【个人档案】

房地产金融专家和商业地产专家。现任全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长;清华大学“国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家；第一金橙房地产咨询(北京)有限公司董事长。

多年从事商业地产研究并具有丰富实战经验的朱凌波在谈到商业地产的现状时直言，尽管大型商业地产是拉动区域经济的引擎，但目前商业地产从政策到管理以及运营整个产业链的不成熟让开发商进入了“新围城”。

“城市二元化”给管理者提出挑战

在朱凌波看来，目前城市表现出两种“城市二元化”模式，一是由于城市核心区的生活成本逐步加大、外来人口逐渐增多、以及旧城改造，一、二线城市出现了原住居民向郊区扩展的趋势。同时，由于每一个城市都是市管市，郊区的县镇无论是上学、就业都呈现出汇聚的模式，使得城市范围外扩，同时城市规划包括商业网点规划等方面相对比较空白，从而造成这些区域的公共设施、商业设施、文化、教育、医疗等城市功能较为欠缺。这在第一代“大盘模式”中尤为凸显，如广州的华南板块，北京的回龙观、天通苑、望京地区。朱凌波说，虽然第一代地产开发模式带来了很多“城市病”，也形成了中国一种独特的城市化发展模式。

另外一种“二元化”，就是在城市发展过程中，由于老城不能满足新的发展需要，政府搬迁到新城带动的“城市二元化”。他直言，一方面，老城和新城的商业设施、综合的整体配套如何均衡发展，新城如何形成新的商圈、具备城市的各种功能设施，另一方面，旧城改造如何处理好市民原有的消费习惯，延续老城的历史文化，如何将现代化的建筑与城市的历史文化融合，而不是将原来的历史文化全部破坏掉，一味强调建筑形象，这些都对城市管理者提出了严峻的挑战。

他认为城市形象工程与中国城市化的发展强调速度、规模、体量，完全粗放式的模式不无关系。但在追求现代化的同时，在建筑外形、建筑高度与发达国家没有什么区别的现状下，将现代化与历史、文化、人性和科技有机地融合、均衡地发展，缩小与发达国家在建筑内部人性化配置、环保节能措施的差距，更应该得到管理者、建设者的重视，否则现代化仅仅停留于表面。

此外，在城市化的发展上，他建议，借鉴外国经验一定要结合中国的城市化进程以及中国的消费习惯，将国际经验与国内实际情况有机结合，比如不能因为强调节能环保，就剥夺了许多中国人第一次享受高档住宅和私家车的权利。社会进步的阶段性是无法超越的并呈现周期化的发展轨迹。

商业地产亟需完善产业链建设

在经济全球化和中国城市化快速发展的背景下，商业地产自2001年至今，一直呈现迅猛发展的势头。朱凌波说，商业地产跟城市化密切相关，一方面，商业地产是城市化的先导，另一方面，城市化的发展为商业地产带来了广阔的发展前景。

然而，2008商业地产专家报告指出，中国商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地发展的不均衡的差距开始拉大。

朱凌波认为，商业地产的“过剩”可以划分为某种特殊区域总量的过剩和结构性过剩。“而总量的过剩是结构性不足造成的。”他解释说，大型的中高端物业总量上可能在很多区域是过剩的，但要看到，包括很发达的社区便利店、各种专业店、专题店，按照人均商业占有面积，还远远不够。许多具备一定消费人口的社区周边，甚至没有符合区域消费特征以及居民消费习惯的社区型商业地产。

他表示，商业地产发展的这种不成熟主要是产业链的不成熟造成的，也让开发商进入了“新围城”。比如，地方政府的强势主导和中央政府的管理缺失，尤其是政府在商业地产的规划，发展的均衡性，包括零售商的配置等方面，还会在相当长的一段时间是困扰中国商业地产的发展。

据他介绍，目前没有一个中央级政府和部门负责商业地产的管理，商业网点的管理条例也一直没有出台。相反地方政府在这方面却很强势，因为商业地产对拉动内需、投资、包括城市形象都很重要。这也让商业地产在地方表现为“首长项目”，以政绩和拉动地方投资为趋导，主观性非常强，要做大，做高，做强，要引进500强，不是按照当地市场的消费需求、消费习惯，从某种程度上是违背市场规律的政府主导行为。

另外，运营管理专业机构和专业人才的匮乏、针对商业地产的金融产品较少、政府的开发速度快于开发商的发展速度，商业地产的开发速度快于商家发展的速度，等等都是影响商业地产健康发展的主要因素。

