作者简介：
包宗华：我国著名房地产专家。
曾任：建设部政策研究中心主任，社会科学院研究生院教授，中国房地产及住宅研究会常务副会长，研究员。
现任：中国房地产研究会名誉副会长。
科研成就：自1990年以后，包宗华亲自主持并执笔撰写主题报告的重要科研课题有以下8项，均被评为“国内领先水平”：《中国发展房地产业的政策框架》、《中国城市土地利用与管理》、《加快住房建设使之成为新的经济增长点的研究》、《发展住宅建设若干问题政策定位的研究》、《中国住房分配和供应体系研究》等。此外，针对房地产和住宅各个时期出现的一些急需解决的问题，每年写出针对性强、有新见解、份量较重的文章7至12篇，作为建设部领导决策的参考。
主要著作：《中国的房地产业》、《中国的城市化和城市建设》、《发达国家的住房制度》、《住宅与房地产》、《包宗华住宅与房地产论文选集》。

关于城市化和现代城市的几个问题

城市化的起因和开始时间

城市化，系指农村人口向城市转移和集聚的现象。目前，世界各国衡量一个国家的城市化水平，一般都采用城市人口占全国总人口的比例来表示。

城市化起因有两种说法，一种是起于大工业的兴起。恩格斯曾做过如下描述：“大工业企业需要许多工人在一个建筑物里共同劳动；这些工人必须住在近处，甚至在不大的工厂近旁，他们也会形成一个完整的村镇。他们都有一定的需要，为了满足这些需要，还须有其他的人，于是手工业者、裁缝、鞋匠、面包师、泥瓦匠、木匠都搬到这里来了。当第一个工厂很自然地己经不能保证一切希望工作的人都有工作的时候，工资就下降，结果就是新的厂主搬到这个地方来。于是村镇就变成了小城市，而小城市又变成大城市。城市愈大，搬到这里来愈有利。因为这里有铁路，有运河，有公路；可以挑选的熟练工人愈来愈多；由于建筑业和机器制造业的竞争，在这种一切都方便的地方开办新的企业，比起不仅建筑材料和机器要预先从其它地方运来，而且建筑工人和工厂工人也要预先从其它地方运来，花费比较少的钱就行了；这里有顾客云集的市场和交易所，这里跟原料市场和成品交易市场有直接的联系，这就决定了大工厂城市惊人迅速地成长。”（《马克思恩格斯全集》第三卷第300—301页）这是关于城市化起因较常用的一种说法。

另一种说法则是：城市化发展以前的各国，国民经济以农业为主导，住在城市的人口只占总人口的10%左右。因而应把城市人口突破10%而向前发展，作为城市化发展的一条重要标志。16世纪末至17世纪，欧洲的科技中心陆续向英国转移，使得英国成了当时发展科技的“带头羊”。在这个时期，英国的手工业有了很大的发展。特别是开始使用水力和风力为动力，使得当时的作坊开始拥有较多的工人，不仅使旧的家庭作业体制向集中生产体制转变，而且带动商业等服务业的发展，从而开始了农民向城镇的逐步集聚。据英国1720年（即18世纪初）的统计，城市人口已占总人口的20%。因为英国城市化水平从10%增至20%，主要发生于17世纪。因而许多专家以此为据，认定城市化起源于17世纪，并把手工业由家庭作业体制向集中生产体制的转变，即现代工业发展的雏型，作为城市化的起因。

以上两种意见还曾产生过如下争论：英国的手工业在17世纪虽然开始利用水力和风力而扩大了生产规模，并引起生产体制的转变。但当时能利用的能量很有限，并受到地理和气候条件的严格限制。只有18世纪出现了蒸汽机这种不受自然条件约束的大动力之后，才给发展大工厂解除了“禁锢”。恩格斯讲的城市化起源于工业发展，主要讲的是大工厂和大动力。因此，城市化应起源于发明蒸汽机的产业革命，即18世纪的六、七年代。
以上两种意见，各自从不同的角度来论述城市化的起因和开始时间，都有其所依据的道理。因而直至今天，这两种意见都分别有人沿用。

