政府责任是什么?应该是保证居住权，给最需要保障的人居住权利，现在的问题是不知道保障谁，至今为止政府没有出台任何文件，国家 也没有出台法律对保障房提供什么样，本来是解决最低收入家庭不要睡在大街，现在提高到对中等收入家庭或者对拥有财力的国家公务员等提供福利分房的再回头。

　　我们自1840年鸦片战争之后有一个民族危机问题，国家兴旺大于民众财富的需求。所以一直到建国为止都是国强才能民富，建国以来发现倒过来。因 此战争危险论导致我们国家前三十年没有进行城市化论。我们国家上个世纪50年代初提出战争第一，就是国防第一，然后是工业第二，基本建设第三，住房第四。 因此我们住房在城市化率过程中远远落后同等发展国家阶段。

 　　1998年进行房改的时候，基本上实行哪个单位有钱哪个单位就有福利。上海这些街道的大集体和小集体基本享受不到，大的纺织工厂他们可以享受到 福利分房，上海尤其典型。1998年之后出现市场化，这是真正实现城市化的高速增长和住房市场增长。但是我们“十二五”规划要实现两个市场，一个保障性市 场，一个是商品房市场。

　　政府责任是什么?应该是保证居住权，给最需要保障的人居住权利，现在的问题是不知道保障谁，至今为止政府没有出台任何文件，国家也没有出台法律 对保障房提供什么样，本来是解决最低收入家庭不要睡在大街，现在提高到对中等收入家庭或者对拥有财力的国家公务员等提供福利分房的再回头。

　　不解决土地问题，就不能解决房地产市场的任何问题

　　为什么调控这么多年解决不了?

　　2003年开始调控到现在，上海在1999年到2003年实行减税制，2003年之后出现问题，就是出在土地上，今天不从土地问题上来解决，我们是没有办法根本解决现在房地产市场中出现的任何问题。

　　从土地供应量而言，必须看原来出现的土地储备以及土地能不能保证未来生产供应。2003年之前，我们平均月增长40%土地供应量，2003年出 现土地招拍挂之后，其中有14个月低于10%的低增长，18个月的负增长，2007年我们提出增加供给，所以有一段短期的高峰。之后出现了2007年的 “两防”，即防止投资过热和防止通胀，然后又出现持续负增长。

　　我们通常把两年以前的土地计算为法定生产量，这样的情况可以看到，以前房价持续增长主要重点来源于土地。因为2003年我们提出控制或叫收紧土 地银行信贷两闸门。18亿红线能不能突破，这是长期争论的问题，其实和开发商没有什么关系，建设用地是每年总用地的10%。在六类供地中，房地产只占其中 一部分，我们只占当年用地的1.5%，房地产开发和18亿红线没有关系。2010年我们号称12万公顷土地供应量中，开发商只获得四分之一。

　　土地制度是制约房产市场正常发展资源分配的重要一块。政府从中间收到多少?如果从房地产流转税来说，我们占13%左右，就是四种税收，包括营业 税、土地增值税、契税和耕地占有税。从房产税和持有税来说，大概地方财政收入占5.23%。两者相加约有15%来自于房地产。2010年我们是2.9万亿 土地总收入，两者一对比，可以看到税收在房地产所占的比重很小，远远不如土地财政收入。房产税加上土地财政收入，可以说基本上占到房价的70%。

　　一般来说，住房发展分为四个阶段，第一个阶段是“房荒”阶段，就是为人均少于一张床的绝对数量不足阶段。如我国的1978~1990年;二是， 增加住房面积的增量发展阶段，也称“户均一套房”，相当于我国人均住宅建筑面积8平方米向人均20平方米的发展阶段;第三个发展阶段是“人均一间房”，如 我国1998年实行住房分配货币化改革后的阶段;第四个阶段是扩大住房舒适度消费阶段，为提高住宅总体水平的阶段，这个阶段重点依靠完全市场化为主而发展 了。

　　2010年6月11日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局共同发布了《关于做好住房保障规划编 制工作的通知》，提出了“十二五”住房保障规划重点和基本目标称，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问 题，2013~2015年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基 本得到保障。”这是关于保障房提出的目标，能不能实现很难说。

　　房地产未来发展的态势

　　在整个市场有限购，有调控政策的时候，大家担心该投什么，房地产行业还有投资余地吗?这个我们可以和国际比较，看看未来发展是什么样的状态。

　　从美国、英国情况看，它们生长曲线比我们提高65%，美国比较特殊，因为它没有经过二战任何摧毁，其他国家都有，所以从这样一个经济发展速度可 以看出，如果我们按同样比例计算，我们未来发展速度应该是一个陡型的，可以达到人均15000美元的水平。这样和世界上这几个发达国家基本走统一条线。

　　正因为我们有这样一个经济增长基础，可以看到城市化率发展过程会走同样的相似性。英国、美国和日本早已经实现城市化率超过80%。韩国和我们类似，差三五十年左右时间而已。

