上的分析和判断，牛凤瑞的结论是：未来几十年我国的房地产会因种种变数而呈现价格、交易量的涨涨落落，但是这是市场配置资源的基本形式，没有必要大惊小怪。但价格随着成本的上升而上扬，交易量随着城市化进程而扩大，这种总体态势不会发生根本性的变化。