2011年,冰城春天来的有些迟缓,但步履坚定。此时在这座城市中,被春风抚慰的不仅是那些绿树青草,还有包括16万户棚改居民在内的各类住房困难百姓多年期盼着的心。
春风又绿江南岸。5月,哈尔滨第一个完全由政府主导出地出资、建管合一,用好区位、高品质、优政策对应全市棚改易地回迁安置的超大型保障房基地——民生尚都项目初具规模,一期100多栋高楼中,有相当一部分已经整装一新,准备迎接棚户区住户、城市中低收入家庭、大学毕业与新就业人员、外来务工人员等住房困难群体。这是哈尔滨住宅建设史上最大规模,也最具民生和民心效应的项目,与之相关的一系列政府运作被房地产业内解读为:“市场的归市场,保障的归保障”“双轨制”理念的大胆尝试和践行,其决心坚定,步伐疾速,哈尔滨正在开创保障房建设政府主导时代。
A 土地政策:
风水宝地给了保障房
今年为完成中央政府下达的保障房计划,全国各大城市都在土地供应上煞费苦心。不少大城市建设用地指标吃紧,保障房用地更是捉襟见肘。像深圳,目前基本面临无地可供的状况。地方政府面临的选择是:如果用好区位地块建保障房,等于是从政府财政中割舍一块肥肉;而假如保障房建设选用差地,由于选址偏远,基础设施配套落后,困难群体入住后,不仅加重生活成本负担,还很可能导致产生新贫民窟。
哈尔滨经过多年加速建设,可规划利用的住房建设用地也日渐稀缺,然而哈尔滨的保障房建设用的是最好的地,以民生尚都小区所在群力西区为例,不仅是区位最好,配套齐,而且就单个保障房项目用地规模,其一期用地面积相当于6个红旗小区(哈市建于上世纪九十年代的经济适用住房小区),如果加上二期计划用地面积,总用地面积有望达到230万平方米,建筑规模达到400万平方米,在全国各大城市中也是数一数二。
哈市国土资源部门一位资深经济师介绍说,民生尚都小区所在的群力西区原本就是哈尔滨现有储备用地中“最有后劲儿的家珍”,这里是同时具备中央商务功能、高端产业集群功能、创新示范功能、旅游观光功能和生态宜居功能五大定位的群里新区的一部分,是哈尔滨江南最后一块风水宝地。
据了解,群里新区总面积27.33平方公里,三环路穿行其间,分为东西两区,东区已经启动建设了4年,目前包括已经入住和正在建设的楼盘达到20多家,未来1年到2年内,居住人口将达到5万个家庭15万人,初步形成了哈尔滨最具特色的生态人居环境。西区约13平方公里,这里北衔美丽的松花江,与哈市行政中心一水相隔,临江滨水,运脉极佳;西临长岭湖风景旅游区,秉承天籁,自然生态优良。南靠机场高速公路,东接城市快速路三环路。按照城市总体规划,群力新区是哈尔滨市城市住宅发展的主要方向。2010年初,哈尔滨市委书记盖如垠踏雪勘查,现场点地,群力西区易地安置项目——民生尚都小区启动区域正式定址,该项目全部建成后,入住人口将相当于国内一个普通县城的人口总数。
B 融资方式:
政府主控
资金杠杆
目前保障房建设资金主要来自几方面:中央财政拨款、政府土地出让净收益、公积金收入以及地方政府财政收入。今年哈尔滨计划建设的4.2万套保障房,如果每套按建筑面积60平方米计算,总量接近250万平方米;如果每平方米建筑成本3000元计算,仅今年就需要投入资金约75亿元。中央财政拨款平均分到每套保障房上只有1万元出头,大约相当于每套保障房所需投入资金的1/20,显然政府压力不小。
据介绍,以往哈尔滨保障房建设资金主要是用棚改中整理出来的土地,挂牌给开发商,归集一部分建设保障房资金;而从民生尚都小区开始,哈尔滨保障房资金不再依靠开发商,而是确定了政府主导建设统筹原则,依托哈投集团融资平台,组建了哈投民生公司作为棚改融资的市场主体,先行筹措投入征迁启动资金,撬动贷款,实现了政府主导下的融资主体转换,让保障房建设资金合理流动起来。该项目成为哈尔滨保障房项目脱离开发商的典范。此外,先行建设易地安置保障房还成为政府主控资金杠杆,政府“手中有房,心中不慌”,可以进一步利用棚改项目中产生的开发收益,反哺保障房建设。
据哈市住房公积金管理中心相关负责人介绍,2010年7月30日,该中心向民生尚都项目发放住房公积金保障性项目贷款7亿元,使哈市成为全国首批28个住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市中,第一家实现贷款发放的城市。当年11月,在公积金贷款的支持下,项目一期工程胜利竣工,包括经济适用住房、廉租房、公共租赁房等建筑面积达54万平方米保障用房正式交付使用。
