征收简单 数据严密 惩罚有力

　　“刚来香港，想买楼出租，谁能教教我怎么缴税？”移民香港的王女士，为缴税一事四处找人请教。

　　香港华人会计师公会前会长杨志伟给她做了个简单“科普”：香港房租税叫物业税，用香港税务局的标准说法，是按照当年度该物业（即出租房产）的应评税净值征收，税率为15%。所谓应评税净值，通俗地说，就是租金收入扣减香港的房产税（香港叫差饷），再减去20%的维修支出免税额。

　　维修支出是业主人人有份的物业税免税额，由于涉及维修的支出每年不同，楼龄较新的维修支出又较为琐碎，为简化计算手续，这项免税额统一为租金的20%。业主报税时自行扣减即可，也不用提供任何凭据。

　　那按揭买楼有减免吗？并没有。不过，香港税务局允许你以另一种方式报税，即与个人其他收入合并一起报税。这种报税，适合于个人有经营收入，免税项目较多，合并计算可能比单独计算出租收入有利。香港税务局的原则是，两种方式均可，对个人怎么划算怎么来。

　　杨志伟举例指，假设出租房产由个人全资拥有，每月租金是3万港元（下同），全年租金为36万元，业主全年估计缴付2万元差饷（房产税）。在计算物业税时，以全年租金扣除业主支付的差饷，再扣除20%修葺及支出的标准免税额，得出应评税净值后，再按15%的标准税率计算出，业主须缴付的物业税约4万元。

　　他又举了一个例子：35岁的李先生已婚，和太太育有一子，他名下有一栋市值600万元的物业在新界出租，现时每月租金14000元，每年所交差饷约3500元。按上述第一种减免税算法，本来李先生应交约19000元的物业税，但由于他报税时和其他收入一并报税，获得了其他方式的减免，最后所交物业税款为约15000元。

　　特区政府财经事务及库务局局长刘怡翔介绍，香港征收物业税有很长的历史，以前曾以估计租值评定应课物业税，到1983年，物业税改为按实际租金评定。香港一向以税制简单但覆盖严密而著称，房租征税也同样做到了应缴尽缴。

　　目前，香港全部出租物业约有250万宗，在2017-2018年度物业税税收约34.5亿元。

　　香港物业税是个人书面申报，自行纳税。如果图侥幸不缴税怎么办？刘怡翔说，市民纳税意识普遍较强，这与长期缴税的历史有关，与香港税务局长期多种形式普及纳税知识有关，也与核查严密，罚则较重有关。如纳税人违反《税务条例》的规定，税务局局长可按税例就有关违规行为向纳税人征收罚款（即“补加税”），最高罚款额为少收税款的3倍。如任何人蓄意逃税或协助他人逃税，税务局可对其提出检控，最高刑罚是罚款5万元，另加相等于少收税款3倍的罚款及可判处监禁3年。

　　至于如何监督，刘怡翔说，一方面会随机选取一些纳税人抽查，但主要是通过数据比对进行核查，有针对性地查验数据异常和有可能偷逃税款的纳税人。

　　税务局总务科助理局长黄启昌介绍，为更有效率地评定物业税，税务局设立了一个有关纳税人的详密数据库，税务局数据的主要来源是印花税。

　　租赁协议须于签订后的30天内加盖印花，并交付印花税。不加盖印花的租赁协议不具备法律效力，不受法律保护。正常情况下，业主和租户为求法律保护，都会选择加盖印花。

　　房产交易协议同样要加盖印花并缴纳印花税。这些协议数据进入税务局数据库，成为税务局比对物业税是否异常的依据。

　　黄启昌补充说，为确定纳税人的应评税租金收入，税务局会要求纳税人保存出租物业纪录，例如租务合同、终止租约协议书、银行存款记录及租金收据等，以便进行税务审核及调查工作。

　　根据税务局提供的资料发现，香港税务局的抽查还是很有力度的，2017-2018年度共查核了23万宗物业税个案，接近物业税总数的十分之一，涉及的补缴税款及罚款约1.14亿元，查到的违规行为不到3000宗。

　　香港税制简单，征收却严密、有效，而且成本不高。刘怡翔介绍，香港征税成本只有0.48%，也即是征收100元税，成本不到5角，低于美国的0.58%和新加坡的0.95%，属于国际最低之列。

　　至于租房者的房租支出抵扣个人税收问题，香港税务局人士称，香港多个会计团体和组织也曾多次提出类似建议。他们也一直在讨论，尚未得出一致意见。