现场实录播报

论坛时间：2011年8月26日

论坛地点：北京东城区崇外国瑞购物中心

指导单位：中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会

主办单位：中国国际城市化发展战略研究委员会

 北京市东城区人民政府

 综合开发研究院（中国·深圳）

  承办单位：北京国瑞兴业商业管理有限公司

  媒体支持：新华通讯社、中国新闻社、人民日报、光明日报、中央人民广播电台、中国国际广播电台、经济日报、21世纪经济报道、北京青年报、中国建设报、中国房地产报、中华建筑报、城市化杂志、城市化网、搜狐焦点房地产网、新浪房地产网、腾讯网、搜房网、精品购物指南、法制晚报、北京商报、新东城报

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顾晴

    主持人顾晴：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，下午好！我是本次论坛的主持人，来自城市化委员会的顾晴。谨在此代表第十五届中国城市化论坛的主办方——中国国际城市化发展战略研究委员会、北京市东城区人民政府、中国综合开发研究院，以及论坛的承办方——北京国瑞兴业商业管理有限公司欢迎各位嘉宾的莅临！

近年来，中国城市化的迅猛发展带动了中国经济的腾飞，这使得中国已经日渐成为世界经济的中心。作为我国城市体系顶端的首都北京，无可置疑地成为中国的中心。而北京市东城区，以其绝佳的地理位置被认为是北京的中心。在北京建设世界城市的背景下，在大都市由单中心向多中心布局结构转变的趋势下，东城区将如何助力北京实现世界城市的梦想？东城区的重点发展区域之一——崇外商圈又将如何在东城区的城市化和和产业结构调整下发挥更大的作用？为此，“魅力新东城暨首都副中心高峰论坛”将以崇外商圈为例展开各项议题的探讨。

首先，请允许我介绍今天出席论坛的领导和嘉宾，他们是：

住房和城乡建设部原总经济师、中国国际城市化发展战略研究委员会常务副主任、住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任、中国建筑节能协会副会长 李秉仁先生

    中国房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国国际城市化发展战略研究委员会副主任、北京大学博士生导师顾云昌先生

    中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽先生

    中国商业地产联盟副会长、秘书长，商业时代杂志社总编辑，浙江工商大学、哈尔滨工业大学管理学院客座教授王永平先生

    综合开发研究院(中国深圳)主任研究员、中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会副主任、中国城市化系列论坛专家主持人李津逵先生

    中共北京市东城区商务委员会党组副书记、主任孟志军先生

    北京国瑞兴业地产股份有限公司总裁 鲍筱斌先生

    新世界北京项目管理中心常务副总经理蔡建伟先生

    北京富达尔城市发展咨询有限公司董事长刘世能先生

    北京国瑞兴业地产股份有限公司副总裁张瑾女士

    北京崇文门搜秀城总经理许明丁先生

    北京百丽鞋业商务部总经理翟青女士

    百老汇中国区总经理姜伟先生

    中国国际城市化发展研究委员会秘书长、城市化杂志主编、城市化网总裁蔡义鸿先生

    本届论坛还邀请到了人民日报、新华社、光明日报、中新社、中央人民广播电台、经济日报、二十一世纪经济报道、北京青年报、中国建设报、中国房地产报、中华建筑报、城市化杂志、城市化网、搜狐焦点网、精品购物指南、北京商报、新东城报、法制晚报等媒体。欢迎大家的到来！

此外今天的论坛还吸引了众多进驻崇外商圈或者对崇外商圈非常感兴趣的品牌与商家的参与。由于时间关系，在此不一一介绍，欢迎你们的到来！

现在让我们掌声有请住建部原总经济师、城市化研究委员会常务副主任李秉仁先生致辞。大家欢迎！

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李秉仁

   李秉仁：尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家好！我代表中国国际城市化发展战略研究委员会对各位的光临表示热烈的欢迎和衷心感谢。

   北京作为一个中国的政治文化中心，这些年来得到了迅猛发展。北京的发展不仅中国关注，全世界都在关注。同时，北京也提出了建设世界城市的任务目标。改革开放三十多年来北京的发展更加强化了北京的政治中心、文化中心的职能。同时，北京也成为一个名副其实的经济中心。

    由于规划调整，新的东城区的建立使东城区迎来了一个新的发展机遇。也就是说一个新的中心具备形成的基本条件。既然我们提出了北京建设世界城市这一目标，那么北京就应该是一个国际化的大都市。作为一个国际化大都市的城市，它的作用和地位是不可替代的。

    我们可以回顾北京的发展，八十年代初期，提出北京的发展是超过一千万人口。到今天北京已经接近两千万人口，这就是一个历史性的发展，也可以说是历史性跨越。在这个发展的过程中，我们对城市发展规律、城市发展的作用进行了不断探索，所以我们现在提出了以大城市为中心、中小城市、小城镇协调发展的发展战略。对比三十年前对城市的认识，应该说有很大的进步。也就是这样不断的进步，使我们对城市的发展规律有了深刻的认识，才使今天的城市发展取得这样的成就。

一个国际化大都市的形成需要各种各样的职能。因为中国在世界经济方面已经占有了一席之地。中国的北京、上海、香港等等大都市的发展已经使其经济中心的地位和作用得到了很好的发挥。我们也可以看到，虽然中国的经济在世界占有一席之地，但是，中国的金融地位还没有一席之地。一个国际化的大都市，它的金融中心的地位是非常重要的。虽然美国经济出现了这么多的问题，但是，美元仍然占主导地位，这是我们面临的现实。我们希望不断强化中心城市的经济中心功能，也需要不断强化城市金融中心的地位。

崇外商圈作为一个大都市的副中心来说，它不仅仅是一个商业中心，我想它应该是一个融合商业、文化、居住、就业的宜居宜业的综合性经济中心，这可能是需要我们共同探讨的话题。而北京的东城区，本来就是北京的经济中心，也是北京的文化中心，我认为，这些职能都需要强化。我们也希望它的经济中心和金融中心的作用和地位得到不断强化。

    今天我们请来了各方面的专家，要集各位专家的智慧，为东城区的发展出谋划策，为东城区的发展贡献你们的真知灼见，共同把北京建设好，共同地把东城区建设得更好，谢谢各位！

    主持人顾晴：谢谢李总经济师！在城市副中心的发展上，李总经济师告诉我们，对于北京这样的大都市，城市的副中心并不仅仅是经济中心，或者是金融中心，它应该是一个综合性的中心。接下来，我们将有请本次论坛的承办方，北京国瑞兴业地产股份有限公司总裁鲍筱斌先生上台致辞。大家掌声欢迎！

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鲍筱斌

    鲍筱斌：尊敬的李秉仁主任，各位领导，各位来宾，各位媒体朋友，大家下午好！

    首先很高兴代表国瑞地产欢迎大家来到北京国瑞购物中心，参加这一次富有意义的论坛。生活在北京的都知道，北京通过这几年的发展，商业中心和商务中心发生了很大变化。如果我们对北京有印象的话，在八十年代到九十年代初期，北京的商业中心应该还是很单一的，当年的王府井、西单。后期的发展过程中，像国贸、燕莎、中关村这些商圈得到发展。尤其是近三五年的发展，北京又出现了很多新的商业中心。我觉得通过北京这个城市的发展和格局变化，崇外商圈、新的东城区，商业价值和商业的潜力才是真正腾飞的阶段。

   大家回忆一下，原来北京的基础设施很差，最早的商圈很单一。在基础设施扩展的时候，我们发现有一些商圈形成，比如国贸建成以后，国贸的商圈形成。燕莎建成以后，燕莎的商圈形成。由于北京这种特殊的商业结构，为我们的商圈发展带来了机遇。为什么崇外商圈在今天又能够焕发新的活力，而且可以引领未来呢？因为我们是站在国际角度来看，现在的商圈已经不是简单的商业中心，我们需要有政务、商务，还要有文化、金融等等。目前北京具备这种条件的，尤其是以东城区为代表的二环以内，还有一些个别的项目有得天独厚的条件。现在或者未来的商圈发展是城市综合能力的体现，在商务资源、商业资源、人文资源、文化资源的整合上，包括交通资源的整合上，给了现代城市商圈很大的契机。由于崇文区和东城区的合并，为原来老的东城区带来了新的机会，我们有非常明显的后发优势。未来的崇外商圈一定会在北京的商业版图上成为非常重要的支撑点。

