人物档案

职 称：教授级高级城市规划师、博导

现 任：中国房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任

曾 任：历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任，中国房地产业协会副会长兼秘书长。

成 就：20世纪80年代初着手住宅商品化研究，土地问题研究，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家

      房改方案的主要起草人之一。参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨

      世纪中国住宅产业政策的研究”等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖。

篇章1

升级消费能力，保持中国经济持续发展

“城市化是中国经济发展的主要动力。因为城市化的过程，也是增加消费的过程，产生最终消费的过程，而最终消费又是拉动经济的过程。当前我国主要依靠出口拉动经济增长，消费一直在经济发展中略显孱弱，这和我国的城市化滞后于工业化进程有着直接的关系。”

城市化是拉动经济的原动力

“大家知道，一个国家的经济发展主要是由投资、消费、出口‘三驾马车’带动的。近年来，我国出口对GDP强劲有力，这和我国有大量的生产能力和大量的劳动力有关。劳动力的过剩，WTO帮我们解决了这个难题，中国因此成为‘世界工厂’，大量产能过剩的物品输向国外，我国的外贸依存度一度达到66%左右，这让中国成为国际经济的一个重要部分，同时也让中国经济在更大程度上依赖于国际经济环境的变化。当世界金融危机带来经济衰退，国外需求在此次金融危机中下降后，国内出口立刻呈现下降趋势，由于消费不可能在短时间内提升起来，所以政府立刻采取措施投入4万亿元来拉动经济发展，保持经济稳定增长。然而，最终经济增长还是要依靠消费，因为这是拉动经济增长最大的动力。” 

那么，为什么一个13亿人口的国家消费动力会不足呢？顾会长分析说，消费需求依靠购买力，我国之所以会出现产能过剩，是因为国内购买力不足，购买力不足的原因在于老百姓手里的钱不多，钱不多又是因为我们国家10多年的国民收入的分配倾向于政府和企业，从1995年到2007年居民收入比例从51%下降到39%，这部分钱都流向了政府和企业。如果这15%的居民收入不降，消费的份额就会提高，拉动经济的力量也会大一点。另外，他认为当前贫富差距也是阻碍消费提高的一个主要原因，“因为真正有消费倾向的是中等和中低收入者，现在这部分消费动力不足，导致我们国家整个消费不足”。

顾云昌表示，城市化不仅是城市发展的问题，而且和整个国家的国民收入分配结构的调整连在一起。调整经济结构，首先要调整国民收入分配结构，增加居民所得，让消费的动力更强一点。包括为国民提供完善的社会保障，因为完善社会保障的过程就是改变国民收入的过程，也是拉动经济增长的过程。

另外，在整个国民收入当中，去年城市居民和农村居民的收入比是3.3：1。收入的差距让城市居民一年的消费达到农民消费的3到4倍。而城市化会使更多农民变成城市居民、产业工人，增加他们的收入，加大消费份额和力度，所以，城市化的过程也是增加消费的过程，产生最终消费的过程，而最终消费又是拉动经济的过程。

中国经济发展离不开房地产

“在城市化的进程中，有一个问题不可忽视，那就是房地产与经济的关系。城市才有房地产，农村是没有房地产的，在今后中国二三十年的城市化进程中，房地产都将对中国经济发挥重要作用。中国的经济发展离不开房地产。”

他从消费与经济之间的关系进一步阐释到，只有中国消费能力升级才能使中国经济保持持续发展，而消费能力升级，房地产首当其冲。一方面，随着生活水平的提高，人们的消费轨迹一般从生活必需品逐渐转向耐用消费品，即从油盐酱醋转向家电、汽车、住宅，这当中我们看到房地产对城市化的作用。因为房地产占到一个家庭总资产的一半到三分之二，随着小房变大房，旧房变新房，还会不断产生经济的拉动力，而这个过程恰恰是拉动经济发展的过程。另一方面，房地产涉及的上下游产业多达几十个，带动其他行业发展的速度最快，而汽车、家电、高档的生活消费品都需要培育的过程。

顾会长还谈到，当前我国的流动人口较多，据了解，北京现在有大约100万人住在地下室，还有很多人住在城中村，不仅住房面积达不到国家标准，买房更是不可想象的事情，当这部分人群住房面积有所增加，或者将来有能力买房，对经济的拉动是不可小睽的。“因此研究城市化必然和经济连在一起，必然和房地产连在一起。”

