一座城市的经济产出、繁荣、创意和文化都根植于其居民、基础设施和环境的多重反馈机制的非线性特质。在房地产普遍萧条和逐步萎缩的背景下，城市更新的思路只有颠覆性改变，即从经营产品转向经营人的欲望，才能适应千姿百态的城市生活及变化，适应人口、思想和资源，在公正与繁荣权衡取舍中保持充分的社会性流动。

        每一座城市都有独特的品格与灵魂。遗憾的是在当今大拆大建的城市发展中，地方的独特性消失，吸引力大大降低。众所周知的原因，目前房地产开发就地论地，分散化空间组织形式导致遍地开花，多数项目过于独立，产品类型过于单一，无法形成合力。地产开发只有住宅地产和商业地产两个概念，缺少多元化、多形态混合功能的产品，比如缺少承载创新功能的科研地产和满足精神欲望的高感性场景，产品同质化现象严重，将会供过于求，有一种没赶上趟的遗憾，项目最终无法形成磁力效应。土地没能被有效配置到生产率高的地方，资本收益率无法达到预期，导致了区域范围内GDP和全要素生产率的下降。

城市更新规模化集聚开发才能彰显城市价值

        都市型高技术产业发展更是呈现出典型的集群化特征，聚集度的重要性对知识密集型流量产业的发展不言而喻。格莱泽在《城市的胜利》中描述道：“不论一座城市的起源是多么普通，城市的集聚都有可能产生神奇的效果。”资源集聚是区域高质量发展的必要条件，都市圈发展的快慢取决于高端资源要素集聚的能力和效率。共享化正在成为改变商业模式的一个重要概念。规模化建设新项目社区强调功能更新从聚焦产的繁荣转为聚焦人的生活，主要功能不再是商务和金融，而是由集聚产生有魅力的共享生活体验。

        城市聚集中心性呈现幂律分布，只有少数区域如都市圈核心区具有很强的聚集能力，如上海国金中心大厦37亩容积率14，2021年上交的税收101亿，平均每亩税收2.7亿。圣达菲研究所在《自然》杂志上发表了一篇文章，指出：当一个城市的人口增加一倍时，经济生产率平均提高130%也就是说：总生产率不仅随着人口的增加而增加，而且人均生产力也在增长。规模，复杂世界的简单法则，只有规模化集聚才能把最有价值土地的做得更有价值。

城市更新应把土地配置到生产率高的地方

        城市更新如果就地论地不予创新，项目的命运可能就截然不同，因此政府有必要进行区域的土地评估与规划统筹。为促进城市更新和土地的高效利用，在交通基础设施便利和生活配套成熟的土地高价值区域，确定为城市更新特别地区。通过制度创新，有必要制定自由度高的规划，放宽容积率和高度等规划条件限制。

        数字化带来的知识密集型流量的增加将迅速占据资本劳动力流动的主导地位，这将会为新的土地空间开辟出大量的商机。都市圈核心区的更新项目可以成为这些区域流动的关键节点，从而刺激创造高质量的就业机会和经济产出。推动项目创新的商业化进程，最好的方式就是将各种相关的要素高度集聚在一起，让土地集中高效配置，创造一个综合的创新生态系统，在都市圈核心区的核心地段，制定相关的集中供地政策，通过土地置换和发展权转移归集建设规模，使分散的项目相对集中，造就高感性的都市空间和规模效应。把土地配置到生产率高的地方，形成要素高度集聚的创新区，促进市场的有效需求，以提升土地金融资源配置效率。

城市更新混合功能实现就业和居住的平衡

        顺应都市圈核心区的磁力效应，在人口向往的地方建设混合工人的就业和居住中心，让精英阶层重回城市中央。功能混合布局实现住职平衡增强街区的活力，提升都市圈核心区项目的吸引力和承载力。

        完善的都市圈核心区空间体系，确保单一区域内的职住平衡以及大都市区的整体发展平衡。都市的居民因此被聚集在一起，这样一种聚集型生活方式，在文化上在社区建设上也都获得利益最大化。弹性规划滨水空间，能激活相邻土地开发的正向效应。混合用途开发的大项目对年轻人都有着同样的吸引力：文化、社区、餐饮和工作机会，这些都在步行或公共交通可达的范围内触手可及。芝加哥前市长提出公园和教育的水平是吸引中产阶级回流的重要因素。工作与生活场景的交织和人群社交空间的多元活跃需求决定了城市发展需更加注重对于在地职住关系和社区构建的思考。

城市更新强调核心区的高密度开发引导创新

       必要的密集居住能产生多元、多样、异质的城市多重反馈，正是这些适度密集的异质多元文化交融，构成都市繁荣发展的根基。增加项目的人口密度，有更多的多元性，为城市居民提供了更多面对面交流的机会，自然生发出来的创新就会越来越多，项目投资的资本收益率上升，生产率也会随之增加。彼得卡尔索普在帕罗奥图长大，他可以在一间普普通通的咖啡店无意听到非凡的对话。

        设计大师扬·盖尔提出了“柔软边缘”的概念，高密度地产项目通过设计将建筑底层镂空区变得活泼、亲切、灵动，减少外部和内部空间的界限感，人们可以自然地坐下来面对人行道，从而创造出城市中最有活力的部分。东京六本木多元高密度开发遵循“24小时城市”理念，六本木新城采用了集群化、综合化、人性化开发模式，综合工作、生活、娱乐、学习等所需的一切设施，以期满足人们日常活动的所有需求。一年的客流量4000万，平均每天10万人。广州非常需要一个像东京六本木这样的项目。

高感性时代，城市更新应经营人的欲望

        一个地方的活力，来源于各种独特的商业和娱乐的机会，来源于相对密集的异质性步行人群。在地化的城市归属感与国际化的时代认同感是城市高质量发展内在动力的两大核心要素，城市更新项目滨水都市创新中心以开放、共享、多元、复合为理念的顺应城市的自然生长，经营人的欲望。引入绿色基础设施，尊重自然环境，让河流成为城市活力中心，而不是边界，让人们可以随心所欲地亲近滨水自然。