    大家在讨论商圈的时候，必须看到任何商圈的建成或者是提升，需要政府、企业和消费者的互动。现在崇外商圈的商业设施，包括酒店、办公、基础设施，这些硬件环境在逐渐完善，基本与国际同步，或者是差距越来越小。东城区商委对崇外商圈的大力支持，我们有很多客户，有一些高端商务酒店，还有大量商务人群在崇外消费。有了政府、企业和客户的互动，崇外商圈一定能够通过后发的优势焕发出新的生机。

   最后，非常感谢各位莅临今天下午的论坛，也祝愿今天的论坛圆满成功。谢谢大家！

   主持人顾晴：谢谢鲍总裁！鲍总裁与我们共同分享了崇外商圈的发展历程，而对于崇外商圈的未来，鲍总裁充满了信心。我想，这也代表了这个区域众多品牌和商家的心声。

   接下来，我们的论坛将进入议题阶段。在这一阶段，我们将有请中国城市化论坛的专家主持人，中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会副主任，在我国城市化领域享有盛誉，充满爱心和激情的专家和社会活动家李津逵先生为我们做精彩主持。大家掌声欢迎！

李津逵

   主持人李津逵：谢谢。尊敬的各位来宾，我们脚下的这块土地是一个神奇的土地，在并入东城区之前，它叫做崇文区。而崇文区实际上是北京在近代史以来走向世界文明的一个开端。大家知道美国总统布什和克林顿来到中国访华的时候，他们在北京的星期天要去祈祷的时候，要去哪一个教堂？要去崇文门的基督教堂。这是一个有着140年历史的中国华北地区规模最大、历史最早的一所教堂。这所教堂所属的教会办的一所学校叫做惠文学校，惠文大学成为燕京大学的主体，也就是北京大学。惠文今天还有一所中学，这所中学在140年来培养了多少中国各行业的杰出人士，比如说有多少学部委员、两院院士。我看今天的会场非常好，我们的周围是一个立体空间，谁能够告诉我惠文培养了多少院士，有奖竞猜。有24位两院院士。如果说这块土地不是北京的中心或者副中心的话，那我们就有愧于历史。同样是这所教堂，办了大学、中学，还办了医院，其中最有名的就是在我们旁边屹立的同仁医院。所以，西风东渐的过程，中国近代文明走向世界的过程，北京的现代化过程是从这儿开始的。我们今天在这讨论崇外商圈，讨论北京的副中心，是非常有意义的。首先为这一点，我们要向主办各方表达我们的敬意。

    接下来，大家一定会想在美国的洛杉矶，我们看到的是一片的郊区蔓延、中间矗立的建筑。我们看到澳大利亚墨尔本是一片蔓延的建筑中间矗立的几栋高楼。为什么我们要提出大城市的副中心这个概念呢？副中心承担的是什么样的职能呢？它和主中心又是什么样的关系？它为我们人民的生活、生产、交往、文明的成长带来怎样的功能和作用呢？我想对这件事情做一个权威的解说，首先我想到的应该是我们的顾云昌老师。顾会长不仅在中国房地产界，在中国的不动产、经济界是一位非常受大家尊重的前辈。同时，他的睿智，他的表达，演讲的风格也是一种享受。首先，让我们有请顾云昌会长为我们演讲。他演讲的题目就是“大都市如何建设好副中心”。大家掌声欢迎！

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顾云昌

   顾云昌：各位嘉宾，各位朋友，很高兴参加第十五届中国城市化论坛。这次论坛的主题是以崇外商圈为例，谈谈对城市副中心的理解。

   我一直在思考，在中国当今工业化、城市化快速发展过程中，如何把每个人所处的城市建设好、发展好，这是我们大家共同思考的问题，也就是世博会的主题“城市让生活更美好”。

   中国的城市化速度很快，每年有一千多万人进入城市，城市不断地膨胀。新城市要建设，旧城要改造。我们的新城建设、旧城改造如何能够达到理想的状态？无论是中国的专家，还是国外的专家，大家都在探讨这个问题。据我所知，在当代世界城市发展的历史过程中出现了许多新的理念、新的潮流，我大概归纳了四个方面，我把它叫做四个潮流。第一个潮流叫做新城市主义。第二个潮流叫做田园城市。第三个潮流叫做紧凑集约。第四个潮流叫做绿色环保。

   所谓新城市主义，就是我们在进行新城建设当中，如何把新城市建设好。从二次世界大战以后，许多国家为了适应经济社会发展而建设了很多新城市。在建设过程中总结了许多经验，汲取了许多教训。中国在实践新城市主义方面是有经验和教训的。最大的问题，我们往往把城和市割裂。中国有许多开发区，开发区是搞产业。我们有许多居住区，比如北京的望京、方庄。我们把居住区开发区分开了，在新城市建设过程中将功能分得太明显，把城市隔离开来。大家都知道，开发区晚上就没人了，住宅区在白天就没人了，造成了交通拥堵。这样的城市建设方式正在减缓。现在我们看到的城市圈当中都叫新城市主义。在开发每一座城市的时候，把城和市结合起来。要解决居住问题，要解决就业问题。另外还要发展商业，发展教育、医疗，把城和市的概念结合起来，而不是简单的建城，又不是简单的建市。这样的组织才是完美的结合。我们看到中国的城市建设当中已经把城和市结合起来了。国外也是这样的做法。

   在旧城改造过程中，因为我们的城市化还在推进，发达国家的城市化已经走到尽头。他们的房屋破破烂烂，留下了很多穷人。我到美国去，美国人告诉我引导富人进城，因为城里太破烂了，需要改造。改造的时候要按照田园城市的模式建设。把郊外的空气、阳光、绿化、鸟类引进来，建设成田园城市。既享受了城市的繁荣，又享受到郊外的生态。

   第三个概念叫做紧凑集约。因为在城市化进程中要占用很多土地，要建很多基础设施。根据城市规划要求，如何将城市建设得更加美好，提出了紧凑的问题。也就是我们现在讲的集约的问题。在能源匮乏的年代，比如美国是典型的城市扩张不紧凑。当然，美国的汽油很便宜，美国成为车轮上的国家。我们看到的欧洲国家都是以紧凑著称，在很小的空间中住了很多人，很紧凑，节约了用地、能源和大家的时间。所以紧凑、集约也是当代城市建设的潮流。

   第四个潮流就是绿色环保。如何在城市发展过程中保持可持续发展，需要绿色环保。从节约能源、减少排放，从建筑物、社区的规划、城市的布局等等方面来达到紧凑环保，这与全世界提出的低碳技术相联系。许多城市在发展过程中不仅做得紧凑，还做到了绿色。我所体会到的当代城市发展中的四个潮流，新城市主义、田园城市、紧凑节约、绿色环保。

   这些问题结合在一起，我想用一个形象的比喻来说明。在城市建设当中，特别是在大城市建设过程中出现一个问题，就是“摊大饼”。“摊大饼”的做法是走向了反面，既不紧凑，布局又不合理，密密麻麻，平铺直叙。现在的城市病很大程度是由于“摊大饼”，交通拥堵、人口密集、空气污染。要把“摊大饼”做成“做馅饼”。大城市要建设城市群，每个城市都有核心部分和边缘部分，相当于“馅饼”。在城市当中有很多综合题，每一个综合体都是一个“馅饼”，有若干个副中心，这个副中心是一个“馅饼”。每个“馅饼”的各种馅儿不一样。每个副中心、每个综合体都有各自的特色。我认为要用“做馅饼”的形式替代“摊大饼”的做法。

