“不是我们不支持保障房，是政府不让。”重庆一大型民营开发商对记者说，本来去年要参与公租房建设，后来在拿地中败下阵来。重庆市长黄奇帆的意思是，保障房姓公不姓私。反倒是在北京可以轻松地拿到保障房地块。

　　2011年计划投资1.4万亿元，建设保障性安居工程1000万套。这是住房和城乡建设部（下称“住建部”）2011年的规划。这一规划和2010年的580万套相比，增长72.4%；对2010年预计970万套的商品住宅市场而言，将形成平分秋色的格局。

　　近日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上指出：2010年全国保障性住房用地增加336%。按照住建部规划，1000万套保障房，假设每套60平方米，则需建筑面积6亿平方米，按容积率3.0计算，至少需土地20多万公顷。

　　如果要实现1000万套的计划，则需至少比2010年再增长10万公顷。在18亿亩耕地红线的限制下，天量土地从何而来？特别是寸土寸金的一线城市，如何“保障”保障房的土地供应呢？

　　重庆保障房的地票游戏

　　“城市住房供给体系的合理结构，应该30%是政府提供的保障房，70%是市场主导的商品房。”黄奇帆的保障房计划已经将产权进行了定性，重庆的保障房只能姓公。

　　据了解，重庆保障房建设主要在市政府以及下属地产集团的公有体制内运作。2003年以后，重庆市成立了正厅级的事业单位重庆市地产集团，作为政府唯一的专业储备土地机构，为政府储备土地。

　　经过七年的发展，重庆市地产集团控制的土地储备已达20多万亩，成为重庆市土地供应的主渠道。其储备土地的方式主要有两种，一种是传统的旧城拆迁，一种是以地票交易方式实现的农村土地流转。

　　地票是成渝土地改革的新产物，它是一种用地指标，原理是：把农村集体建设用地复垦为耕地后，在农村土地交易所进行地票交易，可以和城镇建设用地置换。这样一来，可以把闲置的农村建设用地盘活，一方面能保证耕地总量不变，一方面又能给农民提供补偿。在重庆模式中，最终竞得土地的开发商可以用地票抵扣部分出让金。

　　市政府对地票交易总量实行宏观调控，最基本的措施是，根据每一年度的用地计划、周转指标规模和经营性用地需求等情况，合理确定一个年度的交易指标总量。

　　目前，拟通过地票供应的建设用地量大约只占重庆年计划建设用地量的10%。这不同于成都的地票制度，所有土地交易都需要地票，且不抵扣出让金，而每年地票总量有限，客观上炒高了成都地价。

　　就这样，重庆市政府拥有了国内最大的土地储备量。按重庆计划三年内建成3000万平方米的公租房，需要3万多亩土地，由政府储备的地中切割出来。

　　2010年重庆市首批开建的三个公租房项目之一“华岩组团公共租赁住房”项目，建成后能够为中低收入家庭提供1.8万套住房，可供4.5万人居住。该项目由重庆地产集团提供土地，市政府拨款20亿元，再向工商银行(601398,股吧)借贷期限为十年的15亿元贷款，以每年租金偿还利息。由于租金必定不足以偿还本息，还需由政府落实后续补贴，自始至终在政府主导的国有体制内完成。

　　上述重庆那家大型民营开发商向记者说，本来也有好几家民营开发商想参与保障房项目，不过市政府还是把它严格限制在公有的体制内，不鼓励民营资本的进入。估计一方面是为了最大限度地维护保障房的公益性，一方面也是为了国有资产的保值增值。

　　土地供应紧张考验广州保障房姓氏

　　广州的模式也和重庆异曲同工。

　　2009年末制定了《保障性住房土地储备办法》，在国内首创了保障性住房用地单独储备制度，该办法明确将市住房保障办作为广州保障性住房的土地储备主体，并负责储备纯粹用于保障性住房建设的地块，将经营性土地和保障性土地分开储备。

　　据了解，纯粹用于保障性住房建设的地块，由市保障办负责储备；经营性住房建设的地块，则依然由市土地开发中心负责储备；既有保障性又有经营性用途的地块，由市土地开发中心负责储备。并优先安排保障性住房建设用地，以划拨方式供应保障性住房土地。

