中国房地产迷局的最集中表现，就是高房价土地暴利在房地产领域中占据了主导地位，从而诱使社会成员以各种形式参与这个巨大蛋糕的分切

文/果可

中国房地产泡沫是世界经济的一道奇观，而社会各阶层人士关于房价的论争更是如神马与浮云一般奇特与亮丽。

为何政策调控不能击破中国的房地产泡沫先说说国外的经验。

最近，经济学家华生教授发表文章，对日韩两国在城市化过程中解决房地产问题进行了总结，对中国的房地产泡沫为何能在无数次政策调控中安然无恙作了解谜。

日韩两国在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型，没有留下城市贫民窟后遗症，收入分配相当平等、基尼系数均低于0.3，避免了中等收入陷阱。

日韩不属于社会主义国家，也没有执政为民的崇高意识，甚至没有土地公有制的社会制度，却居然禀有土地增值收益社会分享的理念——

他们实行全面保护普通自住房的调控制度，以非自住房转让最高达75%的高额累进所得税和巨额房产继承税，封杀住宅的投资投机需求；建立与个人税后收入挂钩的住房信贷资信审核制度，堵塞二套房贷款的空间；禁止以租养贷，提高非自住房贷款利息以引导商业银行贯彻国家的调控意图。

上述综合经济杠杆，成为化解房地产泡沫的根本途径，直接消弭了土地资本化操作牟利空间。

而我们的限价、限购等行政手段，方向模糊、避实就虚、扬汤止沸、隔靴搔痒，最多只能缓冲高房价压力于一时。这种调控将置中国社会长久于房地产泡沫威胁之下，不能从根本上摆脱其种种困扰。

房地产泡沫不破裂，将进一步扩大财富的两极分化

房地产泡沫最显著的恶果是它的社会财富再分配效应，表现为土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺。土地的大幅度升殖给各种形式的土地持有人带来的财富不可能是无中生有，而是来源于非土地持有者的相对贫困化。面对如此的高房价，没房的和只有破旧房子的，以及高债务收入比的房奴堕落为赤贫者。他们是当今社会最广泛意义上的困难群体。

在贫富分化扩大的问题上，一般的认识仍然局限于货币有形收入的分配和再分配的作用，看不到高房价这种无形的财富再分配其实是房地产泡沫泛滥以来，中国社会财富分配加剧失衡的最大因素。而财富两极分化恶化是当今社会安定的最严重威胁。

房地产泡沫不破裂,通胀威胁就不会根本消除

困难群体的相对贫困化在通货膨胀同时存在的条件下，转化为绝对贫困化。这里需要特别强调的是，通货膨胀是房地产泡沫的必然结果。这是因为房价的大幅增长客观上要求货币供给的增长，而楼价泡沫的货币增长没有相应的社会产品价值量增长为其基础。

由于房地产泡沫并未影响到CPI数据（因为房价不包括在CPI统计之中），而只要CPI涨得慢，社会舆论就很平静，政府就没有压力，无论是通过外汇占款，或者是盲目固定资产投资的天量货币发行就不会受到关注和遏制。　

但高房价的经济成本效应最终将逐渐扩散、累积和显现，CPI涨起来是早晚的事。现在消费品价格终于起来了。消费品涨价反过来又促涨房价，由此螺旋式行进。其根源就在于房地产泡沫的持续膨胀。

有人说通货膨胀不可怕，“不过区区的5%，90年代初期通货膨胀达到两位数，连感觉都没有”。但是，中国的CPI是一个脱离通货膨胀概念太远的统计数字。当困难群体已经将收入最大限度地投入高房价的支付中时，5%的CPI的威胁远远大过90年代初期两位数的CPI。

房地产泡沫引发的保障房投资热潮是恶性循环的开始

持续的房地产泡沫，招致了保障房的投资高潮。然而，保障房不是应对房地产泡沫的根本方法和出路，大搞保障房有可能反而助长了房地产泡沫。

对一个社会来说，需要救助的群体只能是少数人，太多的人依赖保障房是一个逻辑上的矛盾。保障房价和其相应市场价格之差的资金不可能从天上掉下来，说到底是来之于民用之于民。那么有什么理由民众必须以高房价的方式将资金交给政府，然后再由政府建保障房来救助？

所谓“市场归市场，保障归保障”的说法，以客观效果检验必将是一个恶性循环的开端——

房价越高，距离多数民众的购买力越远，需要救助的人就越多；于是就需要进一步提高市场价格来谋求更多的土地财政收入作为保障房资金来源；房价提升的本身又扩大价格差距，增大救助需求。羊毛终归要来自羊体，结果必然是保障房价跟着提高，最终使保障房本身成为虚设。

房地产泡沫破裂与否已不是单纯的经济问题

中国房地产泡沫经济发展到今天，房子问题已经不再是一个单纯的居住问题了。上面说到，高房价的社会财富再分配效应使贫富分化的矛盾尖锐化。在这种形势之下，穷人为求自保的唯一方法就是占有房子。

有人指责穷人买房，说是不自量力，认为他们应该租赁、或去争取政府的廉租房而不该去购买。但在今天的经济结构中，穷人买房子，是他优化自我生存条件的必然追求。“市场归市场，保障归保障”的虚伪就在于无视下层民众的这一合理需要。

如果房地产泡沫不能化解，必然是太多人的愿望不能满足，成为贫富分化社会潮流的弃儿。这将是一个潜在的与社会安定相冲突的重大因素。

房地产泡沫长期存在将扩大权力的寻租空间

靠房地产泡沫的长期存在维持财政收入，再以这种收入实施保障房社会救助的方案，之所以颇受地方政府青睐，原因就在于这种方式将不可避免地扩大经济领域中的权力基础，为地方政府的经济职能提供更多客观要求，为权力本身提供更加广阔的寻租空间。

房地产泡沫对不同群体损益的不可调和性，反映到房地产调控方案以及各方所持的态度，就是调控政策的朝三暮四，参与者的激烈争吵，各种观点相互间的极端对立，以及失意者歇斯底里的叫骂。

利益永远是权力和资本追逐的猎物，只要房地产泡沫继续存在，就不可能达成一个社会各方面大致满意的解决之道。

消除暴利分配中不可调和矛盾的唯一途径，只能是消除暴利本身，那就是必须以限制土地资本化的真调控来化解房地产泡沫。