   根据这样一种推理，我下面提出要做好一个城市的副中心，要经营建设好，应该注意四态。第一是业态。我今天重点讲以商业为主导的中心。因为老百姓感觉这个中心肯定是高楼林立，商场很多。这个中心是各种业态的综合，比如有商场。写字楼。现在在北京上海这种大都市，写字楼的市场很大，有很多高层的写字楼，比如国贸。有酒店，五星级酒店、四星级酒店。另外还有休闲的功能，还有商务会议的功能，以及居住功能。总之各种功能组合在一起形成一个副中心，形成一个综合体。也就是说它的业态肯定是高度整合、高额的投资和取得高效益。作为一个中心，必须“三高”。第一是高度的整合，把这些高端的物业组合在一起。另外，投资投入很多。副中心之所以能建立起来，它的投入比一般的地产要高得多。它的目的是为了取得最好的效益。所以综合体和副中心是城市经济的发动机，或者说是城市GDP的发动机。首先从业态来说肯定是全方位的，但是是以商业、商务为主导的，是各具特色的“大馅饼”。实际上它也是一个微型城市，是资产、资本和资金的融合。一定要讲究它的业态，讲究它的共性和特殊性、差异化。每个副中心之间不应该是一样的，要有差异化。比如一个地方是以某种商业为主导，另一个地方是以写字楼为主导。

   第二是形态。作为一个城市的副中心，必须有亮丽的建筑和外形，是由建筑形态加上空间形态组合在一起的。在大城市有高层建筑，甚至还有高度养眼的居住。比如说CBD的国贸，王府井的东方广场。在我们这个地方，比如国瑞、新城市。这些建筑很有风格，很养眼。所以是必须有高层建筑、高容积率，甚至是高度养眼的建筑。如果没有这样很好的外形，很难给人留下深刻的印象。

   第三是动态。作为一个副中心，特别是商圈，有大量的人流、物流，它的对外交通、对内交通要顺畅。人流、车流、地上、地下、天桥，交通必须通常，要安排有序。前几天我碰到一个做餐饮的朋友。他几年前到北京来做餐饮，亏了1200万。现在又来了，在北京搞了四个门店，很成功。他总结为什么前几年做的品牌餐厅不成功呢？原来那个地方的停车场不行，没有办法停车。所以作为一个副中心，必须有这样的功能，内外的交通很通达，人流、车流必须合理，才能形成象样的，能够成为城市GDP发动机的副中心。

   第四是生态。在副中心当中，人与自然的和谐。讲到生态问题，首先讲到了资源节约、环境友好。在建设房屋的过程中，一定要引进绿色建筑的理念。将各种业态组合在一起，形成互动的状态，人与人之间、业态之间能够和睦相处。其中包含人文生态、商业生态、自然生态，一般我们看到的副中心都有主题公园，让人们在副中心当中能够有透气的机会，形成好的自然生态，这就是田园城市在副中心应该体现的。

   形态是城市的亮丽名片，业态是城市GDP的发动机，动态是丰富空间的互动互联，生态是人和自然在城市中的和谐相处。

   总之，要开发好一个城市的副中心，经营好一个城市的副中心，不能光靠开发商的努力，应该是开发商和城市经营的高度结合，它的最高境界解决开发与经营相结合。今天的开发是为了经营，从经营的角度指导开发，把开发和经营有效结合在一起，才能使副中心在发展过程中取得效益，真正发挥城市副中心的作用。谢谢！

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   主持人李津逵：谢谢顾会长。顾会长真是一位良师，在讲课以后，通过几个概念就可以理解他的思路。大家想想，一张大饼变成一张馅饼，这中间是四个“潮”，在未来是要抓住的四个“态”。顾会长讲到不仅要有市场经济的作用，还要有公共经济的作用，使得建设和经营良好互动。顾会长提到的这个问题是当代城市化中间的第五个“潮”，新都市主义、田园城市、紧凑城市、绿色生态之外还有一个潮，就是顾会长最后说的PPP，公共部门与私人部门的友好的伙伴关系。

   今天，东城区政府各职能部门的领导和建设崇文商圈的主力企业都在这里济济一堂，实际上也就证明了顾会长的这第五个“潮”。

   各位嘉宾，我想到了大概在二十年前，在我们脚下有一个小故事。当时中央电视台的著名导演，他编导了《话说长江》，这位著名的导演来到了崇文区花市的小街小巷来访问一位著名的剧作家，他就是《无悔追踪》的作者。他们聊天以后，导演问剧作家说你们这附近哪儿有公共厕所，要方便方便。剧作家告诉导演说要方便的话，你在我们院子的门后面方便就可以了。导演走到门后一看，有一个下水道的口，于是他说真方便。

   崇外这样一个地区就是从这样一个从元朝、明朝、清朝这样一个非常简陋的、初步的城市的基础设施发展到今天这样一个现代化的商圈，到国瑞城我觉得像迷宫，我们为企业家为崇文商圈垫下的一块砖鼓鼓掌。这个地方怎么引领北京的3+1，下一步怎么走，我们要请出一位资深的专家，他是中国城市商业网点建设管理联合会的副会长、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽先生。

   有请韩先生做第二个主题演讲，他的演讲题目是“崇外引领北京3+1商圈格局发展”。大家欢迎！

韩健徽

    韩健徽：尊敬的各位领导，各位来宾。非常高兴参加在国瑞购物中心举办的第十五届中国城市化论坛。我今天和大家交流的题目是“崇外将引领北京3+1商圈发展新格局”。

   我们首先简单回顾一下北京市的商业发展历程。在近几十年的发展过程中，北京市的商业网点格局大体经历了四个阶段。第一个阶段是以王府井、前门、西单为代表的三个重点的市级商业中心。传统老北京的商业网点布局划分为市级商业中心、区级商业中心，以及社区商业中心。

   第二个阶段大概在八十年代末、九十年代初，北京的商业网点布局出现了东拉西扯的变化。东边到赛特、贵友、国贸，西边到百盛、长安、城乡、翠微。

   第三个阶段是以北京传统的内环二环路以及地铁为核心的环状节点逐渐诞生发展起来的商圈。

   第四个阶段，伴随着北京城市规模的扩大，多中心、多极点的商业布局开始显现。

   在对北京的商业网点布局进行多年研究的过程中，我们发现有这样一个奇特的现象，北京城区商业的发展与北京内外城的城市格局有着紧密的关系。虽然我们今天的北京城已经和老北京城相距甚远，老城门也所剩无几，但我们不难发现北京的交通、商务，乃至于商业的发展，依然以老北京的城门为重要节点，从而产生北京典型的城门商业的特征。

   老北京的城门是内九、外七、皇城四，一共有二十个城门。就连王府井、西单、前门这样传统的商业中心也都和东华门、西安门、正阳门紧密相关。崇文门是老北京传统的内九门之一。2008年，崇外商圈的概念正式提出。崇外商圈的横空出世是有其历史和现实的原因。概括起来，崇外商圈有以下五个方面鲜明的特点。

    第一个特点是区位优越。崇文门是内九门之一。崇外商圈应该属于北京市中心城区的商圈。在北京历史上所形成的商业北重南轻的格局中，崇外商圈是位于北京南部的北部，区位条件十分优越。

    第二个特点是交通便利。崇外商圈已经成为典型的交通枢纽型的商业中心、南北东西交通主干线的交汇、两条地铁线路的交汇、50多条公交线路的汇集，以及临近北京火车站等等，都是崇外商圈在地上、地下、内部、外部、火车、地铁、公交这样一个复合的立体化交通体系。崇外商圈交通的便利性在北京各大商圈中是唯一的。

    第三个特点是商气浓厚。崇文门花市是老北京传统的区域型商业中心。也是崇雍商业带的起点，历史上拥有许多在北京享有盛名的企业，像同仁堂、马克西姆餐厅、红桥市场、崇文门菜市场、便宜坊烤鸭店，在花市有一个专门卖中小学生课本的新华书店。在崇外有历史，有商魂，有商气。

   第四个特点就是业态合理。经过多年的规划、改造、培育和发展，崇外商圈逐渐形成了全方位、多功能的商业布局，以国瑞购物中心为代表的购物中心业态，以新世界为代表的百货商店业态，以搜秀城为代表的市场业态，加上众多的商务楼宇、高端住宅，以及正在进行改造的项目，崇外商圈已经成为一个宜居、宜商、宜娱的复合时尚商圈。

