“经适房”禁租令 为啥沦为一纸空文

2009年07月22日 　来源：中国青年报

1．15万套，这是截至今年5月底，北京市自2007年年底调整经济适用房政策以来，已经配售的经济适用房总量。

日前，北京市首个限价房——海淀区西三旗旗胜家园交房仅半个月，小区里就出现房屋出租的现象被媒体曝光，再次引发舆论对政策性住房现状的批评，认为它违背了保障中低收入群体居住权利的初衷。

记者调查发现，这一现象的出现并非偶然，实际上，政策性住房制度，从最初审核申请者的资格到入住后的监督管理，存在不少漏洞，保障制度顺利实施的一些规定更像是“一纸空文”。

　　经济适用房违规出租屡见不鲜

7月18日，记者来到北京市最大的经济适用房社区——天通苑北一区。这里花花绿绿的出租信息贴满了摆放在小区门口的简易展板上，“精品单间主卧1000元、次卧600元……”。记者在这些展板前驻足，有五六个人立马围上来热情地问：“租房吗？想租多少钱的？我们不收中介费！”

当记者提出北京市对经济适用房出租有禁令时，一位操着东北口音的男子不屑地说：“我都干了4年了，现在手里还有好几套房子，都是这样干，只知道经济适用房5年内不让卖，从来没听说不能出租。”旁边另一个人说：“咱们签好合同，如果中间真有问题不让你住了，付给你200％的违约金。”记者询问房主为何出租，他们的回答如出一辙：人家有好几套房子，好多人不都买房投资嘛，房东就把这边的房子交给我们打理。小区的保安见怪不怪地说：“这里有好多出租的，你想找原来的房主，哪儿找去？人家都在市里呢，你听他们的没错，比中介好。”

除了这些散兵游勇，小区旁边有三家房屋中介公司，马路两边的电线杆上也高挂着“天通苑中介租房中心”的大广告牌，小区外墙上更是贴满了房屋出租的小广告。小区内，许多房屋玻璃上贴着“房屋出租，中介勿扰”以及联系手机。

北京链家房地产有限责任公司天通北苑店的一名工作人员说，现在北一区的房源已经不多，前段时间很多大学毕业生过来租房，2005年建的天通苑中苑还有不少房源。对于记者提出的经济适用房不能出租的担心，该工作人员说：“您这么害怕，就甭想在天通苑找房子了，北区40多套房子中有30多套是经济适用房，不少拿来出租的，房东出租大多没有备案，别人也不知道，再说，谁来查啊？”据他介绍，房主出租经济适用房的主要原因是“市区有房子，或在市区工作，为了方便在市区租房，主搞以租养租，这边一个月的房租能抵上市区半个月的租金。”

记者采访其他房地产中介公司时发现，经济适用房出租都是“摆在台面上的事儿”，还有一些人根本没有听说过经济适用房不能出租的规定。北京万众恒基房地产经纪有限公司一位工作人员一直强调，现在房子比较紧俏，催促记者先去看房确定下来，“我们公司在天通苑有二十几个分店，资源都是共享的，您现在不去，明天可能就租出去了。”

“普通商品房小区的出租率在10％~20％之间，经济适用房出租登记数据很难查到，所以无法统计。但根据平时业务情况粗略估算，回龙观、天通苑以及双惠小区、通惠家园、百环家园等经济适用房小区的出租率肯定超过20％，在20％至25％之间，比商品房出租率高出一倍左右。”北京中大恒基房地产经纪有限公司市场部经理张大伟介绍，违规代理经济适用房出租，已成为一些房屋租赁公司生存的“潜规则”。

经济适用房不能只建不管

“业主违规出租经济适用房原因比较复杂。”北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖分析说，以2007年9月25日北京市人民政府颁发的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》为分界点，经济适用房分为第一代和第二代，第一代经济适用房的分配和建设政策先天不足，留下了很大的权力寻租空间。

