人物简介：

刘晓光，现任首创集团总经理、首创置业董事长。经历：1975—1978年，北京测绘仪器厂车间主管；1978—1982年，北京商学院学生，获商学士学位；1982—1985年，北京市计划委员会商贸处副处长；1985—1986年，北京市百货公司副总经理；1986—1987年，北京齿轮总厂副厂长；1988—1995年，北京市计委处长、总经济师、副主任；1995至今，首创集团总经理、首创置业董事长。

正值众多房企受困于史上最严厉的宏观调控之际，一直备受业界关注的首创置业，再次以“芭蕾雨”这一全新概念打造城市新中心闯出了一片蓝海，引起了市场的强烈关注。经过一年多的运作，北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁相继下起了“芭蕾雨”，累计计划投资将超过数百亿元。“未来还将继续在全国扩张”首创置业董事长刘晓光透露。

基于目前中国城市化进程中面临的城市规模研究不透、产业系列研究不够等“城市病”的挑战，首创集团希望通过“芭蕾雨”这一开发模式、商业模式的创新推动中国城市化进程的健康发展。从中国城市化的角度来说，“芭蕾雨”是城市化模型的一个构造，是可持续和转变经营方式的一种创造，是破解新城镇在城市功能与产业发展不协调困局的有益探索。

城市化要严防“城市病”

作为房地产的行业领袖，谈及城市化与房地产的关系，刘晓光显然有着自己独特的理解：“城市化与房地产关系极为密切，房地产是城市化的主力军，是城市化的一个重要龙头。因为城市化是有形态的，这个形态就是建筑，房地产解决了城市的形态。”

就当下房地产宏观调控采取的“限购令”，刘晓光认为这是暂时的特殊决策，有效抑制了房价的过快上涨，但从长远来讲，更需要有一个常态的健康稳定的发展模型。“限购是一个行动手段，必要时可以动用，但市场化手段也要动用。两个手段，最好还是按照市场的价格规律来进行。目前的调控结果跟国民收入增长与群众收入基本成正比，我觉得有效果。”至于限购令何时会取消，他表示取决于实际市场发展的状态：“如果房价大起大落，不但不能取消，还得加强。如果市场有变化，还会接着调控。如果市场稳定了，就会取消。”

至于今年1000万套保障性住房建设是否会对房价造成很大的冲击，刘晓光认为不会。“因为商品房和保障房对应的是两个群体。比如，北京、上海的房价从每平米四万降到三万，中低收入群体也买不起。中间层最难受，两边都够不着。这部分人群可能将来要靠市场化租房来解决。但他们是动态的，有钱后可以去买商品房。”刘晓光说，很赞同目前执行的住房双轨制，这可以保证房地产市场化，至少可以满足中国住房市场十年的需求。对于集资建房，他不太认同：“这会滋生腐败，产生社会不公。”

除了房地产之外，一直注重产业配套的刘晓光认为，城市化还应该有其他产业带头人，以解决城市产业系列和城市功能的问题。他直言：城市化的发展需要各个产业的龙头共同带动。否则，城市只有形态，如何运作、如何就业、税收从哪儿来？从城市化的角度来看，计划经济这个手段已经不灵了，因为“一没有资金，二没有市场化的功能，也就没有好的产业，当然就解决不了就业”。他强调：“中国在城市化的进程中只有处理好城市形态与功能、产业系列二者的关系，才能形成更多真正的城市。”

对于城市的产业定位与发展，刘晓光抛出了自己的观点，他说：“城市建设者与管理者必须要有长远的战略眼光与科学的发展定位，才能真正实现满足市民生活的城市功能，才能实现双轮驱动。”他举例说，像拉斯维加斯，为什么能在一个荒地里建设一个城市呢？就是因为它有一个巨大的产业——赌博业，现在贸易也成为城市的一大产业。这样就让城市充满了活力。