为了提高行业整体素质，培养更多的专业人士，朱凌波从2002年就在请华大学的平台上开始做“全球化城市与地产运营商UEO”和“国际商业地产运营商CREO”的培训工作，取得了良好的口碑。同时他还通过举办大型论坛和主题沙龙，为企业解决实际运营中的问题。2008年底又组织了专家发表了商业地产专家报告。

“中国改革开放30年，我们都是摸着石头过河，干什么学什么，学什么干什么。所以，商业地产发展的不成熟是行业成长必须要经历的一个阶段和过程，也是必须付出的代价。我想，随着城市的发展，尤其大的商业项目又是拉动区域经济的引擎，这些问题都会逐渐解决。

开发商要学会危机思考

近几年，房地产的支柱地位一度受到质疑。在此次应对金融危机拉动内需中，房地产业被上升到从未有过的国民经济重要支柱产业的地位，在2009年保经济增长工作中更被认为是重要的著力点。

朱凌波感慨，房地产业作为国民经济的支柱产业走过了一个很曲折的道路。在政府2004年第一轮宏观调控之前，房地产发展最高速的时期，支柱地位并没有落实。直到第一轮宏观调控后，开发商、媒体出现巨大的反弹，国务院才把它定为支柱产业。这次宏观调控刚刚出现成效，外部又发生了金融危机，房地产业作为带动固定资产投资的重要引擎，也就无可厚非地被赋予重要支柱产业的地位。

“其实，此轮房价的下调即使没有美国的所谓金融海啸也一定会发生的，只是可能不会来得这么猛而已！因为中国的房地产风险和泡沫已经累加到必然释放的阶段和氛围，是一个量变到质变的必然过程。而房价下跌后，政府和各方力量寻求救市也是正常的举动，升得过高过快自然要调，降得太急太深更要救，这是非常符合周期发展的理论和方法，不值得大惊小怪。”

他表示，这一跌非常必要。一是跌出了政府的威信，几年苦心的调控终于见效；二是跌出了百姓的怨气，心理得到释放和平衡；三是跌出了开发商的理性，使偏执和冲动的开发商受到棒喝，任何行业都会有周期，有调整，好日子不会永远，要学会风险控制和保守经营。虽然很多人骂万科降价，但还得跟着学，这说明万科有前瞻性，也说明万科是个对行业有战略性、周期化思考的企业。”

在世界都把摆脱金融危机的希望寄托于中国的今天，朱凌波认为，中国承担着历史性的、国际化的使命，所有的中国人都要形成一个正向的思维，让中国走上可持续发展的道路。我们这一代人亟需要做的，就是打破急功近利的思维。对于开发商来说，要改变没有暴利不赚钱的思维模式，形成危机思考的方式，从目前停留于如何应对危机，转向企业发展战略、经营模式的深层次思考。房地产业不要等着政府“救市”，行业要自救，要尊重市场规律，尊重经济发展规律，将房价调整到社会平均利润点上。

“这次危机不是行业的危机，而是企业的危机。那些不符合行业发展规律的企业会倒闭，留下真正的品牌企业，以及跟政府和消费者协调发展的企业，地产行业也会更加成熟、健康。”

做好社会的“第三方力量”

朱凌波经历很丰富，1984年大学金融本科毕业后，在国有商业银行和党报工作了6年。上个世纪90年代，他辗转大连、深圳、北京等城市的金融投资机构和房地产企业任高管。2000年以来，他应邀担任清华高端和专业房地产培训计划首席教学顾问，同时承担起了全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任的工作。各种从业经历让朱凌波对于不同的行业和人群都很了解，也让他在从事商会、培训、研究、服务产业的时候游刃有余。

为了能够更好地为行业服务，朱凌波每个月都会到全国各地出差，“因为这样能够让我和行业、和不同的开发商保持密切的联系，了解第一线的动态和行业的发展趋势”。

他感慨，第三方的力量越来越重要，最典型的案例就是美国总统奥巴马。“因为奥巴马的复杂经历，在所有人都不认可的同时，也找到了跟所有人对话和沟通的角度和资本，就是他代表的是社会主流和未来趋势。”

商会作为政府、企业和消费者之间的第三方力量，作为行业产业链之间的桥梁，朱凌波认为是顾问，是指导，是诊断，是考察。商会要跟社会的主流保持一致，既要代表行业的声音和需求，同时也积极向政府建言，还要为公众呼吁，要按照社会规律办事，要代表社会前进的方向和进步的力量，更要站在各方的角度，共赢的角度，竞合的角度，去思考去办事。我们最适合的角色就是布道者、协调人和代言人。