城市化水平的高限

20世纪上半叶，英国学者范登堡和美国经济专家库兹涅茨提出了社会经济发展与生产结构相应演变的理论。他们认为社会经济发展分为贫困、小康、富裕三个阶段，每个阶段与产业结构密切关联。第一阶段为贫困阶段，第一产业占国内生产总值的第一位；第二阶段为小康阶段，第二产业占国内生产总值第一位；第三阶段为富裕阶段，第三产业占国内生产总值第一位。以上三个阶段的划分，与城市化发展密切相关。因为，生产结构演变的第一阶段，与城市化发展的初期阶段（也包括城市化发展以前以农业为主导的时期）相应；生产结构演变的第二阶段，与城市化发展的中期阶段相应；生产结构演变的第三阶段，与城市化发展的成熟阶段相应。以上理论已为西方国家的发展历史所证实。目前，不少西方发达国家已进入生产结构演变的第三阶段，亦即城市化的成熟阶段。在这些国家的国内生产总值中，第三产业占60-70%，第二产业占20%多，第一产业低于10%，只有百分之几。其中，美国1999年第三产业已占国内生产总值的73%，从业人数占总人口的72%。这些发达国家的城市化水平，也已达到或接近高限。

由于有些发达国家达到第三阶段后，使用不到10%的农业劳动力，就可以满足全国居民对农副产品的需要。按此计算，城市化水平的高限可以达到或超过90%。但因各国的工农业发展的历史各异，再加上各国在进入城市化成熟阶段的同时，也开始了城乡一体化的萌芽，这就使得各国城市化水平的高限不仅各不相同，而且低于90%。据美国人口咨询局提供的资料，2005年发达国家的城市化水平，美国、日本和加拿大为79%，英国和德国为88%。虽然有些发达国家的城市化水平还有可能约有上升，但上升空间很小，更多的发达国家则已经达到高限而不会再增加。因此，应把发达国家的城市化水平的高限定为90%以下。

这里要指出，“二战”以后出现了一些城市型国家，例如新加坡和巴林等国，他们不搞农业，因而号称城市化水平达到100%。这样极为特殊的例子，在我们研究城市化发展规律时，不宜用以为据。

城市化和现代城市强大的生命力

过去的几百年时间，随着城市化进程而出现和发展的现代城市，其发展速度之快，创造的综合效益之高，辐射能力之强，与人类过去几千年文明史创造的成果相比，不知高过成千上万倍。主要原因是：

（一）现代城市不断成百倍地创造出集聚效应。恩格斯精辟地把伴随城市化产生的现代城市的巨大作用概括为，能产生100倍的集聚效应。按现在的理解，集聚效应的主要内容应概括为经济效益、社会效益和环境效益的总和，并以经济效益为基础，不断地、大幅度地提高集聚效应，是现代城市具有强大生命力的根本原因。

（二）现代城市产生于产业革命，其发展是以现代科技和现代产业为基础，并与现代科技、现代产业的发展同步和相互促进，而且逐步形成了一种推动科技和产业发展的机制，从而不断地萌生强大的生产力。

（三）现代城市集合各行各业于一个城市之内，成为市场经济繁荣发展的载体。市场经济的发展，第一个作用是有利于各种资源的优化配置、顺畅流通和物尽其用，产生新的能量；第二个作用是优胜劣汰，不断地促进先进（含管理先进和科技先进）单位的发展，淘汰落后的单位。这两个作用，是现代科技、现代管理直至现代生产力大发展的另一个强大的动力。因而有人把商业发展和市场经济，说成是城市化的另一个起因。

（四）现代城市发展过程中，产生和发展了当代最先进的生产关系，即社会化、专业化、大协作。专业化的第一个优点是，建设投入少，使用职工少；第二个优点是，职工专做一门业务，业务水平提高快，发明创造多。总之，专业化有利于节省投资，加快建设；有利于不断地提高生产效率、产品质量和科技水平。而社会化大协作则把各方面的专业力量有机地综合组织起来，互相补充完善，最大限度地节约人力、物力、财力。这一“综合”发生的“化学变化”，若干倍地产生巨大的能量和效益。

