籍贯在重庆，出生、成长、奋斗在北京的朱业升，尽管在房地产行业摸爬滚打了多年，骨子里依然具有重庆人的豪爽和和北京侃爷的特质。但他的“侃”不是“上天入地，下江入海”，而有语出惊风雨的气概！采访中，他对城市化、房地产等的独到看法、观点，让小记折服不已！

城市化加速 长期利好房地产

    世界城市化发展历程表明，当一国城市化率突破30%，意味着该国进入了城市化加速期，直到城市化率接近70%；从人口流动来看：城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段人口进入郊区。

     朱业升表示，虽然中国社会、经济存在一定的自身特色，但城市化进程同样会受到工业化水平和城市聚集效应的影响，相应地，中国城市化也将经历4个阶段，即：以农村进入城市为主导阶段；以小城市进入大城市为主导阶段；以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段。

    他直言，由于户籍制度的存在，导致中国城市户籍人口与非户籍人口在就业、教育、医疗、保险等方面存在巨大的差异。“户籍制度的存在一方面确实阻碍了中国城市化的自然进程，但另一方面也成为吸引农村劳动力进入城市的强大动力。”

    他说，2009年中国城市化化率已超过47%，但这仍远低于发达国家平均85%的水平，也低于世界平均55%的水平，因此，我国城市化还有很大空间。据预测，明年我国城市化水平将达到48%，2012年或2013年将超过50%的结构转换临界点，并在2015年达到53%左右。朱业升告诉记者，城市化进程加快，对房地产业的长期利好将会十分明显。

    “据统计，我国城市化率每提高一个百分点，就意味着1300万左右的人口会进入城市，这必将产生庞大居住需求，况且，我国每年城市化率还不止提高一个百分点。这正是我国房地产业未来持续、蓬勃发展的基石。”朱业升如是说。

    在谈到城市化是否能有效拉动内需时，朱业升给出了肯定答案。他说，目前我国有两亿左右农民工，他们每年把挣到钱的几乎都带回了老家，消费几乎完全被抑制，如果他们在城市的户籍问题能得到有效解决，这一庞大人群的消费能力将会得到极大释放，房地产业也将再一次迎来发展高潮。

    朱业升强调，房地产业作为一个特殊的行业，不仅能让人民群众住有所居，同时还能带动上下游几十个产业的发展。就上游而言，它可以拉动钢铁、建材，下游可以拉动家电、日用品消费等行业。因此，城市化进程中大力发展房地产业可以全面带动消费升级，让我国经济长期保持稳定、快速发展。

    对于近期中央密集出台的房地产调控措施，朱业升认为：“中央的意图不是打压房地产市场，而是为了让房价回归到理性的发展轨道，房价‘玩过山车’不利于这个行业的长期发展，我到希望这个行业能平稳发展。”

限购不能“一刀切”

    用“此起彼伏”这个词来形容当前中国楼市的现状最为恰当不过。在一线城市“限购令”的“靴子”纷纷落地后，很多城市的楼市在限购措施下抑制了往日狂傲不羁、接近“疯狂”的销售态势，由热销转瞬变为量跌价滞，部分楼盘还出现价格松动，下挫迹象。

    而此时，很多二三线城市的商品房价格芝麻开花——节节高，这引起了相关部门的高度重视。据了解，建设部正在拟定一批二三线限购城市名单。

    在朱业升看来，一线城市的“限购令”并非“完美风暴”、缺乏地域特色，在政策制定“差异化”上没有下功夫，乏善可陈。部分措施缺乏人性化，尤其对外地户籍的限制不尽合理，“一刀切”的做法只突出“堵”而忽略了“疏”。

    正因如此，朱业升建议，国家在制定限购城市名单，尤其是在制定二三线城市限购名单时，不能仅仅依据传统的行政划分来确定城市的大小，进而将其划定为二线或三线城市，而应根据城市的禀赋资源，尤其是核心资源，如教育、基础设施、文化积淀、生态环境资源等，来划定这个城市是一线，二线或三线。

    他举例说，天津虽然是中国的一个直辖市，但从房价来讲，它还算不上一个一线城市，杭州的房价就比天津高得多。杭州的房价为什么会那么高？就因为它拥有独有的核心资源—优美的生态环境资源，尤其是西湖周边一带，其优美的环境是其它城市难以望其项背的。因此，一些城市虽然行政区域大，但缺少核心资源，就不应该将其划为二线或三线城市；与之相反，一些城市虽然行政区域小（可能是四线城市），但资源丰富，其房价可能很高，就应把这些城市划为二线或三线城市。

    “李白故里不在四川江油，而在湖北安陆；曹操的家乡不在安徽亳州，而在河南省永城市……近年来各地历史名人故里之争愈演愈烈，烽烟四起。这背后其实是各个城市在抢夺资源，借已故名人来提升自己的知名度。”朱业升一针见血的指出。

    他直言, 旅游度假，是放松，是休憩，是采风，是探奇，是亲近自然、感知文化，至于去的地方是否“名人故里”，不那么重要。一个地方，有独特的文化价值或自然环境，游客自然会去；甚至有家对胃口的旅舍，只想休闲的人也会去——这是他们追求的“核心价值”和“有形价值”，而“名人故里”的名号其实是旅游产品的“增加价值”。

    尽管国家正在制定二三线城市限购名单，但对二三线城市房价的走势，朱业升还是持乐观态度。他说，不管是中国还是外国楼市，“比价效应”都存在。目前，相比北京等一线城市的房价，二三线城市房价还是比较低，随着二三线城市房地产开发的日趋成熟，其开发品质会越来越高。因而长期来看，二三线城市的房价肯定是往上“走”。

充分利用每一寸土地的价值

    土地资源的话题永远是国人最关注的话题。在眼下中国城市化进程中，各方面对于土地资源紧张的担心再次成为焦点。正是基于这样的担心，宏观调控也包括房地产调控的一个主导方向便是限制土地的非农化使用，限制土地用于城市建设的增长速度。

    “我们德润作为一家具有高度社会责任感的企业，在项目开发中，无论项目大小，一直秉承珍惜有限的土地资源，充分利用每一寸土地价值的开发理念。” 朱业升坦言，要想充分利用每一寸土地的价值并非易事，这既需要当地政府做出合理科学的土地利用规划，还需要开发企业具有高瞻远瞩的眼光！广西北海的教训想必大家都还没忘记。

    朱业升表示，营口市及西市区的领导对西市区土地的利用做了很好的规划，这正是吸引他们前来投资开发的重要原因之一。同时，振兴东北老工业基地计划的大力推进，让他们也看到了营口未来美好的发展前景。

    他告诉记者，为了充分利用西市宝贵的生态环境资源，发挥每一寸土地的价值， 经过3年精心设计，15次的反复论证，德润·峰汇完美融入西市城市整体规划之中，其设计水平大大高于营口当地其他开发企业的项目，基本接近北京、上海等城市优质楼盘的水平。

    除了德润峰汇，营口目前还没有一个项目做到了地下车库直接入户。这一设计看似简单，其实难度很大，尤其是在营口这样的沿海城市，还会增加开发成本。尽管如此，营口德润置业在设计时还是毫不犹豫地选择了它。

    朱业升坦诚，虽然“德润峰汇”的这些亮点还没有被营口人民一一认识到，但他有理由相信随着时间的推移和认识程度的提升，人们一定会被德润峰汇坚如磐石的品质所感动！因为他坚信，金子终究会发光！