人物简介

工商管理博士，从教十年，政府工作背景十年，从事房地产开发九年，时任香港泰集团上海分部——泰升房地产（上海）有限公司副总经理。

遏制高房价不能单靠税收政策          

近期，高房价成为了过街老鼠——人人喊打。高高在上的房价不仅抑制了居民的消费，更威胁着国民经济的健康发展。为了遏制房价的非理性上涨，国务院陆续出台了一系列严厉的调控政策。与此同时，沉寂了多年开征物业税的呼声也一浪高过一浪。崔艳秋坦言，遏制高房价，税收政策是可以有所作为的，但不能夸大它的作用，单靠税收解决不了高房价问题，必须综合运用土地政策、金融政策，打好政策的组合拳。“客观的讲，目前在我国马上开征物业税的条件还不够成熟。比如，开征物业税，需要有较完整、准确的房地产产权资料，而我国至今还没有建立较为完整的房地产权属档案。”

她强调，纵观世界各国，住房难可以说是一个普遍存在的问题。但住房难都是相对而言，每一个阶段住房条件都跟每一个阶段社会经济的总体发展水平相适应的。“上世纪90年代，上海界定住房困难户的标准是，人均住房面积不足2平米，后来到4平米，而现在上海人均住房面积已达到33平米。”

“目前，我国已迈上城市化的高速路，需要房地产业保持健康、快速的发展，才能满足人民日益增长的住房需求。若简单的采取打压政策，可能会影响整个国民经济的发展，毕竟它牵涉到50多个行业的发展。如果房地产业倒下了，谁又来解决城市化进程中人民的住房问题呢”？崔艳秋如是说。“我觉得国家适度地运用一些税收、政策杠杆做一些调整是可以的，但一定要学会‘弹钢琴’，同时应注意保证公平、公正，解决好民生问题，还要鼓励在中国形成更多的中产阶级。只有产生更多的中产阶级，中国才会真正民富国强。”

房地产业的盈利模式需要创新

在市场经济条件下，利润最大化是任何一个企业的追求目标。在这一目标引导下，企业会通过增产提效降成本的方法合理配置企业资源，从而提高经济效益。崔艳秋直言，市场情况瞬息万变，企业必须根据自己实际情况及时掌握市场动态掌握消费者的需求，才能实现收益最大化。

“不可否认，房地产行业，尤其是当它处于卖方市场时，即使很一般的项目也能让开发商获利不菲，但从长远来看，这个行业要想持续健康发展，盈利模式必须创新”。当前不少高档楼盘都有自己的会所，但真正盈利的却不多。之所以出现此种情况，一是因为这些会所的费用过高，另一方面还在于其服务质量、水平存在一定问题。

崔艳秋自豪的说，在进行项目开发时，泰升并没有放弃与客户近距离沟通的物业管理业务，相反是把后期的物业管理也纳入公司整体的开发建设和品牌塑造中。泰升开发的楼盘都由自己的物业公司进行管理，而且物业管理采用的是“酬金制”，这种模式使高档会所有了可持续发展的机制保证，从而维护了企业品牌和业主利益。

她说，所谓酬金制，是指物业公司只收取一定比例的物业管理费，其余全部来自业主用之业主。泰集团名下的顿肯物业公司为业主提供的是星级宾馆服务，但提取的管理费只有5%，其它费用都用在业主身上及小区的日常运营。譬如小区内高档会所内的室内恒温游泳池、室内篮球馆、健身房、阅览室、练琴房等均对小区业主全部免费开放，会所还定期举办大型活动，使业主及其家人可以在此免费享用各种设施。由于泰升的物业管理，并不以盈利为目的，因此收费虽低，但服务却保持了高水准。良好的后续物业管理，为泰升楼盘赢得了良好口碑，由于小区的物业折旧率相应降低，也使得泰升楼盘长期得到客户的青睐。

除此之外，泰升在项目开发过程中，还非常注重节能的前期投入、业主的使用成本及过程中的维护费用三者之间的平衡关系。其他开发商往往只考虑自身的施工投入问题，未来使用和管理成本则可能转嫁到业主或物业公司身上，但泰升算的是一笔总帐，它要求的是总能耗得到降低，业主得到实惠，因此尽管前期施工会加大投入，但今后业主使用和物业维护，却能大幅降低支出，延长使用年限，这无疑彰显了泰升的社会责任感。

住宅科技须以人为本

哥本哈根气候大会之后，全国上下大力提倡科技、低碳住宅，这尤如为地产界打了一针兴奋剂。科技为地产所带来的实惠，让更多的开发商趋之若鹜。一夜之间，好像项目只要沾了智能化、低碳，在当前楼市“山雨欲来风满楼”的情况下，开发商也不用再为楼盘的销售而发愁了。

崔艳秋认为，智能化在推动住宅科技革命的同时，更应以人为本，全面的服务于消费者。“只有百姓认可、满意，才能实现双赢”，作为开发商应该理性的认识智能住宅，更好地引导、培育这一市场。她强调，有很多住宅科技在不同的产品线上可以有，但不宜大规模推广。人与自然应处于一种动态的平衡之中，而不能一成不变。人的五脏六腑与天地阴阳之间有一个自然的协调规律，不应去刻意改变它们之间的平衡。如，过度追求舒适，让室内永远是春天。“这其实是违背自然规律的，该冷的时候你就要冷，该热的时候你就要热”，如果一个人永远处在一个人为设置的后天环境当中，可能会导致我们的生理、生存方式发生变化，最终导致健康问题。

“现在全国上下都在讲低碳，不少开发商简单的把一些智能化技术堆积到项目中，而根本不考虑是否真正为消费者带来了方便，其结果只能是事与愿违”，崔艳秋略显遗憾的说道。她以上海某个楼盘为例，该项目引进了不少先进技术，如紫外线控制技术，光波杀菌技术等。但当用户，尤其是老年人，在使用这些技术时感觉很不方便，加之维护成本也较高。原本科技、低碳的东西也就成了累赘。

“正因为如此，泰升在进行项目开发时，并不是简单的把一些智能化技术堆积在项目上，而是坚持科技以人为本的理念，根据产品的不同定位，把最合适的技术运用到项目之中。这也是我们的项目深受消费者喜爱的原因之一”，崔艳秋如是说。