（五）现代城市的发展，不断地创造现代文明，不断地提高人的文化和科技素质。人们整体素质的提高，是人类社会发展的基本力量。

（六）现代城市的发展，逐步地把各行各业经过优选而有机地结合在一起，这种产业间的优化组合而产生的“聚变”作用，释放出意想不到的巨大能量。

（七）现代城市成为全国政治、经济、文教、科技的中心和主导，它的飞速发展和幅射作用，特别是对农村的幅射作用，带动着全国国民经济的飞速发展。

以上七条，就是我们现在能够认识到由城市化而产生的现代城市的强大生命力，也是这些年人类社会和经济飞速发展的主要原因。

城市化进程中出现的几个突出问题

（一）让农民破产。当年英国殖民地遍及全世界。其对殖民地进行经济剥削的一种重要手段，是用高价工业品去换取低价农产品，即“剪刀差”剥削。英国通过加快城市化以加快工业发展，不仅为了本国人民生产、生活的需要，而且为了更多地剥削殖民地的需要。为此，英国当年把从殖民地买来的低价农产品拿到市场上倾销，导致一些农民破产而进城打工，成了加快城市化的一项重要措施。这是许多对城市化有歧议的人常引用的例子。对此要说明三点：其一，英国长期实行全国居民所需农副产品大部分由殖民地供应的政策，以及在城市化初期实行让一些农民破产的政策，是这个老牌帝国主义国家从当时英国的实际出发，实行的一种极为特殊的殖民政策。而其它许多国家在城市化进程中则采取了促进农业现代化发展的政策，因而英国的例子缺乏代表性。其二，发生于1861年至1865年的美国南北战争，废除了黑人奴隶制度，让农场的黑奴成为自由人而流入城市以适应城市化发展工业的需要。这也是一个促进城市化的例子。由于解放黑奴属于正义的事业，许多对城市化有歧议的人弃而不用，也有失公平。其三，有的专家认为，英国的办法，主流是加快城市化步伐、加快生产力发展和增强国家经济实力，支流才是对一部分破产农民造成的伤害，应该一分为二来看待。这种说法有它的道理，值得研讨。

（二）残酷地剥削工人。西方国家城市化的初期也是资本主义社会发展的初期。应该看到，在资本原始积累阶段对工人的剥削确实极为残酷。工人的生活条件和劳动条件极差，一般没有休息日，每天要工作十几个小时。这个问题只能随着社会经济、社会民主化和工人运动的发展而逐步地解决，而且要经历很长的时间。例如，许多国家先是制定了每周休息一天和每天工作8小时的法律，后来不少国家又改为每周休息两天，还有的国家实行每天工作7小时。工人的收入也逐步提高，目前发达国家的许多工人，已进入中等收入者的行列。

（三）严重的“城市病”。“城市病”包括：严重地破坏生态环境，废水、废气、废渣、噪音到处泛滥，绿化面积严重地不足；许多应该传承的古城市、古街道、古建筑和文化古迹遭到严重破坏；建筑物不合理地挤向城市，造成用地紧张，建筑密度过大；人口过快膨胀，住房严重紧缺，有的国家还曾产生过“住房灾难”；基础设施跟不上城市发展的需要，造成交通堵塞、能源和其它供应的紧张；人们的道德观念日趋薄弱，犯罪增加，“到处都是社会战争”，等等。应该清醒地看到，“城市病”是城市化给人类社会带来的重大灾害。如要医治“城市病”，一要广大人民和执政者对“城市病”的危害具有足够的认识，二要具有治理“城市病”的经济实力，三要具有治理“城市病”的技术水平，四要各个国家协调前进步伐。由于达到这4条要求很不容易，因而治理“城市病”是一个缓慢的、渐进的过程，是一项十分艰巨的任务。且不说有些对古城市和文化古迹的破坏，己经无法治理。就以可以治理的环境污染为例，虽然身受其害的群众早有反映和提出过尖锐的批评，但仍然拖到“二战”以后，许多国家才开始制定颁布“环保法”。而这些年的执法实绩，还有许多不尽人意之处。又如，二氧化碳等废气的过度排放，已经产生了地球变暖等十分严重的危害。但如何敦促发达国家率先完成其应尽的“减排”任务和尽多地承担对发展中国家的经济技术支援，从而带动全世界各国来完成“减排”任务，就十分艰难和复杂，很可能要经过一个长期而艰苦的“博弈”过程。