　　目前，广州有五种土地可以纳入保障房用地储备：依法收回的国有土地和闲置土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收审批手续的土地；其他依法取得的土地。

　　2010年11月，广州市住房保障办主任李俊夫表示，市住房保障办承担了全市1/3以上住宅供应的建设量。2010年广州市的住房用地供应中，保障型住房规划建筑面积则占整体供应的31.47%～39.8%。

　　据了解，广州市鼓励企业以划拨或者协议出让的方式，将空闲或者处于低效利用的工矿、仓储、住宅等用地参与政府保障性住房的建设，正在推进的“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造有望腾挪出大批中心城区的土地。

　　为了缓解保障房土地供应紧张局面，广州市在政府主导建设保障房的基础上,鼓励国有企业利用自用土地建设保障房，将部分直管公房转作保障房，鼓励用地单位建设公租房,或在商品住宅小区中配建一定比例的保障房等。

　　双轨制助推北京上海保障房建设

　　不同于重庆广州，北京的保障房除政府自建之外，更多采用配建制，放手让民间资本参与。

　　据北京市国土局相关负责人介绍：北京市2010年完成供应保障性住房用地约1332万平方米，占已完成住宅用地供应量的52.7%，其中包括划拨和商品房配建两部分，商品房配建大概占到总量的40%。

　　从2008年开始，北京市要求商品房项目中按一定比例配建保障性住房，在今年北京加大保障房建设规模的情况下，配建比例进一步提高。北京市国土局局长魏成林曾表示，今年的配建比例要从15%提高到30%，原则上所有商品房项目都应该配建。

　　据了解，“配建”实际上是政府在一些好地块中搭配保障房，也通过招拍挂出让，相当于变相补贴一些出让金。开发商为了那些地块，也不在乎搭配保障房，只要总账能够算得过来。

　　这种“招拍挂”出让方式是北京市率先探索的：对房价上涨较快的区域试点采用“限地价，竞租赁房面积、限价房面积”的方式。当竞买报价达到合理土地上限价格时，就不再接受更高报价，而转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房、限价房面积的方式确定竞得人。

　　地产大佬任志强表示，在商品房和保障房用地捆绑出让的过程中，出让价格偏高的状况经常出现。甚至在不少地块的成交中，楼面地价高于政府对保障房的回购价。任志强认为，配建保障性住房是在推高商品房房价，并转嫁到购房者身上，相当于“所有的消费者和购买者要为政府承担社会保障责任”。

　　至于保障房的选址，北京市国土局有关负责人介绍，2007年至2009年，北京市保障房用地约50%分布在轨道交通站点附近，较好地满足了入住居民出行便利的需求。2010年，保障性住房用地90%以上分布在城市功能拓展区、重点发展新城的交通便捷地区，通过预留一定比例的配套商业或产业用地，满足居民就业等更深层次的需求。

　　北京市东城区政府一位保障房项目负责官员表示，在核心区域就不宜配建保障房，东城西城的保障房就很少。比如，北京市广渠路15号地配15000平方米的廉租房不大合适，因为住廉租房的人要住在CBD，必然负担不起高昂的生活成本。应该提高商业用地的收益，把这些钱拿来在新城或交通方便的地方建廉租房。

　　记者采访了解到，北京市海淀区2011年将有150万平方米保障性住房开工建设，包括经济适用房、廉租房、限价房、公共租赁房、“三定三限”安置房以及定向安置房，计划竣工52.7万平方米交付使用。

　　北京市昌平区今年将新开工建设保障性住房40万平方米、4842套，竣工交用保障房1930套、17.4万平方米。丰台区将筹集新建各类政策性住房约2.85万套。朝阳区计划竣工各类政策性住房7500套，主要分布在管庄、东坝地区，约占全市总量的十分之一。占地面积约60万平方米。

　　专家认为，重庆由政府主导模式可以确保保障房的公益性质，但对金融支持以及专业开发经验要求较高，北京模式更多借助民间资本的力量，更加市场化，但开发商参与保障房不具有成本优势，之前便出现过经济适用房改成两限房以提高利润空间的情况。出于逐利的考虑，北京的保障房具有3%-5%的利润空间。