2019年12月29日，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大教授发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2017）》（下称“报告”）。该报告通过科学构建住房支付能力指数，测度了1998-2017年中国35个大中城市的房租和房价支付能力。

　　1998年房改后，中国一些城市中等收入者既面临“买不起房”问题，又面临“租不起房”问题。近年来，房价过快上涨导致住房支付能力问题愈发受到关注。其中，由于高收入者基本不存在住房支付困难问题，而最低收入者可通过政府提供或补贴的公共住房、公租房或廉租房解决居住问题，中等收入者的住房支付困难问题成为现有研究以及政府干预的重点。

　　报告根据理论上限值和各国实践将中国中等收入者住房支付能力划分负担不起、严重支付困难、支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难6个等级。

　　对1998-2017年中国35个大中城市房租支付能力指数的研究显示，2017年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重房租支付困难的城市，但上海、北京、天津、太原、哈尔滨、杭州、福州、南宁、海口、昆明10个城市中等收入者房租支付困难，存在“租不起房”问题。

　　对1998-2017年中国35个大中城市房价支付能力指数的研究，则基于预期房价增长率构建了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。

　　理性预期下，1998-2017年中国35大中城市房价收入比总体呈上涨趋势，但只有少数城市中等收入者在个别年份存在严重房价支付困难和负担不起房价问题。2016-2017年杭州、武汉、宁波、厦门等二线城市等收入者负担不起房价，存在“买不起房”问题。

　　非理性预期下，负担不起和支付困难的城市数量较多。2017年，北京、上海、深圳3个城市是负担不起房价的一线城市；天津、南京、合肥、郑州、宁波、厦门6个城市是负担不起房价的二线城市，杭州是存在房价严重支付困难的二线城市；石家庄、昆明2个城市是负担不起房价的三线城市，太原、长春、福州3个城市是存在房价严重支付困难的三线城市。

　　因此，报告建议为防范住房泡沫和住房金融风险，保障“住有所居”，必须长期坚持“房住不炒”政策，但要因城、因时施策。

　　为了识别城市中等收入者是否同时具有房租和房价支付能力，报告还构建了中国35大中城市中等收入者房租和房价支付能力指数联合分布。报告显示，理性预期下，1998-2017年中国35个大中城市中等收入者只有少数城市买不起或租不起房，2016-2017年，太原、杭州、武汉、宁波和厦门中等收入者买不起但租得起房。

　　过去3年非理性预期下，中等收入者买不起但租得起的城市由1998年的14个城市增至2010年的31个城市，又减至2017年的11个城市，2017年北京、天津、石家庄、上海、南京、合肥、武汉、重庆、宁波、厦门、深圳11个城市中等收入者买不起但租得起房，其余24个城市中等收入者既买得起又租得起房。过去5年非理性预期下，中等收入者买不起但租得起的城市由2002年9个城市增至2012年的35个城市，又减至2017年的11个城市，2017年，北京、天津、石家庄、上海、南京、合肥、郑州、昆明、宁波、厦门、深圳11个城市买不起但租得起房。

　　研究报告指出，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议中央政府和地方政府的住房政策应具有长期性和可持续性，防止住房政策朝令夕改，使居民形成长期稳定的理性预期。