我国曾经走过的弯路

建国以来，特别是改革开放以前，我国城市化发展比较慢，特别是城市化和现代城市的巨大能动作用没有充分发挥，走了弯路。主要原因是：

（一）我国建国初期的许多干部，主要生长在半封建、半殖民地社会，又长期在农村工作，必然会不同程度地带着农民的小生产者意识来看待城市化和建设城市。加上西方国家的封锁，使我们很难吸取国外的经验教训。这是我国在前一段时期里走弯路的思想根源、历史根源和社会根源。

（二）建国初期，我们用小生产者意识建设了许多大而全、小而全，独门独院、封建割据的企业单位。与社会化、专业化、大协作相比，这是一种落后的生产关系，是机构臃肿、人浮于事、效率低下的根源。许多企业“包袱重”，能耗料耗高，经济效益低。我国城市工业劳动生产率和单位土地面积创造的价值很低，曾经只有西方发达国家的几十分之一。

（三）长期不搞市场经济，丢掉了这个推动科技进步和社会经济发展的强大推动力。在相当长的一段时间里，许多企业的产品多年不换代仍然可以过得去，许多企业长期亏损仍然可以混下去，落后而重复的建设项目屡禁不止，主要原因之一是，没有优胜劣汰的市场竞争。

（四）产业结构不合理，特别是不重视第三产业的发展，基础设施欠帐也多，各行各业没有很好地有机优化结合而产生强大的“化学作用”，没有释放出应有的巨大能量。

（五）从理论上也讲科技的重要性，但没有在我国建立起一个强有力的、普及各基层单位推动科技进步的机制。国外许多企业要拿出30%左右的人力、物力、财力来搞科研和产品更新换代，才能在市场竞争中立于不败之地。而过去我国许多企业不抓科技、不及时进行产品更新换代仍然混得下去，就不会去重视科技进步。

（六）如果城市能够成百倍地产生集聚效应，就会想方设法去加快城市化进程，保持城市人口与经济发展相适应的较快增长。过去我国由于城市集聚效应低，只好采取控制城市人口的办法，限制城市化进程。

（七）西方国家现代城市发展初期，曾经走过一段只注重经济效益而忽视环境效益、大量滋生“城市病”的弯路，直到“二战”以后才开始艰难地治理“城市病”。我国城市化速度不快，但因集聚效应不好，仍然走上了先污染环境和滋生“城市病”的老路。目前我国治理“城市病”的任务仍然十分艰巨。

（八）集聚效应差，也影响了办教育、兴科技的投入，全国人民文化水平、道德水平、业务技能提高较慢，影响着社会和经济高质量的发展。

（九）西方国家的经验表明，由于农业自我发展能力弱，要加快农业的现代化进程，很大程度取决于加快城市现代化和提高集聚效应，从而可以在资金和科技等诸多方面，给农业以有力支援。例如日本上世纪八、九十年代每年投入农业的资金在400亿美元以上，超过日本每年粮食产量的产值。我国城市的集聚效应不够高和科技发展慢，在过去一个相当长的时间内对农业支援力度就不够大。

（十）过去城市规划建设中的一个“通病”，就是在新中国建立后的一个相当长的时间内，不顾城市的特点和主客观条件，不加区别地要求把城市统统建成综合性城市。例如，有的本应以旅游业为主的城市，却在风景区建工厂。在改革开放后，又花钱把这些工厂搬出去。以上列举的走弯路的事例，主要发生在改革开放以前。这些年有了很大改进，但存在的问题仍然不少。这里把它写出来，是为了认真地汲取教训，以利于今后少走弯路，健康发展。