   第五个特点是文旅依托。崇外商圈临近天坛。天坛是中国旅游文化的象征。在崇外商圈也拥有众多的文化旅游资源，为崇外商圈未来的商旅文融合发展打下了良好的基础。

   今天的崇外商圈已经成为了一个历史有根、文化有脉、商业有魂、经营有道、品牌有名的成熟商圈和财富商圈。可以这样认为，  北京王府井、前门、西单加崇外的3+1商圈发展格局正在悄然形成。

    我们今天这个论坛是城市副中心论坛，坦率来讲，近年来我对副中心这个概念有一些不同的看法。副中心带有中国人传统思维的影子，就像企业有总经理、副总经理一样。在我国近年来的城市化进程中，我认为一个比较大的弊端就是对一个城市赋予了太多的功能，这就像小学生的书包一样越来越沉重。商业中心也是一样，我认为崇外应该努力地打造特色商业街、特色商业中心和特色商圈，这样做似乎更科学一些。

    我们知道王府井在突出品牌，乃至于国际化的品牌，前门在突出文化，西单在突出时尚，崇外商圈是否也应该找准自身鲜明的定位。借今天论坛这个宝贵的机会，我对崇外商圈未来的发展提几点不成熟的建议。

   第一个建议，崇外商圈要努力打造工字形和非字形结合的街区布局。工字形就是崇外大街和前三门大街、两广大街相交处的商业延伸。有相当的客流是来自于前三门的沿线。目前在崇外大街，北热南冷的现状还是客观存在的。非字形，崇外大街是一条交通主干线，道路比较广阔，中间有长长的护栏，崇外大街东西两侧的互动、地上地下的互动，包括大街和谐特色小街的互动，我认为要进一步加强，使崇外商圈既能够截留北京东南部的客流，满足他们的消费，也能够尽可能地扩大辐射半径。

   第二个建议是加强商旅文的融合发展。像国瑞购物中心、新世界这样一些新兴业态，要和传统的同仁堂、天坛这些资源融合起来发展，形成一条非常清晰的商旅文的发展线路。

   第三个建议是注重一老一少一小的协调发展。“一老”主要是指老字号的传承。“一少”主要是指青春的时尚要发扬。“一小”是指努力打造崇外商圈内的小街、小店，使整个崇外商圈的生态更加完备，业态结构更加丰富合理。

   第四个建议是优化消费人群，提高消费水平。坦率得讲，崇外商圈不缺人气、不缺商气，但如何进一步提高崇外商圈的消费水平，应该成为摆在我们面前的重要课题。

    最后，我也衷心地祝愿崇外商圈能够借着北京新东城区未来二十年总体发展规划的东风，实现二次腾飞和跨越。谢谢大家！

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   主持人李津逵：谢谢韩主任。韩主任把3+1讲明白了。

   下面我们要授予北京市东城区崇外商圈“中国城市化贡献力典范案例”称号。

   现在有请北京市东城区商委副主任丁骅先生上台，为他颁奖的是住房和城乡建设部原总经济师、中国国际城市化发展战略研究委员会常务副主任李秉仁先生和中国商业地产联盟副会长秘书长王永平先生。大家掌声祝贺。这个荣誉真是实至名归，大家掌声鼓励。

   各位朋友，在一场音乐会中间最有魅力的是休息，大家会畅谈对音乐会的感想。论坛最有魅力的也是中间的茶歇阶段。下面请大家茶歇休息15分钟。

   主持人李津逵：接下来我们要开始两场论剑。第一场比较宏观，叫做北京副中心案例研究——以东城区崇外商圈为例。第二场论剑叫做共襄诚信的崇外商圈，是以企业为主体。下面我把第一场论剑的嘉宾请上台前。我们有请住房和城乡建设部原总经济师李秉仁先生。中国房地产研究会副会长、北京大学博士生导师顾云昌先生。中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街委员会主任韩健徽。北京国瑞兴业地产股份有限公司总裁鲍筱斌先生。中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长，大家都非常喜爱的城市化杂志的主编、城市化网的总裁，也是我们大家特别喜爱的蔡义鸿先生。我们会认真倾听他们的思想，付出你的努力去思考消化他们的观点，如果我们希望PK，就给他们一点掌声。

   第一场论剑的题目叫做北京副中心案例研究——以东城区崇外商圈为例。

   韩健徽：北京的城市商业中心的研究，我还是想延续这个观点，我认为很有意义。近年来，伴随着城市化的进程，很多城市，包括北京，传统的城市格局正在发生改变，与之相随的商业格局也在发生变化。这些变化主要体现在两个方面。一个是像旧城改造一样，传统商圈的升级再造。第二种是新兴商业中心的兴起。

   在传统商圈的升级改造过程中，如何传承历史的商脉，如何延续历史上形成的商气，如何适应现代城市发展需要和消费需求的变化，以及整体的区域城市格局的发展。我认为这些都非常重要。在北京，包括全国很多城市，近年来也出现了一些负面的案例，在城市改造过程中，在传统商圈的改造升级过程中，原有的商气消失了，大理石增加了，不锈钢增加了，玻璃幕墙增加了，但是，人气、商气、财气反而缺失了。在传统商圈的升级改造过程中，对于这些已经出现的教训，是我们应该注意汲取的。

    主持人李津逵：韩主任讲到了城市的形态，我现场就做一个调查，改革开放以中共十一届三中全会为一个节点，在那之前，就在北京生活的人举手。我们现场的人不足5%。这说明什么问题？就是我们过去北京的小街小巷、胡同、四合院所能承载的人口是今天无法想象的。我们必须要变成这样的一个容积率。但这样的容积率到来的时候，过去北京的文脉，刚才我跟大家说到的惠文中学的那种文脉，还会不会得到保护呢？哪位给一个回应。鲍筱斌先生，这儿的功臣也是你，但如果文脉保护不住，二十年以后可能就是罪人，我们必须得欢迎，掌声欢迎鲍筱斌。

    鲍筱斌：刚才主持人非要让我讲一讲，实际上我并不是老北京，但我对崇文有一个印象。在八十年代末期到北京工作，我那时候到崇文这里看一个朋友，给我印象最深的就是崇文的四合院。从今天来看崇文，我觉得崇文发生了很大的变化。有一个很核心的理解，我一直认为崇文这个商圈有一个后发的优势。现代商业较三五年以前的发展不同。第一个是网络购物，对消费行为的冲击很大。第二，现在单纯靠住宅的消费人流是有问题的。现在一个新区很难找到像王府井、西单这样的商业。我的理解是在一个老的城区里，原来什么样不重要，现在随着基础设施的完善，原来的医院、公共设施和商务资源，包括政务资源，还包括其他的交通资源，像崇外这种商圈，还有很大的振兴力量，可以改造地更好。崇文这个地方应该是很有文化的地方，但实事求是来讲，目前这种商圈的文化氛围还不够。我的理解是要想把崇文商圈打造好，打造硬件是很容易的事情。目前国瑞购物中心、新世界周边的服务设施，这些硬件已经快接近规模效应了，还有一些医疗、公共设施的支持。崇文商圈下一步要提升档次，除了商业、物业本身以外，首先要在文化上下工夫。因为崇文这里还有很的文化资源。尽管我们在开发国瑞购物中心的时候留下了一些四合院，也保存了一些文化的遗址，但光有这些还不够。在保存文化源泉上要下工夫。崇文商圈要走得更远、更持续，在高端商务资源方面，也需要政府、企业和消费者共同互动，形成比较好的商圈。

   主持人李津逵：筱斌总裁讲到了两点。崇文商圈的硬件是容易，软件是不容易的。一个企业想到了崇文商圈未来作为副中心，要在文化上进一步地下工夫。另外，筱斌总裁讲到现在还要提升一下崇文商圈的消费水平，不仅是现在原有的消费链，还要向上拉长延伸。这些都跟李秉仁总经济师在开始致辞的时候，确实是构成了一种呼应。李总经济师作为我们国家住房与建设部多年来的权威新闻发言人，您认为作为一个副中心，崇外商圈在文化、教育、公共领域里拓展新空间，还需要做什么？