“初期的经济适用房政策可以说是以失败告终，很多经济适用房建成大户型，真正家庭困难的人根本买不起；销售过程中，很多有钱人买到了经济适用房。”胡景晖说，这些人手中有好几套房，购买经济适用房不是居住，而是作为一种投资，出租经济适用房可谓顺理成章。

北京中大恒基房地产经纪有限公司市场部经理张大伟介绍，经济适用房出租还有一种较普遍的情况，申购之初，购房人符合各项申请标准，获得房源号码以后，距离拿到钥匙有1年半到两年的时间，在这期间，很多购房人会再去买房，等到经济适用房到手后再将其出租出去。此外，很多申请到经济适用房的是一些拆迁户，手中有好几套房，一般不会选择居住经济适用房。

记者在采访中还了解到，北京市的经济适用房大多建在郊区，交通不便，生活配套设施也不完善，教育、医疗水平无法与主城区相比，许多购房人为了孩子入学、就医方便等，就到市区买房或者租房，将经济适用房出租。

记者注意到，《北京市经济适用住房管理办法（试行）》对违规行为的处罚规定十分明确，如申购到经济适用房的，其家庭收入、住房或资产情况发生变化，需如实上报，区县住房保障部门将进行检查，不符合条件的，将取消购房资格，已经购买了经济适用房的家庭又购买其他住房的，原经济适用房由政府回购。

“现在只有禁令和罚则，但是政府没有进行监管和真正处罚，监管也很难。”胡景晖认为，遏制经济适用房违规出租，必须加强对已购经济适用房的后续管理，对购房家庭的居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，及时纠正违规行为，但这需要耗费巨大的人力和物力，成本极高，因为遇到的情况将会十分复杂，经济适用房拥有者可以推托说是“借给亲戚、朋友住。”

不少房地产中介人士认为，杜绝经济适用房违规出租，关键在于保证经济适用房的分配公平，尽管北京市相关部门已经从2007年5月开始探索建立经济适用房申购者资格“三级审核、两级公示”的新模式，在街道初审过程中增加了入户调查、组织评议、社区公示等审核手段，但目前经济适用房的申购资格审核环节，仍然存在一些不够完善的地方，如果这些问题得不到有效解决，经济适用房违规出租现象将会愈演愈烈。

对经济适用房应扩大监督渠道

北京市住房保障办公室主任赵成近日接受《中国青年报》记者采访时表示，经济适用房违规出租现象“确实存在”，第一代经济适用房的确问题很多，政府管理部门已经意识到了解决保障性住房政策执行过程中出现的种种不正常现象，关键在于要从源头上加强监管，即加大申购资格审核力度，做到建管并重。

赵成介绍说，北京市住房保障办公室目前正在研究具体的监督管理措施和实施办法，畅通投诉举报渠道，加强社会监督，建立监督检查机制，协调相关部门，形成综合处理机制。

清华大学房地产研究所副所长季如进教授接受《中国青年报》记者采访时表示，我国房地产市场目前处于全面转型时期，经济适用房政策存在一些偏差，例如国家7部委有关经济适用房的规定中，一方面强调经济适用房“有限产权”及不得出租等规定，另一方面又规定“对于购买经济适用住房满5年的，补交一定的土地收益后可上市转让或者取得完全产权”，这就使购买经济适用房的住户有“包赚不赔”的保证，争相抢购经济适用房。

季教授表示，在我国社会信用系统尚未建立的背景下，经济适用房等保障性住房申购人的资格审核非常重要，但不能完全依靠政府。“香港的公屋类似我国的经济适用房，全港有660多万人，政府部门管理公屋的行政人员有8000多人，按照这个比例，北京市需要投入近两万人来管理保障性住房，显然不可能，申购人资格审核过程复杂，仅仅依靠北京市各区、县住房保障办公室的工作人员监督，把住源头，不太现实。”

政府难以投入如此大的管理成本，那就需要充分发挥社会监督的作用，“比如说，申购人资格审核的公示需要改进，不能仅仅在申购人户籍所在的街道办事处和居委会公示，都是街坊邻居，发现有问题，碍于情面，一般不会提出意见，如果把公示的范围扩大，监督的渠道就多了。”