前有“新国八条”、限购、加息；现有限价、一房一价、房产税，还有今年以来每月一次连续五次的存款准备金率的上调。前狼后虎，看似没有喘息机会，但如此高压的政策“铁箍”，依然不能左右房地产投资火爆场面。

据国家统计局数据显示：今年1- 4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%。房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。

任凭风吹雨打，我自闲庭信步。事实真的如此吗？南都记者走访了开发商、银行、金融以及多位专家人士，多方位了解后，发现原因来自四个方面，前景看好，融资渠道拓宽，配建保障房以及现行土地财政制度。

原因1 未来前景看好　二三四线布局全面拉开

核心提示：2008年以来，万科、保利等十大房企在二三线城市的土地储备量高达1.7亿平方米，中海、华润也有近九成投向二三线城市。2010年万科、保利、恒 大等企业新增的土地储备中，二三线城市已超过90%。

虽然目前尚处调控期，但未来二十年是城市化进程加速的二十年，也是房地产增长的二十年。在前景一片看好下，投资、开发量增加当然是正常的。广州某上市地产公司的开发商如是说。

他的说法，得到了广州维森置业公司总经理张维纶的认同。“和股市一样，楼市也有基本面和技术面”。张维纶认为，基本面就是开发商认可的未来前景，未来20-30年，中国将有6亿农业人口进城，房地产前景怎能不看好？至于技术面，调控目的是抑制过快增长的楼价，而不是抑制投资开发量。相反，价格快速增长原因之一是供需不平衡，投资开发量增大后供应量增加，价格自然受到抑制。

公开信息显示，2008年后，万科、保利等十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平米，而在二三线城市的土地储备量高达1.7亿平米，后者所占比重超过八成。其中，万科、绿城在九成以上，中海、华润也将土地储备中的近九成投向二三线城市。2010年楼市调控以来，万科、保利、恒 大等企业新增的土地储备中，二三线城市土地储备量已超过90%。恒 大2010年新增的67幅地块其中34个均为三线城市，比例50.9%.

不过，地产专家韩世同也表示，造成房企投资比例上涨的一个原因可能源于投资存在惯性。尽管房企肩负存货压力、销售压力、资金回笼压力，但面对已经开始的工程，大多只能“硬着头皮”继续。广州市社科院科研处处长彭澎却认为，虽然开弓没有回头箭，但开发商后续投资的压力比较大。

原因2 多渠道辗转融资　开发资金“有米下锅”

核心提示：统计局数据显示，房企本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。然而国内贷款仅增长5.4%；相比之下利用外资与自筹资金大幅上涨，分别增长62.3%与27.2%；其他资金增长14.8%。

虽然银根收紧使得房企贷款“碰壁”，但信托、私募基金等方式却为房企再次开启“投资之门”奠定了基础。

据新华网近日报道，众多企业和个人纷纷寻求民间借贷资金，民间借贷利率普遍上浮，近期甚至出现100%的高额年息。

尽管信托成本颇高，但在银根收紧的情况下，也成为房企的优先考 虑 之一。普益财富数据显示，全国仅3月房地产领域拟募集的资金也超过了90亿元，房地产信托发行数量45款，比2月的27款几乎翻了一倍。

荣盛泰发(北京)投资基金管理董事总经理章华认为，基金模式很可能成为未来房地产企业资金的重要来源。

据悉，不少品牌房企已经开始组建自己的地产基金。金地集团4月6日宣布，与瑞银合作发起的房地产基金第一期首次募集已完成，共募集1.2亿美元。该基金计划投资国内住宅开发项目。中海集团3月17日发布公告，称将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国房地产市场及项目。

原因3 保障房投资加大　成地产领域发展新趋势

核心提示：“十二五”明确规定今年全国将建1000万套保障房，共需要投入1.3万亿-1.4万亿元.

“十二五”明确规定今年全国将建1000万套保障房，共需要投入1.3万亿-1.4万亿元。然而，不同于往年政府在保障房建设中“独角戏”形式，今年政府仅投入5000多亿元，其余8000亿元通过社会力量筹集，所占比重超过60%。

“投资之所以保持这么高的增速，其中一个很重要的原因就是保障房的开工力度、建设力度在加强，今年按计划要新开工建设1000万套保障房，各地非常重视。”国家统计局新闻发言人盛来运此前曾表示。

北京链家地产首席分析师张月认为，保障性住房从去年年底才开始大力提倡建设的。“对保障房投资的增加，将能够有效缓解调控政策可能带来的‘投资下降，经济减速’现象，对房价的回落也有积极影响。”

广州市社科院研究员彭澎认为，参建保障房或许在某种程度上促使房企投资大幅上涨：“政府要求房企在今年10月底前就要开工，保障房即将投入建设，房企不得不加大投资力度。”因此，长期来看，保障房将成为房地产领域的发展趋势。

不过，地产专家韩世同则认为，目前尚无太多房企参建保障房，保障房建设仍然以政府为主导，房企参建只是“雷声大，雨点小”，不能成为房企开发投资上涨的理由。

原因4 土地出让金依然是地方政府主要收入

核心提示：土地推出量大，土地财政依然是地方政府的重要财政收入。

据财政部公布的数据，2010年全国土地出让金收入总额高达2.7万亿元，同比增加70.4%，占地方财政收入比重达66.5%，创下04年以来的新高。

有专家认为，在国家加大楼市调控的背景下，土地财政的负面作用显而易见。尽管目前中央政府调控房地产市场的决心很大，调控政策也是一波接一波出台，但许多地方政府却态度消极。以议论多年的土地增值税为例，该税属于地方税种，地方政府对其拥有相对较大自主选择空间。

赖以生存的土地财政，依然是地方政府的重要财政收入。为了业绩，部分地方政府依然会廉价出让大面积的土地，积累年度的财政收入，完成年度制定的G DP目标计划。不过，广州市社科院科研处处长彭澎却认为，目前土地大多“低价成交”，已经鲜有“地王”出现。总体来看，政府卖地的推进速度已在放缓。

警惕

房企资金链收紧 融资风险陡增

在银根收紧、房地产行业内融资难度加大的背景下，集中通过海外融资、贷款、发债等方式筹措资金成为不少上市房企的首选。据悉，自今年年初以来，上市房企就逐步加快海外“找钱”的步伐。

然而，部分房企大规模发债却削弱了企业信用状况。据万科的年报显示，受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至74.69%。而保利的负债也不容乐观，报告显示，公司年末资产负债率为78.98%，较上年度末有所提高。

由于部分房企用激进的债务融资来支持企业扩张，标普日前已将9家房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面，包括上海证大房地产公司、绿城中国、恒盛地产控股、佳兆业集团等九家房企。

“央行前几天再度提高存款准备金率，房企贷款最主要的渠道被堵住了，”地产专家韩世同说，“在房地产市场不景气的情况下，各种融资渠道都会出现不畅通的现象”。

韩世同分析认为，“海外融资是成本低，但如何引入是个问题，这是有一定风险的；民间融资年利率在30%-50%之间，风险和成本都很高，民间融资只能解决房企短期急需，要是用民间融资来拿地，那就‘死翘翘’了。”

采写：南都记者　邓恒

实习生　李琪