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   李秉仁：关于崇外商圈副中心的概念，目前在城市发展过程当中有一个概念是城市综合体，我一开始并不清楚是什么概念，我就请教了一些专家什么叫城市综合体。简单得说就是各种业态都存在的，集金融业、居住等等各种功能于一体的，包括我们现在所说的商业、教育、文化。这样一个城市综合体也许是现在城市发展过程中大家应该更多关注的问题。因为这种布局是可以有效解决就业、居住以及城市交通拥堵问题的途径之一。既然崇外存在目前这种情况，我倒是希望在规划设计的过程中可以考虑这些问题。因为我们这个地方的功能已经很全面了。当然，我们更希望公共服务机构能够获得更好的发展，这也是商业地产或者是商圈得到发展的重要基础条件。如果这些公共服务发展不好，就不能有效支持经济的发展。这也是我们共同关注的问题。我举一个例子，为了解决交通拥堵，大家出了各种主意，去年9月20号，国新办举行了新闻发布会，在会上专门问了我们北京大堵车的问题。我们说北京市的交通确实很难，但同时北京市也为治理北京交通拥堵做了大量的卓有成效的工作。我们看一看国际上的大都市哪有不堵车的？只是堵的程度不一样，只是时间长短的问题。解决交通问题，一是减少机动出行。现在北京的办法，摇号减少机动出行，限号也减少机动出行。第二就是缩短出行的距离。据说从十年前到现在北京的出行距离已经翻一番。第三就是要采用绿色交通，大量发展地铁。北京地铁发展得很快，去年北京地铁一天的运量是500万人次，今年已经突破700万人次。北京的地铁在解决交通拥堵方面起到了非常重要的作用。崇外是真正的中心区域，地铁等公共交通是非常发达的。我倒希望大家可以借鉴一下城市综合体的概念，在规划设计各方面进行考虑，使我们这个中心建设得更加美好。这是我的良好祝愿。

   主持人李津逵：所以这个副中心不是为了给别人看而变成了一个副中心，也不是为了大家看我变成了一个商圈，还是为了生活在这个城市的人们更加方便、更加便捷地出行、购物、上学、就医，我觉得李总经济师的观点和顾云昌会长的四个“潮”是吻合的，就是怎样使服务更贴近老百姓。但是，我有一个问题，像这样一个巨大的购物中心建设成以后，就把几条商业街结合在一起。可能这个小伙子要逛珠市口，那个母亲是要逛景山公园的。这样一个综合体，这样一个巨大的商业汇集的地方，会不会对小街小巷的步行商业业态构成杀伤。我想请顾会长回答我这个比较刁钻的问题。

   顾云昌：这个问题由韩总来回答比较好，他是专门研究商业地产的。我发现最近几年由于生活水平的不断提高，人们的消费呈现多样化发展。商业的商的概念发生了很大变化。过去很多人是买东西，实际上shoppingmall里面可以购物、休闲、看电影等等，功能很多，现在的竞争很激烈。中国的商业地产正处在各种业态并存的状态。随着社会的发展、消费水平的提高会逐步向综合体的方向发展，比如上海的新天地。中国过去的商业是街，《清明上河图》是典型的中国古代的传统商业街，业态是自然而然形成的。现在这样一种shoppingmall是经过精心规划组织的。我们现在处在既有自然形成的，又有精心安排的格局下。既有中国传统的街的商业文化，又有国际性的mall的文化。我觉得这是很好的发展思路，就看你的经营水平和经营能力。从开始的规划水平、规划布局可能决定了以后的商业，但最后的经营管理水平的高低将决定是生存还是死亡。搞得差的，经营不善的就死亡了。同样的mall，有的可以很好，有的可能就不赚钱。同样的商业街，有的火爆，像北京后海那样的，也算是文化商业街，它就火爆。有的商业街就不火。我们传统的商圈，王府井、西单仍然不错，前门就差一点。就是时代的不断发展形成了竞争。现在的中国正处在百花齐放、五花八门的商业业态当中，新生的业态也在不断产生。我们今天讲的商，一个是商业问题，一个是商务功能，商务功能、会务功能、文化的功能会越来越多。我前两天到上海开会，我们开会就在钢铁厂的厂房里面。整个商业活动和文化事业发展过程中形成了各种不同的风格。所以很难说现在的街就不能是街，也很难说街比mall要好。我昨天晚上十点钟回家，想吃西瓜，我们地下的一个小超市可以买到。关键是我们要不断地前进、不断地淘汰，使商业不断地发展。最后会向高端走，既有方便干净、感觉舒适精致的小店，但是又有各具特色的mall。

   现在这个崇文商圈要真正形成还需要努力。首先我觉得还没有形成很好的形态，没有形成很好的空间。商圈要火起来，关键是要人流。人流多了，商圈才能火起来。所以主要的力量是要让更多的人进来，无论业态，还是形态。当然，崇文有一个特点就是文化底蕴比较丰厚。崇文的文化底蕴在商圈当中能不能发挥好，这是很大的问题。当然，原来好的四合院保留下来，可以作为吸引人的地方。在高楼大厦中如何体现崇文商圈的文化，这一点应该是值得考虑的问题。

  主持人李津逵：谢谢顾会长。刚才这一轮，当然，蔡秘书长还没有发言。我发现各位专家有一个共同的关注点，就是商圈怎样提升文化，怎样传承它的文化。这可能是大家都非常关注的。从企业来说，从专家来说，都是这样。我现在给大家一个热身的机会，我先让蔡义鸿秘书长发言。掌声有请蔡秘书长讲一讲崇外商圈怎样通过文化的提升变成名副其实的北京副中心。

蔡义鸿

   蔡义鸿：谢谢主持人。对于文化的问题，我认为第一个关键词是传承。崇外商圈的传承，有很好的文脉，它的历史很厚重。传承这个关键词交给崇外商圈的商户委员会和在座的企业家，以及商家们，应该共同去传承文化，文化是非常重要的。我们能不能把shoppingmall里不能体现的文化元素融入进来，我们要下工夫去提炼和挖掘我们的文化。

   第二个关键词是引进吸收。shoppingmall是西方的业态，我们引进来，比如像国瑞购物中心就是这个形态。引进这个形态以后，怎么样使传统文化与shoppingmall结合。就是我要讲的下一个关键词—创新。《清明上河图》从上海世博会卖到很多地方，最后卖到宝岛台湾去，然后走向世界了，崇外商圈能不能把我们的文脉从传承到引进吸收新的技术，创新以后把这个文化做成新的业态。

   第四个关键词是细节。我们这个商圈各方面的条件都非常好，比如我们有两条地铁，2号线和5号线交叉，是非常重要的基础条件。我们具备了。中关村到现在才通一条地铁。我们这个地方是非常难得的，地铁的人流是不得了，大家都感觉挤地铁像挤照片一样。我们这边有52条公交线，怎样把公交线和地铁有机地结合起来，这是崇外商圈要挖掘的公交优势，这是给政府提出的要求，也是给开发企业提出的要求，商家能不能在这些细节上做得更好，这是我讲的四个关键词。不知道是否回答了主持人的问题。

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   主持人李津逵：远远超出了我问的问题，你给了我们更多的信息，传承、引进、创新、细节。但是，我觉得崇文这个地方是北京对外开放的起点，是北京引进人类先进文明的第一站。所以有第一个教堂，第一个学校，第一个医院，都是在这个地方。所以未来，它的发展也要看对外开放。蔡义鸿秘书长说国瑞是对外开放的产物，把美国式的购物中心引进到中国来。各位，聚焦到一点，打造文化新引擎，崇外商圈怎样提高文化含量，大家现在就给鲍筱斌总裁出招。崇外商圈怎样提高文化含量？我们掌声欢迎梁景山讲一讲崇外商圈怎样提高文化含量。

梁景山

   梁景山：我说不了那么全面，我要说的是大家的参与性。是由政府主导，企业参与，老百姓参与，可以组织一个新东城文化的展示，像我们的学校、教堂、花市。博物馆好像也不多，政府可以建一个新东城的博物馆，把新东城的文化装进去，让很多人参与进来，真正地了解感受它的文化，这样每个人才能真正体会到这种文化的内涵。