　　我们现在城市化率只有46%，按照户籍算只有35%。我们到2030年接近于70%，这个发展速度因为前面国际上证明我们必然要走这样一个城市 化率。按照经济指标看，在2004年 我们和国际平均水平相差20点，到2020年仍然和国际平均值差14个点，不足以达到国际平均水平。按照这样的发展过程看，我们必然会走城市化率的过程。

　　从人口红利角度看，中国由于计划生育导致，2010年到2020年只有5年到10年的预期过程，随后出现增长。现在我们已经到了低点。这样的发 展过程可能会形成比世界各国人口红利期的延长期要短，从韩国看也是这样，韩国人口红利期比我们多出来20年时间，可是后期他老龄化程度比我们严重。我们可 以看到日本在城市化率最高阶段里头出现了住宅高速增长，同样韩国在城市化率最高阶段中他们住宅产量总量远远高于正常发展。

　　从住宅建设投资在GDP的比重当中，日本在20%左右，美国也是，可以看出日、美、法住宅建筑占固定投资建设18%到22%。仅仅按住宅算我们 占13%多一点。从日本的居住面积看，我们和日本基本上类似，虽然我们相差年份比较多，但基本上比较类似。按人均土地面积算，假定中国是1，日本是 1.26，日本山区比中国所占比重要高，它实际可利用的土地比中国还要高。

　　从人均居住面积来说，从1998年开始到2009年，我们现在最大生产面积是560万套，曾经中国有6500万套的空置，但是从1998年到现 在只有4000万套，到2009年是3800套。前面说的经济增长比例和其他国家相比，通常会有一个空间，过去一直保持这个空间，就是住宅面积的增长大于 收入平均增长，意味着未来发展空间会继续加大而不是缩小，不可能人均收入超过人均建筑增长比例。

　　按总量计算，我们到2030年需要生产超过1倍以上的住宅，在20年时间完成住宅总量，每年要超过10亿，现在有5亿多，加上非房地产开发的只有8亿多，最少要增加2亿。如果到后期的话，我们大概完成14亿到16亿，这样才能完成人均居住面积增长的需求。

　　从固定资产投资来说，我们现在不到3万亿住宅投资，未来达到10亿才能满足城市化率的需求。在整个城市化发展过程中，城市化率大概占到我们需求总量41%，因为居住性需求改善占32%，折旧占24%，城市人口自然增长占3%。

　　如果按照国际经验来说，我们大概在2020年达到顶峰，达到400亿左右住宅总量，实际上我们不可能完成，因为我们年生产量不足。往年我们商品 房只有560万套，今年提出非商品房不到300万套，今年提出保障性住房要建1000万套，生产能力没有那么多。我们按正常算大概2030年才有可能实现 我们满足基本城市化率和国际轨迹的点。相比之下我们比国际发展水平的轨迹看至少晚10年，甚至更多时间。

　　我们住房自有化率达到了86.4%，换句话说，只有20%的家庭是没有自己住房的。自有化随着收入增长而上升，最低收入家庭是79.3，也就是说住房所有化率在收入阶层对比之下没有出现贫富差别的差别。

　　从面积上来说也是这样，是中国西部大城市人均居住面积越低，中小城市，人均面积越低。越边远地区公共资源配置不足的地方居住越大，但房价也越 低。从人均居住面积看，最高的是100平方米。也就是说收入相差17倍，按住房面积来说相差不到40%，如果把低收入都算进去，住房面积上我们并没有出现 随着重大差别而出现的差别。

　　2030年之前中国房地产不会出现下调

　　存在的问题是什么?为什么我们房产市场还会如此紧张?很重要一个问题，是我们三代人和四代人居住在一套房的比例达到60%，要有第二套住房寻求改善和增加住房面积，成为我们这个社会中很主导一部分。

　　大家都说，拥有第二套住房的比重，2008年的时候我们调查数据是8.9%，2009年提高很多，大概提高2.5个百分点，这个比重在国际发展水平中并不是很高。而其中用于出租的比重很高。完全用于投机炒房的占17.3%。

　　我们过去福利分房的时候不论收入水平，因此导致最高收入阶层虽然比例最高，但是并不是所有的家庭都拥有第二套住房。我们从空置情况看，空置最高 城市是南京，占到12.05%，相反另外一些城市又很低，最低和最高的相比，全国平均起来是3%左右。我们并没有因为空置，投机，炒房导致房价过高。

　　我不能说房地产因为供求关系导致唯一房价上涨因素，因为公共资源，大学，教育等其他条件，城市集中度的条件都会导致房价出现偏差，但是供求关系 可以充分反映价格上涨趋势。2005年我们发现我们竣工房子和销售房子出现逆差，到了2010年的时候，达到1.73，第四季度卖了2亿多平方米。

　　我想在现实情况下，谁也不愿意说今年的房子一定涨，明年房子一定涨，我能告诉大家我们通过对国际的比较和现在政策出现的矛盾，可以知道未来我们发展的趋势。我认为，2030年之前中国房地产不会出现下调或者是没有投资价值的时候。但是什么时候是转折，有的可能是赚得多，有的是赚得少，没有完成城市化之前，让房价掉下来基本不可能。