建设现代城市的基本原则、要求和标准

发展城市化的落脚点是建设好现代城市。归纳世界各国以及我国的经验教训，对建设好现代城市提出以下基本原则、要求和标准。
建设现代城市的基本原则

一个现代城市，一般都会拥有工业、建筑等生产行业；有交通、运输、商业、信息、金融、旅游以及其它服务行业；有科学、文化、教育、体育、卫生等各种机构；有市政府、公安局、工商管理局等行政部门；有住宅和各种休息娱乐设施。有旧城改造和新区开发的关系问题，有城市建设与保护文化古迹的关系问题，有加快生产建设和防止污染的关系问题。总之，城市里每日每时都在发生着政治、经济、文化、生产、建设、工作、学习、旅游和生活休憩等各种各样的活动，而且各行各业和各种各样的活动又各具特色、相互交叉。这样复杂多样的活动集中在城市，可以说集中了整个社会和整个时代的矛盾，形成了巨大的参变量。据统计，一架喷气式飞机的设计参数以十万计，洲际火箭以百万计，而城市问题的可变参数高达一亿多个。这些复杂多样的活动，还可以分为宏观和微观，静态和动态，时间和空间，外部条件和内部功能等许多方面。而各个方面又不断地产生着相互联系、相互促进、相互制约甚至破坏作用。因此，建设现代城市的基本原则，应以决定这个城市性质的主业为主体，把各种各样的活动合理地组织起来，使城市成为一个相互协调的有机体。充分发挥各方面互相促进的作用，有效地抑制各方面之间的消极制约和破坏作用，使城市的各个环节能够畅通、健康、和谐地运行，不断地产生巨大的经济效益、环境效益和社会效益。

建设现代城市的主要要求

一个现代城市的长远发展目标，应以决定城市性质的主业为主体，通过科学的规划、建设和管理，达到以下12条主要要求：
1、高度合理的产业结构，有主有从，有机结合；
2、高质量的生态环境，清洁的地面、水面和清新的空气，在节能减排方面达到高标准的要求；
3、完善的专业化、社会化、大协作的生产关系；
4、高度发达的市场经济，充分发挥合理配置资源，促进进步和发展的作用；
5、高效益的经济活动，管理科学，技术先进，能耗料耗少，劳动生产力高，协作有力，不断地积累社会财富和增强经济实力；
6、高效能的城市基础设施，充分满足发展生产和提高生活水平的需要；
7、高度重视古建筑和文化古迹的传承与保护，并与现代建设有机地结合起来；
8、高水平的文化、教育、卫生、娱乐设施和舒适的居住休息条件；
9、高度优化的土地利用；
10、高度民主化、法治化和科学管理，实现安定有序的发展；
11、高素质的城市居民文化水平、道德素养和社会和谐；
12、高度而全面发展的现代文明。

以上12条，都加上一个“高”字，对于建设我国的现代城市，属于长远发展的要求。现在提出来，是为了在今后发展城市化和建设现代城市的进程中，具有明确的、科学发展的目标。

衡量现代城市的综合标准

以上12条要求，都可以作为衡量建设现代城市的标准。如果要设定一个综合性标准，应是：这个城市能否最大限度地产生集聚效应。亦即最大限度地产生经济效益、环境效益和社会效益。以这个综合标准为城市发展的方向，现代城市不仅能够不断地推动生产力的快速发展，不断地增强经济实力，奠定大发展的经济基础；而且能够取得经济效益、环境效益和社会效益的全面协调发展，有效地防治“城市病”，成为一个符合科学发展观要求的、可持续发展的、健康的、安定和谐的现代城市。

如果要医治‘城市病’，一要广大人民和执政者对‘城市病’的危害具有足够的认识，二要具有治理‘城市病’的经济实力，三要具有治理‘城市病’的技术水平，四要各个国家协调前进步伐。由于达到这4条要求很不容易，因而治理‘城市病’是一个缓慢的、渐进的过程，是一项十分艰巨的任务。

作者简介：

邹毅：洲联集团（WWW5A）·上海五合智库（WISENOVA）总经理。拥有复旦大学管理学院国际MBA项目硕士学位（复旦大学与美国MIT合作）、上海交通大学管理学院企业管理学士学位，是复旦大学MBA奖学金获得者、“上海交通大学优秀生”。