    主持人李津逵：政府主导，企业主体，公众参与，搞一些文化的节市活动来展示崇文的文化。

嘉宾

   嘉宾：主持人好，各位领导好。我想既然要提高崇文区的文化氛围，就是要以政府为主导、企业配合。崇文区这个商圈比较小，发展商业的时候，我自己认为要把文化和教育融入到商业里面，形成一种互动。人们到购物中心来逛街的时候，可以买一点书，可以看看报纸，形成一种文化和商业的互动，不仅仅是商业兴旺，整体的文化水平也提高了。

   主持人李津逵：你是什么地方人？

   嘉宾：我是河南的。

   主持人李津逵：你怎么给我们来自广东的北漂蔡秘书长这么高的评价，他就是把文化植入进来。我最初想这个地方能搞论坛吗？他说这个地方应该植入一点文化的因素。我以为你是他的托儿。没关系，一个是在广之东，一个是在河之南。

   嘉宾：谢谢主持人。我想应该从人的需求来讲文化。就像我们这个实体的商圈，在网络、新媒体，在有了淘宝、当当和电子媒体之后还能持续发展。

   主持人李津逵：你分析得很好，出一招？

    嘉宾：比如说有一个小宝贝，亲子的交流可能需要有相同经验的父母，这不可能是通过上网可以完成的。但如果有一个商业的运作和亲子教育结合起来，我想可能会有市场。

   主持人李津逵：现在请鲍总裁给大家一个回应，比如说花市能不能由国瑞城和新世界、搜秀联合起来，大家做一个春节的花市，或者是正月十五的观灯活动。再比如说能不能在国瑞城的某一个地方变成读书的一角，变成各种社会科学的专家和消费者见面的角落，在儿童妇女用品的专柜开设专门如何培育新生儿童健康成长的定期讲座。

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   鲍筱斌：我觉得刚才很多嘉宾提的建议都非常好。崇文这个商圈要打造好，有文化特色，比较持久，首先是需要政府搭台。这是非常重要的。我也很坦诚地讲，北京的商圈要打造成功，必须是政府主导，要有整体安排，包括交通、人文等等方面。第二是企业要唱戏。您刚才提到的这些问题，包括在崇文商圈的主导商家或者是企业，一定愿意在政府指导下来开展这项工作。我跟大家共同分享一些想法。北京和天津特别容易形成京津经济圈，因为北京的主导地位很明显。上海的地位很明显，所以形成了长江三角洲的经济圈。未来，崇文商圈在政府指导下，以崇文的大型商家为主导，我们肩负起共同引导区域发展的责任和义务。不管是文化的问题，还是商业的问题，还是市场的问题，都可以在市场的主导下得到解决。

   主持人李津逵：朋友们，在美国有一个工矿城市叫匹兹堡，二十世纪初这个城市飞速发展，但二十世纪末叶它就开始走下坡路，像这样的工矿城市非常多。但匹兹堡找到了一条光明之路，它的医学器具、软件、IT发展得非常好。因为匹兹堡有两个世界顶级的大学。这两所世界顶级的大学又从哪儿来？是美国的亿万富翁，钢铁大王卡内基和梅鲁支持建设的。所以一个城市的长期发展，能否繁荣不是我们这样一些人决定的。我大胆一点说，也不是顾会长，也不是韩主任能够决定的。而是企业家。如果崇文商圈的几位领头大哥可以联起手来，他们带领这个地方的市场经济健康前行，并且为它植入一个可持续的基因的话。我们给这个商圈的企业家鼓鼓掌。最后，请各位用一句话来聚焦这次论剑的主题，如何打造文化的新引擎，拓展崇文商圈的新空间。

    顾云昌：崇文商圈的辉煌既要政府主导，更要企业来创造。

    主持人李津逵：政府是主导，企业是主体。

    韩健徽：先说几句铺垫，最后再说一句话。在北京的这些以门为代表的商圈里面，提到崇文门，人们首先最容易想到的是宣武门。从宣武门和崇文门的对比情况来看，毫无疑问，崇外商圈走在了前面。包括在北京二环沿线的阜成门、安定门、朝阳门，崇外商圈从现状和潜力来看都是非常巨大的。所以我今天提出3+1的商圈发展新格局是有比较广泛的支撑的。崇外目前需要完善的，也是比较缺乏的，就是崇外商圈品牌的整体打造。近年来大家看到一个现象，就是现代商业的竞争，从某种意义上来讲是商圈与商圈之间的竞争。或者说进入二十一世纪，我们进入了“打群架”的时代。主持人也提到崇外商圈现有的三巨头如何能够联起手来，在政府和社会各界的大力支持下，把崇外商圈这个品牌打造好，我觉得非常重要。文化是一个商业中心的灵魂，崇外商圈、魅力东城、文化兴市。

    李秉仁：创新和发展是永恒的主题，崇外商圈的发展也是如此。

    鲍筱斌：政府、企业、商家、客户共同努力，共同创造崇文商圈的地段新价值。

    蔡义鸿：传承文化，共聚人气，共同前进。这是我对崇外商圈的定位。

   主持人李津逵：蔡秘书长给出了一个补充。消费者和商家共同营造一个商圈。我们掌声感谢第一轮论剑的各位嘉宾，谢谢你们。

   接下来要进行更加具体的讨论。请出的嘉宾分别是中共北京市东城区商委党组副书记、主任孟志军先生。中国商业地产联盟副会长、商业时代杂志社总编、浙江工商大学管理学院客座教授王永平先生、新世界北京项目管理中心常务副总经理蔡建伟先生、北京国瑞兴业地产股份有限公司副总裁张瑾小姐、北京崇文门搜秀城总经理许明丁先生、北京富达尔有限公司董事长刘世能先生。

    各位，这一轮的讨论是非常有意思的话题，叫做共襄诚信崇外商圈。诚信这两个字说起来容易，重千金。各位都知道，过去老北京人喝酒要到酒铺买烧酒，酒店前面打出的招牌叫正宗南路烧酒。听说过这个词的请举手。什么叫南路烧酒？就是从崇文门进来的，因为只有这一个门收酒税。如果是从这个门进来的，就已经是纳过税的酒，不是私酒，不是假酒，不是喝完了以后眼睛看不见东西的酒。今天这么多人到这里来，不是投诉他们买了假货，而是他们今天过了非常休闲、非常写意的一个下午。各位嘉宾，哪一位新发言？请孟主任。大家掌声欢迎！

孟志军

    孟志军：崇外商圈这个概念是在2008年的7月2号，本人受原崇文区政府的委托，正式向社会和媒体公布的概念。这个概念的提出目前已经有三年多的时间。在去年年底，我们商委组织了东城区“十二五”期间崇外商圈的建设发展规划，经过专家论证，这个规划已经正式向社会颁布。通过这两件事情，崇外商圈这个概念正式向社会确立。在这以前，外部地区对这个地方的叫法不统一，有叫崇文门商圈的，有叫崇文商圈的，有叫新世界商圈的，也有叫崇外商圈的。通过这两件事情，把崇外商圈作为一个固定词组固定下来，向社会公布。在去年8月份，新东城成立以后，我们联合区域内的商家，利用整合营销的概念，打造了第一届崇外商圈购物节，在社会上引起了轰动。一些专家，包括像韩主任的观点，目前已经进入了商圈竞争的阶段。今后，政府部门还要继续打造这个购物节，主要是宣传和推介崇外商圈的概念。

    讲到诚信经营，崇文门外大街和王府井大街、西单大街一起被北京市评为首批“百城万店无假货示范街区”之一。这条街的诚信经营是有历史的，是有基础的，是可以让消费者放心的。

    主持人李津逵：我们先听一听蔡建伟老大哥怎么看，如何打造一个诚信的团体冠军？

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蔡建伟

    蔡建伟：应当说诚信问题一直是中国经济发展过程当中努力探索和解决的问题。就诚信而言，我们的老祖宗做得非常好。我们很多历史上的佳话所反映的都是一种商业上的诚信。在发展过程当中扭曲了，这条路走得有点歪了，主要还是来自于十年动乱，对我们灵魂的破坏、社会信誉的破坏，包括商誉的破坏，是需要很长很长时间才能够弥补的。这也是我们发展过程中必然要走的一条路，必然要经过的一道坎儿。但是，在我们改革开放以后，在发展过程中，更多的企业注重了诚信问题。因为大家都想做百年老店，都想在激烈的市场竞争中让自己不断地扩大。要想做到这一点，靠什么？就是两个字—诚信。作为一个商业企业来说，如果没有诚信，它就如同建一个沙滩上的大厦，风雨一来，首先倒塌的就是这座大厦。所以，诚信是企业的生命，是企业成长的基础。