针对中国的城市化现状，刘晓光认为主要存在的问题有：城市规模研究不透、产业系列研究不够、金融制度不适合城市化现状、融资通道不畅、市场化运作发育不良、行政造城运动盛行、配套政策滞后、城市形态不美、规划与建设水平不高、农民进城后教育水平跟不上等等。他直言，这些问题也将是今后中国城市化所面临的挑战。

“比如，要解决城乡差别，就要推动城市化进程，而这需要有一套好的政策。只有政策配套了，才能实现繁荣一片，绿化一片，美化一片，才能让农民享受城市化的成果，缩小城乡差距，促进郊区生产力的发展。这应该作为政绩考核的指标。”他还分析说，欧美的城市化是靠商人、企业的力量，我国是在靠行政的力量，并且还存在有二元户籍制度问题，这是我国今后面临的最重要的问题，而能否让企业成为市场化运作的主体是我国城市化进程中必须解决的问题，否则，保障房建设如何实现市场化运作？资金如何筹措？另外，资金保障是中国城市化能否顺利推进的基础，企业如何通过资本市场来融资？

面对城市化的问题与挑战，刘晓光认为，作为城市化主力军的房地产业，应该身先士卒，在开发模式、融资模式等方面不断创新，在减少“城市病”、预防“城市病”上作出一些积极的探索。

“芭蕾雨”：构造城市化新模型

事实上，“芭蕾雨”的推出，就是首创置业对现阶段中国城市化进程深入思考和敏锐洞察后，为中国的城市探索出一条可持续发展之路的有益尝试。
刘晓光说：“城市化的快速推进让大城市拥挤不堪，而小城镇、新城镇出现后，产业发展水平较低，直接影响着其经济功能与质量。再者，随着城市化进程的加快，现代服务业包括产业服务和商业服务，需要贸易服务来拉动消费。可是，我们看到，尽管建了很多新城市，由于城市定位不准、功能不全、产业缺失，没有就业，未来的发展是不可持续的。”

面对这一将成为阻碍中国城市化进程健康发展的大问题，“芭蕾雨”通过把居住与产业序列配置到大城市周边的新城里，重新建设一个城市新中心，从而发挥城市发动机、城市引擎的功能。他认为未来中国的城市化必然走上这样的道路。首创置业及其合作伙伴倾力打造的以奥特莱斯为引领的“芭蕾雨”正是延续这样一种城市新中心的商业模式。

刘晓光说，“芭蕾雨”有两大品牌理念。一是纯正和同步全球的奥特莱斯。“现在，中国的老百姓都到国外去消费，国内的消费却拉动不起来。为什么不就地消化把消费拉回来呢？”在刘晓光看来，通过奥特莱斯，一方面，可以让更多的中国百姓低价消费高品质的商品，与世界时尚的消费同步；另一方面，还可以衍生出很多具有附加值的产品和产业，比如物流加工信息业。

二就是3+X多功能复合模式。“3”是指奥特莱斯名牌折扣中心、综合现代商业集群以及生态住宅，“X”代表的是地方特色资源产业，这样，构成一个充满活力的小城市。刘晓光告诉记者，这种模式是基于首创对于网络化时代带来的城市形态发生的重大变化做出的判断：过去，居住、商业和办公分开，现在需要高度浓缩一体化，解决时间、效率、交通拥挤等新的城市问题。

他解释说，以奥特莱斯引领的城市新中心，依靠城市的发展规划，整合住宅、商业、上下游相关的资源产业，比如主题公园、游艇会、高尔夫等等，配合教育、养老等服务设施，打造商务就业、文化、娱乐一体的产业集群，形成就业与生活、工作、休闲、研发、创新、人和自然共同和谐的城市中心。

“这种商业模型不仅仅局限于传统商业地产，而是把地产与产业、现代服务业、国际化的产业和地方的特色资源产业结合起来的一种创新的商业模式，在这个模式里，不仅要有宏伟长远的规划图，还要有一张张的产业图、税收图、可持续的发展图。”