主要主持项目有：《鄂尔多斯高档住宅小区全案策划》、《厦门某大型旅游地产定位策划》、《北京昌平别墅项目定位策划》、《牡丹江某大型住宅地产项目全案策划》、《西安高新区综合性商业项目全案策划》、《青岛威尼斯水城旅游地产项目定位》、《北京宋庄项目规划发展策略定位》、《天津滨海新区综合商业项目策划定位》、《上海嘉定工业区发展策划》等。

详解“海南国际旅游岛”之惑
文/邹 毅

当中国大部分地区已经步入寒冬时节，我国南端的魅力岛屿——海南却依然温热如夏、灿若春花。而一份《海南国际旅游岛规划纲要》的获批，更加强了这片岛屿的火热。“国际旅游岛”以扩大旅游业开放为重点，对外实行“免签证、零关税、放航权”的旅游开放政策，推进旅游服务的国际化进程，最终建设成具有特色和极具影响的国际旅游度假胜地。一个东方“夏威夷”的胜景正在被描绘，面对这样一块巨大而诱人的蛋糕，无论开发商还是投资者，都已经开始跃跃欲试。但是在历经全国最大房产泡沫之后的海南，未来的道路依然令欲试者忧心忡忡，一系列的问题亟待解决。

当年的房产泡沫噩梦还会再次来袭吗？

1992年海南房地产业的疯狂和最后房地产泡沫的破灭，给海南的地产业带来了巨大冲击和损害，至今仍然没有完全弥合，让人心有余悸。而在这一轮新机遇的热潮之后，是否又会使海南泡沫再起？

实体经济支撑楼市，难推泡沫再起

1988年海南建省成功，并顺利成为中国最大的经济特区。一股开发海南，淘金琼岛的热潮迅速蔓延。但那一时期海南的第一产业占据50%的主导地位，经济发展相对落后，房地产业的发展超越了经济发展水平，透支了市场的购买力，导致泡沫堆积爆发。而在此后的二十多年里，通过洋浦经济开发区、资源开采、汽车工业建设，逐步构建起海南的工业体系；同时旅游业逐步发展成为海南的支柱产业。实体经济已进入加速发展时期，从而对海南房地产重回良性轨道起到了很大的支撑作用。

购房客群改变投机炒作比例缩减

上个世纪90年代海南房产泡沫时期，真正买来用于居住和商务活动的只占30％左右，而70％是投机者囤积起来进行炒作，其中又以炒楼花为主。因其都不是作为最终消费交易，于是上演了一场击鼓传花的游戏，最终大量资金沉淀、损失惨重。

而目前的海南市场，在得天独厚的旅游资源带动下，其投资主体已经发生了深刻的变化，基本是30—50岁的财富新贵，其投资目的是海南度假的衍生品。尽管由于此部分人群的休闲时间有限、养老时期未到，从而导致业主长时间不居住也不出租的“空关房”占到了四成，但这部分客群炒作比例较低，缩减了楼市的泡沫成分。随着中国经济快速发展，此部分群体逐渐增多，海南市场购买力将持续旺盛。

“国际旅游岛”到底对海南经济促进多少？
努力增加入境游客，带动全岛经济

国际旅游岛以海口、三亚为根基，建设东中西三个旅游带，主要分为三个阶段进行，逐步与国际接轨，提高软硬件水平。其中每一阶段的标准主要由入境游客数和外汇收入来衡量。从目前现状来看，海南入境游客占比非常低，基本处于4%以下的水平，但外汇收入占比超过了总收入的10%，表明了入境游客强有力的消费力。因此未来发展的重点是拓展国际游客，在2028年提升到30%的比例。其间必然需要一系列的开发建设，打造具有国际竞争力的旅游产品、引入国际一流的酒店和度假村、建设市内免税店等；而同时相关的服务体系建设，如加大人才培养力度、完善医疗救助体系建设等，又必将拉快整体经济的发展速度。