    作为新世界来说，在崇外商圈的建设和发展当中，毫不自愧地讲，我们是第一个开荒人。从崇外大街的改扩建开始，到新世界商场的落成，以至于到现在正在规划的30万平方米的K11购物中心的筹备，年底之前开工建设，这都是我们基于对崇外商圈在开发建设和经营过程中的再认识而提出的发展理念。在这个发展过程中，我们还特别注重到如何在商业企业的经营过程中体现人文、艺术、自然，将这三方面的内容集合在一起，使商业经营的环境、商业经营的灵魂发生新的变化，从而构造商业经营的新模式。我们在香港和武汉都进行过评价，凡是参与评价的顾客都感觉这是新的商业业态。我们也希望在新模式的建设发展过程中与在座各位共同分享、共同创造崇外商圈的未来。谢谢大家！

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   主持人李津逵：谢谢蔡总。蔡总刚才说到诚信的危机，十年动乱给我们造成的灵魂的伤害。但虽然有十年的伤害，我们还有百年的梦想。蔡总说他们作为开荒人，是最先走到这个地方的。他们用真金白银，而不是用说说道道去冒险，非常的不简单。在崇文商圈不仅有这样的老大哥，还有年轻得简直让人不可思议的主角，他们怎么样担当未来的诚信商圈？我不知道你们谁愿意先回答我的问题？

张瑾

   张瑾：在座各位都是我的前辈，我的意见可能比较粗浅。现在全世界的经济都是在看中国，中国的核心又是在北京，现在二环以内的新东城是北京核心的新代表。去年崇文并入了东城，成为新东城的一部分，企业可以明显感觉到东城政府对打造崇外商圈的重视。国瑞购物中心开业到现在已经两年了，我们也在进行品牌的升级和改造。我认为作为商圈的一分子，我们要与搜秀和新世界商场一起把蛋糕做大，而不是进行恶性竞争。因为我们的经营和管理不是一种模式，国瑞购物中心是一种新的管理模式，引进了国外购物中心的方式。这种错位的经营和品牌的错位招商应该起到积极的带动作用，对商圈的升级也起到了积极的作用。对于诚信的问题，刚才跟许总和蔡总进行了简单的沟通，他们两家商场都是跟我们一样在进行升级改造工作。品牌的升级和品牌的合作奠定了未来的诚信基础。所以，引进好的品牌、好的商家，我相信也是我们大家的意愿。我真诚地希望通过这一次的高峰论坛，能够让在座的各位商家对崇外商圈的信心更足，也能够跟我们一起打造崇外商圈，使其真正成为在北京具有竞争力的商圈。谢谢！

 主持人李津逵：刚才发言的就是崇外商圈的形象代言人，她已经告诉我们未来要联系各位优秀的商家，打造诚信商圈。

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许明丁

    许明丁：各位商业的同辈，各位来宾，大家好。我个人认为诚信是做人最起码的标准，而且诚信也应该直接导入企业的管理之中，包括我们的经营和日常管理，包括对待我们的上级和下级，只有这样，企业才有长久发展的基础。我觉得诚信是永远不可能丢掉的最厉害的经营武器。我也希望搜秀城在崇文商圈站稳脚跟，越发展越好。最根本的基本条件就是诚信，我也相信搜秀城完全能做到这一点。谢谢大家！

   主持人李津逵：在座还有一些业内的资深专家，比如说王永平先生，哪位给一点点评意见。

王永平

    王永平：在发言当中，韩主任讲到现在的商业竞争，很大程度上是商圈之间的竞争，这个观点我是赞同的。商圈的核心竞争力在哪里？我觉得诚信是商业的基础，但不是核心竞争力。不是我做到诚信，我的所有产品都是干净卫生的，就有人来吃。现在在大城市有大品牌入驻的商圈，诚信的差别不是太大，所以我觉得它不是核心竞争力，只是一个基础而已。我觉得文化也不是一个商圈的核心竞争力所在，它是一种软实力，是锦上添花的东西。因为真正对文化特别感兴趣的还是小众的群体。即使是有竞争力的，也应该是一种商业文化。这种文化是能够融入到品牌中的文化。不是简单地建一个电影院或者建一个培训中心就会对商业有很大的拉动。我觉得对文化的作用可能有点高估。

    从商圈的文化积淀来讲最深厚，但商业并不是太好。要说西单和王府井的文化沉淀，王府井明显胜于西单，但王府井的商业远比不上西单。所以我觉得文化也不能作为商圈之间的竞争力所在。我认为商圈之间的主要影响在哪里？第一是商圈的便利性。随着出行时间越来越紧张和交通拥堵问题越来越突出，人们对购物的便利性要求越来越强。不只是表现在周边有地铁、公交，而是可达性要做得特别好。第二点是商业的丰富性。崇外商圈有新世界百货、搜秀、国瑞购物中心，但只是一个大型商业为主，我觉得应该增加一些小的业态，可以增加它的丰富性。商业也是一种生态，大中小、高中低档都要有，只有这样才能形成比较饱满的商圈概念。同时，还要强调更多的体验和时尚。我们的经济从温饱型步入小康型，也要提出小康商业的概念。现在人们到商场花钱越来越多，但买到的东西越来越少，大量的钱留在了里面，我看了一场电影、吃了一顿饭。另外就是时尚的，有些地方适合于建高档，有些地方不适合建高档，人群的购买力有限，做不到那么好的人群。但时尚不分高低贵贱，或者并不取决于价格高低。我觉得时尚终究要回到最主流的一部分。

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   主持人李津逵：你的意思是诚信是基础，这就涉及到城市科学对商圈的影响。刘世能先生一定有很多的高见。

刘世能

   刘世能：我觉得今天谈的两个话题，第一个话题令人很震撼，第二个话题令人很沉重。我要讲一个故事，去年“315”的时候，有人问我什么叫“315”。作为商家，诚信是基本要做到的。我们谈“315”，谈诚信是中国的国情决定的。中国当前这个时代最缺的是什么？就是诚信。缺什么，补什么。我们的商圈就要打造诚信，这是基础，要充分建设。这个基础打好了，上层建筑才能做好。没有这个前提，其他的都是空谈。

   商圈通常是一个城市的地标，从首都应该成为首善之区这个角度看，崇外商圈搞诚信建设的意义巨大。一个商圈怎么吸引人们来购物？在现代商业竞争非常激烈的情况下，在供给相对充分的情况下，致胜的法宝之一就是打造诚信品牌。我们跟德国人谈生意的时候，都不会怀疑他的诚信。但香港人、台湾人跟大陆打交道的时候，恰恰提防的是自己的同胞害自己。从这个角度讲诚信决定一个商圈的竞争力。

   我们打开每家企业的网站，在企业文化里面都有诚信文化，但很多出问题的企业也宣传它的诚信。我们要提出一个问题，我们的诚信商圈是停留在口头上，还是要继续深化？我个人觉得谈诚信容易，实现诚信很难。所以从这种角度讲，要深化到理念当中，深化到内心当中，变成自觉。诚信要靠标准，要靠制度。一个人在没有外在约束的情况下，能自觉地把一切事情做好，那是神仙，我们都是凡人，很难做好。在诚信商圈，有企业很多，每家企业都有责任，但又不是每家企业能决定得了。在这个角度讲，要真正打造诚信商圈，政府具有重要的使命和责任。怎么样引导、带动、提升企业的诚信意识、诚信的水平。

   最后延伸一点，刚才谈到商圈要提升文化品位，我也有一点看法。我觉得城市的文化是综合体，包含很多的成分。一个城市有主题文化、特色文化、官僚文化。泛泛地谈一个商圈的文化，不解决任何问题。我觉得还是应该缺什么补什么，应该对商圈进行调查研究，分析它的问题、客群，分析目标人群最关心哪一个问题。从这个角度讲，有的放矢。我觉得略有不足的是对商圈的解剖。我建议真要打造崇外商圈，需要做很多艰苦而具体的工作。最后，我祝崇外商圈更繁荣，更有人气，更有商气，更有财气。