刘晓光坦言，在实际运作中，“芭蕾雨”也遇到了困难，这个困难不是建设什么形态，而是这个小城镇应该具备什么功能，发展什么产业，怎么安排就业，让它成为一个可持续发展的小城镇。

困惑的同时，北京房山“芭蕾雨”在“限购”政策出台后一下午卖掉四百套也让刘晓光着实感到振奋：“这是市场和消费者对‘芭蕾雨’所追求的新的生活方式、新的消费时尚的认可，说明它符合新的城市发展趋势，实现了人们吃在其中、乐在其中、购在其中、住在其中、工作在其中，各个方面融为一体的愿望。这对于今后北京城区向外分流人口很有吸引力。”

那么，这种创新还会带来哪些好处呢？“我想，对于企业来说，一是在地产转型上我们率先走出一条路来，就是在资源的发展模式上创新了；另外就是我们的建设规模扩大了。不过，这种模式对地方的可持续发展、对于百姓的生活方式更有意义。我们建设的一个区域，只麦当劳就要几家店。每个大的区域会形成100、200亿元的销售额，带动就业2—3万人，实现10亿元以上税收。最重要的是，老百姓用比较低的价格享受到世界上最先进的时尚的商品，高品质的商品和生活方式，这是比较重要的。对一个地方的可持续发展也是非常有意义的。”

创建投资渠道，让百姓共享地产收益

从1994年加盟首创集团，刘晓光就坚持了产业、金融两个轮子一起转的企业发展之路。在他的带领下，首创置业从当初的负债累累发展成为目前综合实力居国内领先地位的房地产综合营运商。

在刘晓光看来，地产是一个与金融高度相关的产业，主要靠金融来带动。地产所需要的资金，一方面依赖资金市场，靠银行贷款，另一方面依靠资本市场，上市发债基金。此外，还有诸如收益债券、私募基金等创新产品。

对于中国房地产金融业的发展，刘晓光评价说：“确实取得了一定的进步。这种进步表现在经营产品的多样化以及渠道的多样化，不再是千军万马都用一个贷款渠道。其次，吸引社会资金的通道多了，有私募、信托、个人理财等等。”但他指出，与中国房地产的迅猛发展相比，吸引社会资金的通道还很不够，资金市场管理还过于严格，房地产离资本市场太远，尤其是没有给中国百姓创造一个享受地产高成长行业投资收益的机会。

他建议：“政府能不能建立一个像收益债券这样的回报基金？每年给予投资者一定的投资回报。这样，社会资金进来了，投资也有回报，房地产有钱了，房子也建成了。”刘晓光说，自己现在思考的比较多的就是如何创造更多的房地产投资通道、投资产品，让老百姓取得合理的利润，不用再通过买房卖房来获取收益。

就首创创立的基金，刘晓光坦言，这些基金都是为了让首创成为真正的城市运营商。对于各基金的进展，他透露，正在与北京市探讨的小城市基金，规模将达到几十亿元，通过选点，设计产业功能、城市功能、产业系列，带动城市的改造发展。“现在，北京正在建设世界城市，可是五环以外都很落后，世界城市要有世界城市的郊区形态。像美国洛杉矶城市和郊区基本没有什么差别。如果在北京六环以外规划建设四五十个小城镇，才能说北京很漂亮，也会实现北京的城乡一体化。”对此，刘晓光特别强调：“希望通过城市化委员会向有关决策层和社会呼吁，首创集团愿意尽自己的一份力，承担其中4到5个小城镇的建设任务。”此外，地产基金处在募集阶段，分为国际募集和国内募集两个部分。基建基金在探讨之中，涉及地铁、高速路、水务、垃圾等领域。还有金融消费等方面的基金。

“做基金最关键的是要有投资模型、回报模型，这样才具有可操作性。我们现在建了很多新城镇，像海口新区、南京等，起步都在六平方公里以上。而中国许多城市招商不理想，就是因为没有回报模型，没有产业模型。”