篇章2  全域城市化具有划时代的意义

“城乡二元体制是中国城市化的一个特点，这让中国的城市柏油马路太硬，农民兄弟扎不下去，只能浮在上面。近两年嘉兴、广州等地试点全域城市化是中国城市化的一大进步，应该说具有划时代的意义，它为打破中国城乡二元结构，让中国的城市化朝着好的城市化的方向发展迈出了重要的一步。”

城乡二元体制造成土地、

资金双重浪费

20世纪50年代后期建立的城乡二元体制，是一种城乡有别的管理体制，在当时计划经济体制下，它曾经发挥了重要的历史作用。随着我国城市化进程的发展，它带来的城乡差别、福利差别、身份差别，不但让农民无法享有城市居民享有的住房、医疗、就业、教育等社会保障，以及相应的发展机遇和利益分配便利，也让中国的城市化和世界各国的城市化存在很大差距。顾云昌认为“这牵扯到的是个庞大的群体，并且造成土地和资金的双重浪费”。

他向记者引用了两组数据：中国国际城市化发展战略委员会发布的《中国城市化率现状调查报告》显示，2006年中国的城市化率是32.53%（非农业人口占总人口），这与社科院发布的2006年中国城市化率42.9%（城镇人口占总人口）相差10个百分点之多。

“这说明当前百分之十点多的人口，即一亿多甚至近两亿农业人口进入城市却没有真正享受到城市的福利、保障，也对自己生活的城市没有归属感。并且农民工兄弟在城里挣了钱却回到农村盖房子，农村的房子闲置，而他们在城里却要住在地下室，或者群租，生活条件相对恶劣，造成土地的浪费和资金的浪费。”

全域城市化有利于和谐社会建设

随着信息化、工业化、城市化进程的加快，社会生产力的不断提高，农业人口将呈逐年下降的趋势。二元结构的户籍管理体制正在成为和谐社会难以共振的音符。顾云昌说，它不仅影响着城乡的协调发展，而且在城乡之间，形成了不平等的社会权力与国民待遇。

“比如，同一个单位有工人和农民工两种说法，存在两个党支部、两个工会，甚至福利待遇都不一样，这是我们现在城市化表现的中国特色。也制约着社会公正公平与和谐的推进步伐。” 

去年以来，嘉兴、洛阳、广州等地相继续推进“城乡户藉一元化”改革，这为打破二元的户藉制度吹响了号角。对此，顾会长给予了高度评价，他说：“嘉兴等地全域城市化的做法让中国的城市化向前迈进了一步，有利于淡化和消除二元结构，谋求农村经济和城市经济协同发展，缩小城乡居民收入差距，提供均等化的公共服务。要知道，整个社会的发展是不断城市化的过程，一个国家，一个地区，在它的经济发展、社会发展中，城市化是其中一个很重要的标志。从城乡隔离的城市化，到现在逐渐融合的城市化，应该说对城市未来的发展有很多好处，对整个社会的和谐也将产生积极的推动作用。”同时他也指出，仅仅把当地农村人口纳入城镇，外地打工人群如何纳入当地，是个值得关注的问题。

此外，顾会长也表示，中国是一个地域辽阔，人口众多的大国，各地发展很不平衡，在推进城市化的过程中，肯定存在着快慢程度和水平高低上的梯度差别。像北京、上海等热点城市，短期内户籍改革不会有太大的举措，“因为政府的财力还没有那么强大，不可能给这么多的人提供社会保障。另外，如果能够提供保障，恐怕涌入北京、上海的人会更多，城市难以负担，这实际上是一对矛盾”。   

篇章3  城市化与房地产紧密相连

从20世纪80年代初着手住宅商品化研究，土地问题研究，多次参与国家房改政策的研究和制订，顾云昌见证了我国房地产政策的发展。那么，他如何看待我国现在的房地产政策和住宅商品化之路？随着城市化进程的推进，我国的住宅商品化还有怎样的路要走？他为何认为我国将面临新一场的“土地革命”？

我们还是住宅商品化的“小学生” 

顾会长回忆，1998年房改前，住宅这个大宗产品一直没有作为商品看待，房改后，住宅开始从福利制走向市场化、货币化，进入商品化。从研究商品开始研究住宅的商品化、市场化，甚至研究住房的私有化，顾云昌发现，中国的土地是国有的，土地不能商品化，土地的所有权不能商品化，但是土地的使用权可以商品化，这形成了土地使用权商品化、住宅商品化的中国特色的房地产市场。 