   孟志军：关于崇外商圈，我有三个评价。第一，崇外商圈是一个成熟的商圈。从它的建筑面积来说是40万平米，其中崇文门地区是28万地区，红桥地区是12万平米。业态分布，商业占6，餐饮占3，休闲娱乐占1。可以在生态上是和谐的，业态上是齐全互补的，相对其他商圈而言，我认为它是成熟的。第二个评价，崇外商圈是正在成长的商圈，“十二五”期间，新建商业建筑面积50万平米。目前商圈的中部是隔断的，也就是红桥商圈和崇文门商业中间还有待拆迁地区，需要一个勾连，也需要对面的呼应。勾连就是磁器口到红桥路东的部分，需要K11的建成。路西的商业需要燕京大厦、新世界儿童百货等商业体来呼应。虽然现在崇外商圈是成熟的，但它又是一个正在成长的商圈。“十二五”末的时候，崇外商圈的建筑面积将阶级100万平方米。第三个评价，崇外商圈还是有待提升的商圈。我们原来有一个判断，王府井的目标人群是外地人，西单的目标人群是北京本地人，崇外商圈的目标人群是青年人。我们前几天在西单调研的时候发现大悦城的建设开工吸引了本地16岁-25岁的青年人。崇外商圈主打青春牌的商业，要在这样的背景下强化定位，还需要一系列的工作要研究。同时，从运营上来讲，我比较同意鲍总裁的意见，就是目前国内商业地产的硬件设施建设和港台地区以及国际发达国家没有太大区别，现在缺的就是商业运营水平的提升。

   主持人李津逵：我觉得孟主任真是一个常年管理商业的高手。崇外商圈是一个成熟的商圈、成长的商圈、有待提升的商圈，有它的优势和未来发展需要勾连、填补的一部分，也提出了危机和挑战。经过政府的领导和两位业界专家的点评以后，三位企业家有什么回应？

    蔡建伟：从回应的角度来讲，我首先挑战副中心。崇外不是副中心，它就是北京的商业中心。我们有条件、有能力来完成崇外商圈未来的发展建设和未来的经营管理。无论从现在的新世界商场、国瑞和我们即将打造的K11购物中心，以及更青春时尚的搜秀，都将成为崇外商圈的主体。在这样的市场环境中，我们又地处东城，是北京市的中心城区。中心城区戴一个副中心的帽子，谁能接受？所以，我们一定会在现有的基础上进一步加快对崇外商圈的建设步伐，弥补现在的不足。同时，我们也有信心、有能力把崇外的商业环境和经营环境打造成北京市一流的商业区域。

 许明丁：我到搜秀城是三年左右的时间，我感觉搜秀商城的发展很快，从人流和晚上的灯火、配套设施的完善，都有良好的基础。搜秀会通过自己的特色，把面积小、楼层高的重叠式经营的特色发挥出来，与国瑞购物中心和新世界百货互补经营，把崇外商圈建设得越来越好。

    张瑾：我非常赞同孟主任的说法，咱们崇外商圈确实是一个成长中的商圈。从目前二手房的价格，到我们现在正在推广的2号公寓的精装房价格，崇外商圈的客流已经发生了质的变化，二手房价格已经达到4-5万，精装房已经达到了6万多一平米，住得起这样房子的，或者是在附近租房的客户人群与早期相比已经有很大变化。崇外商圈进入了飞速发展时期，可以很快进入改头换面的发展阶段。我们与同行一起打造这个商圈，我相信能够进驻到三家商场的商家肯定也是看好这个商圈未来的发展。谢谢！

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    主持人李津逵：谢谢形象代言人的专业发言。各位，展现在我们面前的是成熟的、正在成长的、有待提升的商圈。为了我们自己，为了我们亲朋好友，为了我们这个城市其他的市民更好地生活，享受更好的物质文明和精神文明，请大家为这个商圈建言献策，每人给一句话的机会。

    我今天中午就在这个商圈享用了很不错的午餐，比我们这个商圈的老字号的西餐厅还要好。什么时候都要靠市场的力量。

    嘉宾：我提一个小小的建议。我们几个商场说近不近，说远也不远，看上去地铁和交通都连接起来，但其实没有连接，还比较远。能不能由政府主导，可以建一条免费的巴士，它还可以到红桥，把旅游、商业、生活连为一体，方便了商户和居民。

    李津逵：这个主意很有意思，我们想象着未来在这条街上像旧金山的丁叮车一样的巴士。

    嘉宾：现在是要打造文化的聚集地，在商圈建设过程中少不了文化的建设，把崇文商圈精致文化聚集地的口号打出去，让所有北京市的消费者看到崇文商圈的改变。

    李津逵：K11是什么时候和大家见面？

    蔡建伟：它的第一期工程是11万平方米，我们安排的建设周期是2年，从今年年底开始计算。

    李津逵：那就是在2013年年底。

    嘉宾：崇外商圈的地理位置非常好，临近北京站，是北京城市的南窗口，可以通过旅游集散来提升崇外商圈的人气。还可以把崇外商圈的交通流向做得更细致一点，我每天都路过这里，可以感受到高峰期的拥堵。不要让这些问题阻碍了崇外商圈未来的发展潜力。

    主持人李津逵：他是提到有没有可能打通这几个商业。

    孟志军：崇外商圈的范围是北到崇文门，南到天坛东门，不仅仅是崇外大街的概念，还涵盖了红桥的商圈。西至祈年大街，东至花市大街，是比行政区更大的地理范畴。您提的第二个建议非常好，就是在不同商厦之间的物理连接，我们比香港做得差一些。在今后的规划建设过程中，我们也会提出自己的商业建议。

    主持人李津逵：在芝加哥的栈桥码头一带，人就是在二楼活动，一楼就是走车、停车。

    嘉宾：今天我来到这参加这个论坛，学到了很多东西。对于一个城市的规划，是我之前从来没有接触过的。作为厂商的代表，我只是提一点小小的意见。刚才听各位专家说崇外商圈要针对年轻消费者，三家商场要进行错位经营。我想说的是国瑞城这种购物中心的方式是受年轻人欢迎的。但我更希望国瑞城能够推出一些更有吸引力的展现自我特色的活动，例如就利用这些公共场地，可以联合现有的品牌公司做一些推广活动，或者是公益活动。刚才有一位先生提到了文化展示活动。我觉得通过这些有特色的活动可以给这里带来一些特色，或者是带来更多的人气，使这里变成特别有个性的地方。我想这是年轻人非常喜欢的。

    主持人李津逵：谢谢你。她的意见非常好。现在请张瑾做一个回应。

    张瑾：这些建议是非常好的。我们商场从经营管理的角度已经意识到了这个问题。原来的南广场是一个汽车坡道，但现在我们把它填平，使外广场更加宽敞，也增加了经营的活动场地。我们当然非常欢迎能够跟商家一起联合做更多的活动，带动这个区域的人气，带动商场的人气。

    主持人李津逵：在座的媒体朋友，有没有问题？

    媒体：韩主任今天提到了3+1商圈，崇外商圈作为后起之秀，从哪些方面迎头赶上王府井、西单、前门。崇外商圈的后发优势又体现在哪里？

    孟志军：在“十二五”期间，50万平米的商业增量是非常关键的，要比“十一五”末翻一番。业态更加先进。商业生态更加和谐。

    主持人李津逵：今天你们是逛了一天，五年之后可能要逛两天。

    今天台上的嘉宾给出了很多思想贡献，这都是为了我们这个城市好。如果崇外商圈发展得好，东城就发展得好。东城发展得好，北京就发展得好。北京发展得好，中国人民就更幸福。今天的第二场论剑非常圆满，感谢各位演讲的嘉宾。谢谢你们！

    朋友们，今天的论坛非常圆满。刚才所有提出建议的好朋友们，希望你们在会后留下来，鲍总裁将邀请大家共进晚餐。

    第十五届中国城市化论坛到此结束。