他表示，中国的房地产从金融的角度来说，开放度还要加大，要大胆设计出一些金融产品来吸纳资金，资本市场上还要放宽一点，因为中国房地产现在的矛盾是供求矛盾，如果资金量多了，供应量大了，房价自然就降下来了。另外，政府可以通过金融产品的设计，应用引导性的、有差别的政策，鼓励投资企业将资金投到政府需要的产业方向上去，比如在中低档住宅开发、新城开发方面给予政策，但对于高档住宅则不予任何鼓励政策，这样既可以解决老百姓的住房问题，也可以加快城市化的步伐。

“实力+品牌”打造国际城投营运商

国际化是首创置业长期坚持的核心战略方向，也是首创置业重要的品牌特征和企业文化价值观。在近二十年快速发展的历史中，首创置业始终保持创新性、国际性，以及敏锐的战略决策力，始终强调规范、透明、开放的管理思想，并且在这个思想的指引下确立了区别于其它大型地产企业的战略定位，即城市投资营运商。

在刘晓光看来，目前首创的国际化可以从以下几方面体现出来：第一是理念国际化，第二是产业国际化，第三是合作国际化，第四是市场国际化。“我们要不断吸收国际化的先进经验、先进模型。西方在市场化方面已经有一二百年的历史了，我们希望站在巨人的肩膀上更上一层楼。”

关于国际化的合作伙伴，首创置业是亚洲最大投资机构GIC（新加坡政府产业投资公司）在中国市场的核心战略伙伴，与新加坡发展银行、摩根大通、三菱银行、汇丰银行，包括各产业领域的著名的国际公司有良好的合作；RELATED、第一太平戴维斯、伊藤洋华堂、哈佛大学以及许多一流建筑事务所等等也是首创的合作伙伴。

“下一步我们的差距在哪儿？就是国际化的市场。”刘晓光说，一个国际化的企业，没有国际化的市场是不完整的。我们希望走出去，把资源、人才、设备、材料带到国际环保、地产等市场上去。

他表示，遇到的阻力主要是国际市场有规范限制，但国内限制则更多。“我认为，无论是国际市场还是国内市场，都应该鼓励、支持我们，因为我们是带着原材料、劳动力和设备出去的。我们能够提供就业、增加出口，这些都是好事。另外，与国际市场合作要有实力、有品牌，要懂得国际化的准则，首创成立以来一直在塑造品牌。我想，首创的品牌有这个信用实力。”

诚然，作为北京市国资委所属的特大型国有集团公司，首创集团自1995年重组以来，已构建起以水务为核心的基础设施产业、以城市住宅开发建设为核心的房地产业和以投行并购业务为核心的金融服务业等三大核心主业，并逐步发展成为战略定位明确、发展思路清晰、主营业务突出、品牌知名度较高、综合实力较强的城市综合投资控股公司，是北京市乃至全国具有一定影响力和带动力的大型企业集团公司。

目前，首创集团确立了“四·四·二”的资源配置战略：40%的资金投资在基础设施。40%的资金投资于房地产。作为首创国际化的一个案例，刘晓光透露，“芭蕾雨”在今后地产中将占到30%的份额。此外，20%的资金用于兼并收购等金融投资。

“这三部分业务的融合构成了首创的特点，形成了首创的核心竞争力。我们在中国的52个城市已经投资达10多年之久，在水务、地铁、路桥、房地产、酒店等方面深入介入到了多个城市的发展当中。另外，这也有助于规避行业周期风险。这等于是足球场一个对阵组合，有长线有中线有短线。”刘晓光坦言，这样的模式也是企业的战略定位、发展模型、商业模型，随着中国的城市化发展进程不断调整完善的结果。“我希望首创未来是一个顶级的、专业的，具有国际化理念的城市综合投资运营商。”