2019年以来，房地产市场“因城施策”逐步落地。行至三四月，“小阳春”骤起，热点城市被频频点名，为市场过热苗头敲响警钟。

  中原地产研究中心统计显示，截至6月30日，上半年全国房地产调控政策达251次，相比2018年上半年的192次，同比上涨31%。但易居企业集团CEO丁祖昱在接受时代周报记者采访时却表示：“今年应该是调控最少的半年了。”

  调控究竟是多了还是少了？关键在调控政策的分化。

  2019年上半年，楼市调控更多由地方根据市场实际把握。统计显示，今年以来，已有兰州取消限购、佛山取消限价、阜阳取消土地限价，此外更有多城放宽人才落户条件，侧面对限购起到一定突破作用。但同时，部分城市收紧楼市政策，如苏州升级限售、西安加码限购等。

  中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者指出，行至年中，2019年上半年的调控可视4月19日为节点：“4月19日之前，受菏泽领头以及中央经济工作会议的定调影响，各地楼市调控政策明显减小，且大部分以宽松为主；4月19日，住建部预警六个城市，5月18日又预警四个城市，政策再度呈现收紧趋势。”

  调控政策分化到区

  今年的房地产市场调控，中央主要把握“稳”的底线，将更多的调控权和责任交给了地方。在此基础上，上半年楼市政策分化明显，除了收紧和放松并存之外，还体现出政策分化到区、既防涨又防跌的特点。

  6月初，时代周报记者致电南京市高淳区不动产中心得知，该区已取消限购，但南京市的其他区域限购仍在执行中。此外，在苏州警示市场年内房价涨幅不得超过5%的同时，也有城市颁布“限跌令”—如3月4日，江西赣县发布通知，要求所有开发企业立即停止特价房销售等三条“限跌”政策；6月，湖北恩施（楼盘）市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，列举十条降价对市场的影响，直指“不准降价”。

  中国社科院城环所不动产室主任王业强对时代周报记者分析指出，当前我国房地产政策的松紧程度取决于当地市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质：“在今年整体调控的基调下，各地出现政策分化是必然趋势。这也体现了中央调控政策的原则性与地方调控政策的灵活性相结合的特点。”

  “但这样的趋势，从一个侧面显示出当前我国不同城市之间的房地产市场呈现了较大分化，需要多加留意。”王业强补充强调。首先，部分二线超大城市成为新的增长极，无论是房价上涨幅度还是持续时间均表现突出，“对于这种城市来说，需要衡量城市的房价上涨是否有基本面支撑。其次，棚改退出后，部分中小城市的市场隐忧显现。再次，收缩型城市的房地产市场更值得注意，应控制大规模扩张”。

  研究院研发中心房产企业研究总监李建桥则向时代周报记者分析指出：“从经济增长和城市市场结构性矛盾来看，部分城市楼市虽然热度上升，但仍在可控范围内。同时，中央层面更加关注城市房地产与经济增长的匹配性，因此三四线城市的反弹管控会更加严格，二线城市则可能会有一定程度的放松。”李建桥同时表示，政策维度上，预计2019年整体基调不变，以小的调整为主，包括城市的限价、限售、公积金或者住房贷款利息调整等。

  克而瑞研究中心判断认为，从主管部门态度来看，房价仍是不能触碰的红线。二线城市中的贵阳、济南（楼盘）、昆明（楼盘）等，三线城市中的大理（楼盘）、徐州（楼盘）等，有加码调控的可能性；多数三线城市受制于市场购买力透支叠加棚改货币化安置渐次退出，短期内房地产市场仍面临较大的下行压力。目前，随着楼市成交明显放缓，厦门（楼盘）、烟台（楼盘）等二三线城市库存风险再次浮出水面，预计下半年有望逐步松绑调控。

  长效机制在路上

  今年1月21日，总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专项研讨班上表示，要全面做好住房市场调控等工作，“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。此后，“长效机制”被多次提及。

  此前，苏州市住房和城乡建设局房地产开发管理处告诉时代周报记者，目前苏州市房地产长效调控机制政策已经形成方案，但暂未透露下一步工作是什么、何时展开。5月28日，海南（楼盘）省也表示，本省房地产调控长效机制的相关指导意见已上报国家推进海南全面深化改革开放领导小组，争取从省级层面出台指导意见。

  6月26日和27日，时代周报记者分别致电海南省住建厅和苏州市住建局，询问长效机制的进度和具体内容，对方均表示尚无最新消息透露。

  时代周报记者梳理发现，从全国范围来看，海南省布局房地产长效机制已走在前面。早在今年3月15日，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃透露，海南省已于2018年研究制定相关机制并已报中央待批。5月28日，海南省住建厅也向外界介绍了更多关于长效机制的具体内容—“着手研究运用经济、法律、行政等综合手段，把握好近期和远期的关系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和适应自贸区、自贸港建设的房地产市场调控长效机制，保持房地产市场平稳健康发展”。

  2019年下半年，房地产长效机制是否会迎来实质性出台？

  丁祖昱向时代周报记者表示，去年中央层面已有政策工具包，也强调了“一城一策”“因城施策”等原则，“从这个角度看，长效机制不会是下半年中央对房地产市场调控的重点”。

  至于长效机制推出的具体路径是自上而下还是从地方到中央，王业强表示，在已有的调控背景下，存在地方摸索长效机制并稳妥推进的可能。

  “今年，地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。在此基础上，地方政府发挥主动性、根据地方市场实际情况制定具体调控措施，是结合当前背景的一种创新。另外，长效机制没有现成的模式，需要发挥地方政府的积极主动性，经过一段时间的调控实践探索，再由中央进行总结推广。”王业强分析认为。

  但专家同时表示，长效机制的推出并非全权由地方主导，或更多倾向走“上下结合”的模式。

  “预计中央将把握房住不炒、‘三稳’、防风险等原则，”王业强说，“以往都是中央制定政策，地方抓落实。现在是中央制定原则和方向，地方出政策。这种模式更贴近市场，预计也更有效。”

  李建桥也认为：“未来或将由中央问责抓住调控主线，并且使用住房登记、户籍、土地等配套性措施稳定市场；地方主要落实细节，如供地计划、户口计划、公积金计划等。”