他直言：“在住宅商品化的探索发展过程中，我们也有走弯路的地方，就是多多少少出现了商品化、市场化过头的现象，不该市场化的也市场化了，比如在中低收入家庭的住房上，政府应该给予一定的支持，但现在这方面支持力度不够，产生了一些问题。” 

究其原因，顾会长认为这与我国房地产发展的短暂历程不无关系。他说，毕竟我国真正的住宅商品化是本世纪以后才产生的，只有不到10年的历程，相对欧美等国家几百年的发展，我们还是“小学生”。无论是房地产业还是商品化，我们还处于发展的初级阶段，并且发展速度很快，因此出现的问题很多，要探讨的问题也很多，让房地产业完全按照市场化的要求，恐怕有很大的距离。另外，当前我国的住房供应体系、金融体系、诚信体系还不够健全，需要改善和解决。 

而对于近期经济适用房频发寻租、弃购所引发的经济适用房是否应该取消这一热点，顾云昌表示，“如果取消了经济适用房，我们的住房供应体系更不完备。作为住房供应体系中的一种办法，经济适用房仍然有存在的必要性，我认为，目前情况下要研究如何加强政府监管，完善管理体制，加大执法力度，规范市场秩序。不能因为出现了问题就否定它的作用。经济适用房绝对不是权宜之计，毕竟光靠廉租房是不能够满足中低收入群体置业的需求的，而且容易形成贫民窟，在这方面，我们应当吸取英美等国的教训。” 

“在解决住房问题上，我们既要坚定不移地走商品化、市场化道路，提倡居者有其屋，也要加大保障性住房的供应，实现住有所居。因为房地产的发展是和国民经济的发展、城市化的发展紧密相连。经济要发展，GDP要增长，离不开房地产，离不开城市化，反过来，城市化当中也要解决居民的住房问题、拉动经济增长。” 

政府收益是土地制度改革的瓶颈 

今年以来，全国房价上涨态势愈演愈烈，尤其是北京、上海房价的飙升，引起各界的广泛关注。作为房地产界的权威人士，顾云昌认为当前中国的土地制度是最大的诱因。他说，按照现在的土地制度，不仅北京、上海等城市土地供应紧张，很多城市的土地都会出现供应紧张。但这并不意味着拿不出土地盖房子，相反，农村的宅基地和建设用地大量空闲，目前，农村的宅基地等建设用地总量远远超过城市已建成的建设用地总量，中国农村占有的宅基地等建设用地是城市建设用地的4到5倍。 

另外，中国房地产市场目前处于一种“钱松地紧”的状态，资金流动性过剩，土地政策却在收紧，从2004年开始，土地供应量的增加速度和房屋销售增加速度不对称。这导致房屋开发量不足，供应不足，再加上2008年潜伏的刚性需求在今年释放出来，以及通货膨胀预期，直接推动了房价上涨。 

在他看来，各地小产权房的火爆为中国住房供应体系提供了启示，在保证18亿亩耕地的前提下，让农村闲置的宅基地和农村建设用地通过合理、合法程序进入土地供应市场，既可缓解城市土地供应紧张，又可以解决农民收入问题，还可以保障甚至增加耕地。而土地置换的过程实际上也是一个好的城市化的过程，目前，我国法律不允许土地流转，可以说中国正面临新一场“土地革命”。 

他直言，阻碍土地制度改革的因素很多，最大的瓶颈就是政府的收益，当前，政府财政收入的30%到50%来自土地收益，如果直接让开发公司向农民征地，政府的财政收入就会受到影响。顾会长认为这可以通过物业税解决，但需要时间。另外，如果土地市场放开，也会产生一定的混乱。如何合理合法流转土地，保证失地农民的利益，尤其是解决他们的社会保障，需要探讨、立法予以解决。 

“恐怕这一改革也会像当初土地承包制一样需要自下而上通过试点解决。这个问题解决了，我们的城市化进程就会大大加快，而且更加健康、更加合理了。” 

最后，顾会长意味深长地说，“城市化也有好的城市化和差的城市化，我们是走美国的城市化还是欧洲的城市化道路，我想应该倾向于欧洲紧凑型的城市化，而且在城市化当中要尽可能避免城乡差距拉大。所以，城市化既有合理利用土地资源建设紧凑型城市的问题，还有社会的问题，而这些都跟房地产紧密相连。”