海南具备进军世界级旅游岛的潜力

在目前规划的影响下，海南是否真正具备进军国际旅游岛的实力呢？通过海南与亚洲热门旅游岛屿的比较，可以看出海南旅游业目前竞争力仍然偏低，其入境游客数量与巴厘岛相去甚远，只接近其一半的水平。且游客在海南停留时间偏短，平均停留时间为3天，而相比巴厘岛的10.8天以及马来西亚的6.3天，海南的旅游吸引力还相对较弱。

但同时也应乐观地看到，尽管海南的入境游人数绝对值偏小，但其增速迅猛，同比增速远超其他旅游圣地，未来的发展空间看好。尽管海南入境游客停留时间较短，但其日均消费力度较强，高于其他岛屿，给予了海南发展足够的信心。未来需要的是加强旅游资源的深度开发，扩充旅游产品，增强旅游吸引力以增长游客消费时间。

区域的选择还应以海口、三亚为核心吗？
三亚、海口错位竞争两地未来市场份额将缩小

海南房地产行业的竞争目前仍然是海口和三亚两大板块的竞争，而未来这两大板块的竞争也不尽相同：其中三亚的支柱经济为旅游业，经过十多年的发展，城市配套、旅游配套服务业发展相对成熟，从而带动三亚目前房价已经达到一个高位。客群主要为岛外休闲旅游购房人群，这一群体对于生活品质要求较高，因此未来三亚楼市的升级飞跃，还需依赖其旅游服务软环境的逐步提升。而海口市场较三亚不同，除了岛外投资客群外，还有一部分为刚性需求，因此其租赁市场没有淡旺季之分，相对而言更具投资价值。同时海口更适合于对生活配套、医疗配套依赖较强的岛外老年客群。但随着全省旅游的逐步开发，海口、三亚的地产投资额占比均呈逐渐下跌趋势，旅游地产开始向全省扩张。

海南进入全岛开发时期

海南国际旅游岛获批在即，其中对于海南岛的旅游定位针对东部、中部、西部各定位了特色鲜明的旅游发展目标，从而带动房地产开发全盘发力，覆盖整个岛屿。东部的琼海、文昌等城市，在丰富的旅游基础上，更受惠于博鳌论坛、航天城等重大机遇，已经得到了较好的发展；而以海口、三亚为轴心的中部生态绿芯，依靠其独特原生态环境，将着力打造优良生态宜居城；而西部地区房地产业刚刚起步，房价接近成本，处于低价时代，西部作为正在崛起的城市的组成部分，也是海南未来开发建设的新热点。

开发定位何从选择？

海南上一波的泡沫损伤，从1995年开始调整到2005年，经过10年的时间才把以前的遗留问题逐渐消化掉。在新一轮的契机中，海南的房地产业开发更应该明确定位，这对于海南房地产业未来何去何从十分关键。

中高端房产需求高于全国平均水平

海南得天独厚的资源优势，决定了客群的广泛性，也导致其房产市场需求的特殊性。与全国楼市销售情况比较，海南的高端房产销售占比一直高于全国平均水平，且近年呈现逐渐走高的趋势，即使在08年楼市低迷的情况下，海南高端房产销售依然持续增长。其原因主要基于两点：首先是海南的资源优势，具有不可复制的特点，即便是在经济危机期间也被看做是具有保值的投资选择。其次是海南的外来购房群体以第三次以上置业为主，主要为中高收入阶层，伴随我国这一阶层的壮大，对于中高端房产需求还会持续增长。

大盘开发分享国际旅游岛长期增值

国际旅游岛的建设，是一个长期的规划，其利益分享将在后期逐步体现，目前还仅仅是处于预热阶段。当前小规模的开发将使得产品形态单一，和其它区域房地产项目相比盈利能力没有特别优势。在公司的财务、运营能力允许的条件下，大盘模式的开发更能充分挖掘海南价值。借助丰富、独特的自然资源，进行旅游、商业、酒店、住宅的综合开发。一方面分享旅游带来的直接利益，另一方面大盘开发降低土地成本，拉长开发周期分享长期增值。

《海南国际旅游岛规划纲要》，一石激起千层浪。透过与历史的比较、与国际级旅游岛屿的比较，我们坚信海南市场将再次稳健的崛起，带给市场一份迟来的欣喜。