专家建议，提前规划、补偿、安置，降低拆迁成本

    并将原村民、新社区的规范化教育与管理提上日程

    随着城市化进程的不断加快和城市品位的不断提升，以及城市功能的不断完善，城中村的改造，成为我国城市化进程中一个特殊的现象与阶段。城中村改造不仅是一个拆迁和建设问题，更是一个复杂的系统工程。

    就郑州而言，城中村的改造最早始于上世纪90年代，目前共有99个村（组）被批准实施改造，计划三环内城中村3年内改造完毕。城中村改造的效果有目共睹，改变了城市容貌，提升了城市品位，但也催生了一些问题。

    有关专家指出，随着城中村的租赁房越建越高，拆迁成本也越来越大。作为政府，应将此视为一个系统工程，可借鉴郑东新区的做法，提前做好村民安置工作，并将原村民、新社区的规范化教育与管理提上日程。晚报记者梁冰

 成绩

 郑州楼宇经济一大亮点

    餐饮、零售、娱乐、休闲多业态的商业规划，有力盘活了区域经济，并形成新的商圈，为区域经济的发展注入了更多活力

    2001年诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨说，21世纪对全人类影响最大的两件大事，一个是新技术革命，另一个就是中国的城市化。在中国，城市化进程持续快速推进，城中村改造也成为其中不可回避的一个特殊阶段和现象。

    就郑州来说，城中村改造最早始于上世纪90年代，目前共有99个村（组）被批准实施改造，其中60个村（组）已全部拆迁或部分拆迁，46个村（组）已开工建设，计划三环内城中村3年内改造完毕。

    第一个城中村改造项目——杜岭街道张砦村，催生了一个新的商业中心“大上海城步行街”；燕庄城中村改造项目，打开了金水路至郑州新区的瓶颈，打通了未来路南段；关虎屯城中村改造项目建成了集商业、银行、酒店、写字楼、住宅为一体的郑州国贸中心，成为郑州市发展楼宇经济的一大亮点。

    其中，不得不提的是升龙集团。升龙2006年进驻郑州，成功开发郑州市金水路与未来路交会处原燕庄改造工程，为中原乃至全国提供了可以借鉴的城中村改造开发模式，为郑州市的其他城中村改造提供了鲜活的教科书，有效节约了城中村改造的探索及开发成本。

    无论是金水路上的曼哈顿广场、大学路上的升龙国际中心，还是陇海路上的中原新城、郑汴路上的升龙凤凰城，都有力提升了区域形象及综合竞争力。现代化社区、大型商业中心、超豪华五星级酒店等，这些优质设施有力提升了项目所属区域的形象，也为广大市民提供了居住、购物、休闲、观光的场所。

    此外，这些大型城市综合体项目，凭借自身的优势，吸引众多知名商家进驻。餐饮、零售、娱乐、休闲多业态的商业规划，有力盘活了区域经济，并形成新的商圈，为区域经济的发展注入了更多活力。

问题

 开发成本或将越来越大

    仅仅盯着已经形成的城中村，而忽略了城市周围将要形成的城中村，郑州城中村改造很可能陷入拆拆扒扒的恶性循环中。

    2003年9月，郑州市政府出台《郑州市城中村改造规定（试行）》，标志着郑州市城中村改造正式启动。2003年10月，西史赵村委会与信和（郑州）置业签订《合作开发协议》；2005年6月，河南新田置业与西关虎屯村达成协议，对该村实施整体改造；2006年3月，燕庄改造进入“实质性”开发阶段。

    如果说2003年是郑州市城中村改造的“摸着石头过河”阶段，那么，4年后的2007年，郑州则形成了相对成熟的城中村改造模式。

    2007年6月，郑州市政府正式下发《进一步规范城中村改造的若干规定》，史称103号文件，对城中村改造的具体政策做出明确规定。这是郑州市自2003年启动城中村改造工作以来，首次以市政府名义正式出台的相关政策。

    103号文首次制定了城中村改造的安置开发比，首次将“招拍挂”拿地机制引入到城中村改造中来，全面叫停“小产权房”，明确了新的拆迁安置、赔付标准，创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起。

    自此，郑州市的城市化进程与城中村改造紧密联系在一起，如火如荼地展开。然而，当城市向外扩散的时候，老的城中村不见了，新的城中村又诞生了。同时，随着地理位置优越的城中村越来越少，城中村租赁房的房租越来越多，楼层也越盖越高。刚刚大学毕业的小陈说，他租住在庙里，去年初，一个带厨房和卫生间的标间，房租为每月260元~280元，可是今年已经涨到了320元~340元。与此同时，城中村中的楼房也越盖越高，通常都在十一二层左右，最高的甚至达到19层。且楼间距极小，大白天还要开着灯。

     “如果政府规划不力，仅仅盯着已经形成的城中村，而忽略了城市周围将要形成的城中村，郑州城中村改造很可能陷入拆拆扒扒的恶性循环中。”河南财经政法大学教授刘社认为，新的城中村问题可能会更加严重，政府将要花费更多的精力与成本来改造。

 建议

 政府提前规划、补偿、安置

    由村民向市民转换，虽然一夜之间就可实现，但是其文化层次、生活方式的改变与提升，可能需要几十年的时间

    “在城中村，‘房租经济’异常兴盛，只要房子有人租住，村民就可坐等收入。等到日后拆迁，更可得到巨额补偿。”刘社表示，由于城市边沿的扩展，城中村形成到哪里，那里的村民就可以在短短几年内暴富，这对其他劳动阶层来说，是极不公平的。

    在刘社看来，城中村改造是一项复杂的社会改造工程，牵涉到土地、村民组织、农民户口、农民房屋产权的确认和拆迁补偿、农民进城以后的就业、子女上学和养老社会福利保险等各个方面的问题。除了需要耗费巨额的资金成本，还需投入巨大的社会成本。

    在郑州市以开发商为主导的城中村改造中，由于高昂的拆迁成本，建成区的住宅容积率和房价通常都比较高。既影响居住舒适度，对购房者的财富也是一种无形的剥夺。

    因此，刘社建议，政府应当提前规划，提前进行补偿，学习当年郑东新区的做法，“拆村并镇”，提前做好村民安置工作。降低拆迁成本，避免“开发商觉得不赚钱，购房者觉得负担重”。“一个城中村的改造，大概需要3年、5年时间。可是，由村民向市民转换，虽然一夜之间就可实现，但是其文化层次、生活方式的改变与提升，可能需要几十年的时间。因此，政府还需要把原村民、新社区的规范化教育与管理，提上日程。”刘社最后说道。