C 建设模式:优先配备城市配套资源
质量高、环境优、功能全、物业好,这是政府主导建设民生尚都小区之初对市民的承诺,如今这一承诺正在逐一兑现。据介绍,民生尚都小区的建设指挥部全称是“群力西区易地安置暨保障住房项目建设推进办公室”,是政府为主导保障房建设专门设立的机构。
据该办主任夏德斌介绍,民生尚都小区从立项就规划为区域功能丰富、自然式绿化、田园式布局,舒适安全、环境优美、交通便利的精品住宅小区,整体品质将不输于商品房高档小区。曾邀请国内著名设计单位展开设计竞赛,经专家评审,择优确定了最终规划设计方案。高起点的定位,高标准的要求,使得项目规划顺利通过了创建国家康居示范小区的申报工作,得到了业内专家和保障住房用户的高度评价。
哈尔滨市政府已经宣布,将优先配备城市配套资源到民生尚都小区。不久的将来,这里将有两大主题公园,引入中小学名校、幼儿园、银行、邮政、大型超市。今后物业管理也由政府主导,物业管理实行政府补贴形式的高服务等级与低收费标准。特别值得一提的是,民生尚都小区以单个项目撬动全市棚改全局,得以完善城市功能布局、疏解老城区人口密度、缓解城区压力,提高城市承载力,起到“四两拨千斤”奇效;实施“先安置后征收”、“边安置边征收”,政府创新人性化征收政策使棚改户免去了以往搬迁过渡之苦;每平方米建筑面积低于4000元的房价,只相当于邻近商品住宅房价的50%左右,百姓实现住有所居梦想的同时,家庭财产迅速提升。哈尔滨创造性地保障房建设实践步伐迈入全国城市前列,形成鲜明特色的建设经验。
哈尔滨市委书记盖如垠说,哈尔滨经济不算发达,困难户又多,保障房问题解决得好,对全国意义很大。哈尔滨的保障房建设举全市之力加以推进,不仅改善棚户区居民的生活居住条件,更会直接增加百姓的财产性收入,顺民心、合民意,哈尔滨保障房建设要在全国成为典型。
D 双轨制:保障房开创政府主导时代
保障房大规模推进的背后,是住房供应制度和结构的变革。在过去30年间,哈市政府住房管理部门名称几经变化,从最初的房产局到房产住宅局,再到住房保障和房产管理局,揭示出作为公共产品的保障房,是政府开始履行其公共责任、保障公民居住权利,以及重新分配社会财富的体现。保障房建设开创一个崭新的政府主导时代,是人心所向,也是大势所趋。
在1998年取消福利分房以后大约十年间,哈尔滨的保障房基本处于缺位状态,市场中供应的房屋90%以上为商品房。福利分房时代逝去,完全走住房市场商品化的道路,造成大部分中低收入者“靠工资收入一辈子也买不起房”的严峻现实。近几年,哈尔滨推行的经济适用住房和廉租房政策,取得一定成效,但仍然主要靠政策引导开发商投资建设,其规模远远不能满足各类住房困难群体需求,那些几辈人都无法改变居住条件的棚户区居民、城市中低收入“夹心层”、刚刚毕业的大学生及新就业人员、外来务工人员,他们的住房梦想只有通过政府主导建设保障房才能实现。
哈市棚改办一位负责人说:“老城区一些好地块都被开发商摘牌开发了,剩下的都是开发商不愿意碰的大片棚户区,被称为难啃的‘硬骨头’,严重影响了城市面貌和可持续发展。如果没有棚改任务艰巨紧迫的现实性,如果没有对当下保障房落实行动的高度清醒认识,如果没有对哈尔滨城市未来高瞻远瞩的谋划和构想,民生尚都项目就不会诞生。”这位负责人表示,两年前,哈市原定拆除二环以内棚户区530万平方米,当时尚有100万平方米没有如期完成。盖书记上任后,在改善民生、加快城市现代化进程、规划十二五宏伟蓝图等方面采取了一系列大动作、大手笔,提出‘北跃、南拓、中兴、强县’新战略,作为‘中兴’战略的重要组成部分,民生尚都项目担负着撬动棚改、路改杠杆的重任,起到加快推进全市棚户区改造,改善群众居住环境、完善城市功能布局、疏解老城区人口密度、缓解城区压力,提高城市承载力的重要作用。
“今后我们的主导思想是开发商建商品房,政府来建保障房,这是一个战略问题,政府就应该通过建保障房解决百姓民生问题,财产收入问题和公共服务问题,让老百姓享受好生活。”哈尔滨市委书记盖如垠掷地有声。民生尚都项目展现出保障房建设的哈尔滨模式:由政府主导,出地出资建管合一,用好区位、高品质易地回迁安置房促进全市棚改破题,哈尔滨开创保障房建设的政府主导时代。