在去年底，万科老总郁亮闭门讲了一席话。

    不可能找到赚钱前景跟房地产相当的行业，当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手。

    简单一句话：让习惯赚大钱的人，突然间去赚小钱，难度太大。

    这就是楼市的现状：以前习惯了买房能赚大钱，现在很难适应不赚钱。

    太原迎泽区某盘，部分房源售价下调了约2000元/㎡，毫无悬念的，以前买房的业主们，又拉起了标语。

    胶州一知名房企项目，单价从1.3万降到了1.1万，前期业主们又不淡定了。

    天津一个知名大盘，129平方米的房源总价直接降至88万元一套，单价降到不足7000，老业主身家瞬间缩水三分之一。

    太多了，还有合肥、济南、三亚甚至广州，远郊盘的“杀伤力”刚刚释放。

    陶醉在升值美梦中的购房者，在初冬时节，零度天气，直接被浇了一头冷水。

    我觉得，没必要去辩解谁对谁错，毕竟过去10年房价上涨是“常态”，现在心理上有点不适应，也可以理解。

    解决的办法很简单：降价的房子多了，业主们也就习惯了。

    至于降价的原因，看起来也是五花八门：项目定价不合理，拿地成本太高，开发商急于回款施工，装修车位定价太高。

    这么多因素，归结成一条：需求不足。

    城市不同，地段不同，产品不同，降价的时间有先后之分，趋势的变化却不可逆。

    我经常在重复一个观点：微观和宏观是可以互相印证的，现在只是预演。

    我们几乎可以接近100%的预测出来，10年后的房地产，面临70%城镇化率，以及3亿育龄妇女和5000万光棍。

    先说育龄妇女的下降。

    任泽平提到过一组数字：在修正人口普查数据中的低龄人口漏登后，1982年，育龄妇女规模为2.5亿，到2011年达3.8亿人的峰值，2018年降至3.5亿，预计到2030年将降至3.0亿。

    到时候，20-35岁生育高峰期妇女将减少41%，后续出生人口恐将大幅下滑，预计2030年将降至1100多万、较2018年减少26%。

    注意这几个数字，10年后3亿育龄妇女，1100万新生儿。

    对比今年的数据，这个预测还是太乐观的。

    尽管2019年的新生儿数量还没有公布，但是，母婴行业观察最近发布了一组数据，截止11月17日，2019年新生儿数量为1016万。

    距离2019年结束，还有一个多月的时间，预计增长不会超过100万。

    也就是说，今年新生儿有可能会降到1100万的水平，直接对标10年后的预测结果。

    要知道，2016-2017年刚刚实行二胎政策时，新生儿大增到1786万，去年降到了1523万，今年如果降到1100万，只能说明二胎政策已经对年轻人毫无吸引力了。

    放开二胎都不行，难道三胎、四胎放开就行？照样没用。

    育龄妇女规模下降的原因有两个：1.教育程度越高，生育意愿越低。2.城市越大，愿意生孩子的女性越少。

    这两个因素，几乎是人口流动格局的完美阐释。

    据《前瞻经济学人》统计，16个新一线城市和典型城市中，西安只凭身份证、毕业证即可落后，堪称0门槛；武汉计划五年内留住百万人才。杭州、成都和南京三地是近3年新一线城市中增长最快的人才引流地，其中杭州的人才净流入率高达3.8%。

    与此同时，京津冀地区就业的农民工比上年减少27万人，下降1.2%；在珠三角地区就业的农民工比上年减少186万人，下降3.9%。

    年长的农民工在返回家乡，年轻的大学生、毕业生留在了大城市。

    她们的受教育程度起步至少是大专，在没有打拼出一套带来安全感的房子之前，生孩子这件事，似乎有点奢侈。

    对房地产而言，育龄妇女越少，房价长期走强的希望越渺茫。

    再比如，光棍儿数量的增加。

    不想结婚，结不起婚的未婚男性数量，越来越多了。

    中泰证券宏观分析师梁中华指出，根据国家统计局2015年的抽样调查数据测算，2015年全国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人，其中农村地区更为严重，占到了3000多万。

    “农村多剩男”，确实是客观存在的问题，如果考虑到婚姻市场匹配、独身主义等等因素，实际最终的单身数量可能远远不止4000万。

    10年后，这部分群体会增加多少？

    专家没有给出具体的数字预测，但提到了另外一组数字：性别比。

    正常情况下，新出生人口男女性别比例是在1.02-1.07之间。

    但从80年代初开始，我国出生人口性别比例不断上升，且在1996年之后的10多年时间里维持在1.2附近的高位，直到“二胎”政策全面放开后，新出生人口性别比才迅速回落至合理区间。

    也就是说，从1996年开始算起，到2016年开放二胎的这十年时间，每出生120个男孩，对应的只有100个女孩。

    随着时间推移，男多女少的现象会加剧，未来10年，正是1996-2013年出生人口的婚期，明面上的光棍数量，不会低于5000万。

    有人会说，男多女少，婚房需求缺口大，房价应该持续上涨才对，毕竟有竞争才有动力嘛。

    这话也没错。

    但是，当绝大部分光棍都买不起房的时候，尤其是那些在县城、地市月入3000不到的年轻人们，你觉得他们还能作为主力购房人口存在吗？

    10年之后，最关键其实还是城镇化。

    前两天，潘石屹和冯仑做了一个节目，给出了预判。

    冯仑说：我去了世界上的很多国家，发现一个规律，人均GDP超过8000美金，房地产的开发时代就结束了，所以他在2016年减持了万通。

    潘石屹附和道：现在谁都意识到房地产不太好做了。

    房地产还有动力吗？当然有。

    根据国际经验，发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程，即“纳瑟姆曲线”。

    这个过程包括3个时期和2个拐点。

    第1个时期，城市化水平在30%以下，处于缓慢发展的准备阶段。

    第1个拐点就是30%，自此进入第二个时期：快速发展阶段。

    第2个拐点是70%之后，城市化进程再次趋于平缓，步入第三个时期：成熟阶段。

    我们处在哪个阶段？

    2018年的城镇化率为59.58%，到2030年，10年时间，我国城镇化率目标为70%。

    也就是说，未来10年，城镇化率会有10%的提升空间，说大不大，说小也不算小，这个过程美国用了15年左右，日本是12年，法国11年，韩国最快，只用了7年。

    所以，十年后的房地产，只剩3亿育龄妇女，5000万光棍，还有70%的城镇化率。

    以前是农村人口的城市化，经历风霜迁徙的人们，有个住的地方就谢天谢地了，不管哪里的房子都很短缺。

    此时买房，是躺着成为“中产阶层”的最佳通道，除非运气特别差，碰到了烂尾和跑路。

    以后是户籍人口的城镇化，大城市的房子、核心城区的房子、优质学区的房子依然紧俏，其他的，多一套就是多个累赘。

    这个时候买房，拼的是眼光、魄力、专业度和汗水，持有房产亏钱将成为常态，已经不是你我这样的普通人所能驾驭的了。