从城市化中期阶段的规律来看，伴随着第三产业所占比日益提高和城市聚集效应呈现，大城市的优先发展将是该阶段的主要特征，而随之而来的城市居民整体收入水平的提高、消费需求的升级，更是共同将房地产开发的 “龙头”领域，从住宅渐渐推向商业地产。这一轮发展，不仅为开发商带来长期稳健现金流，并成为百年房企可持续发展的转型基石，更是为投资者带来优质可信的未来房产投资机会。可以说，抓住商业地产的机遇，已经成为分享未来十年城市化进程“红利”的重要途径。

观点

嘉宾：

复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长 尹伯成

盛世太平投资管理有限公司董事总经理 陈立民

中国房地产信息集团地产分析师 薛建雄

上海至行投资咨询有限公司总经理 赵春雷

如何看待商业地产的上行空间？

尹伯成：商业地产政策较宽松，价格合理不存在泡沫，中国商品经济的发展也提供了前景和环境上的支持。

陈立民：限购限贷及房产税，增加了住宅购买和持有成本，自然促进资金向商业地产靠拢。

薛建雄：十年前住宅市场积累的能量很庞大，市场快速膨胀，同样，现在的商业地产消费群体规模也已经非常之庞大了。

赵春雷：限购限贷将投资不动产的其他道路关掉了，眼下只有商业地产一条路可以走通。

如何看待开发商的涉商趋势？

尹伯成：住宅开发的利润主要是看销售，而商业地产则更重中长期的收益。

陈立民：未来品牌开发商会成立商业地产部，向持有型物业发展，而住宅领域则会逐渐开拓代建业务，几乎没成本，只收费。

薛建雄：近期商业地块的溢价率很高，说明大量资金正在进入，但技术层面跟上还需要时间，才能形成万达这样满足工作日和双休日不同消费群体的成功商业经营模式。

赵春雷：像万达这样的经验和资金实力的开发商，我个人来看国内不会超过10家。传统住宅开发商转型商业地产，可以从写字楼和酒店式公寓起步，综合体和大型商业体绝对是要有耐心、有实力去培育的。

如何甄别商业地产项目的优劣？

尹伯成：一定要注重地段、人气和回报率，因为地段和人气决定了商业地产项目将来的回报率。

陈立民：万达广场的城市综合体是一种成功的模式，此外，有国际标准和地方特色的综合体也值得投资。

薛建雄：商业市场在升级，个人投资者自身也需升级，例如具有一定经营商铺能力的投资者，就可以更好的避免商业实体被淘汰的风险。

赵春雷：写字楼和酒店式公寓更适合传统的个人购买者，如果选择更专业的商铺，最好紧跟类似万达这样专注于商业地产的开发商的步伐。

日前，在沪上主流媒体联合举办的“2011楼市新政下的投资之道”论坛上，复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成、中国房地产信息集团地产分析师薛建雄、盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民、上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷等知名房地产专家和业内人士，成功问道当前房地产行业的最大发展机遇——商业地产领域。

业内专家普遍认为，2011年最严厉调控新政的出台，对住宅市场影响最大，而对商业物业市场，却正孕育着一轮新的机会，这从开发商在商业地产的暗战布局正在转明中已经可见端倪。早在2009年，国内排名前20的开发商绝大多数已经深浅不一的涉足商业地产，并纷纷宣称会逐步加大在商业地产领域的投资，因此，2011年的变局中，先知先觉的巨头们在加快商业地产领域布局步伐的同时，也在孕育新一轮的全民投资机会，共同分享未来十年城市化“红利”。

资金“挤出效应”流向商业地产

与会专家表示，从2011年1月26日的“新国八条”出台到1月27日“房产税”落地，再到2月以“沪九条”和“京十五条”为代表的地方执行细则的相继面世，短短半个月的时间内，针对房地产的调控政策密集落地，让资本资金挤出效应的动向备受关注，长期持有并获得租金回报的商业地产投资，无疑将成为地产投资的转型方向。

“这一系列的调控政策最严的就是限购，而且限购短期内可能不会取消，相反限购的政策面还要扩大”。复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成认为，此轮政策的矛头主要针对住宅的投资性需求，而商业地产的投资并没有任何限制，民间资金向这一领域流入。

上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷的观点更为直接：“不动产投资外，当前投资者并没有更多的投资渠道可以选择，而住宅投资受限后，商业地产必然迎来机遇。”

“硬通货”属性引发抢滩潮

除了政策的推波助澜，商业地产本身的“硬通货”属性也逐渐显现，其价值前景引发了开发商纷纷抢持或加码。

据商业地产数据监控室统计，国际机构资本对中国商业地产的兴趣越来越浓厚。2010年，全国商业地产大单交易频现，涉及商业地产整购案例超25个，一线城市商用物业依旧是投资热点，共发生18笔大宗交易，随着各大机构及零售商对二三线城市的拓展及前景看好，二三线城市大宗交易也有7笔。

而在商业地产的开发方面，除了像万达这样专注于商业地产的开发商持续加码外，万科、保利、富力、华润、金地等大型房企也纷纷抢滩登陆，不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。

对此，盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民强调：“开发商进入商业地产领域是一个趋势。未来将有越来越多的开发商，从纯粹的快速滚动、住宅开发的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物业方向发展。”

中国房地产信息集团地产分析师薛建雄甚至断言：“两三年以后，整个商业地产的投资开发将出现一个爆发式、井喷式增长。”

“万达模式”开发经营并重受推崇

与会嘉宾在肯定了今年商业地产的投资机会的同时，也谨慎指出，商业地产是一个专业性非常强的领域，完全不同于住宅开发的“开发+销售”模式，要求的是“开发+经营”二者比翼双飞，这样商业地产才是真正“活了”。

事实上，商业地产的投资需要更加专业的运作，更加持之以恒的耐心。如果开发商希望建设好就出售以快速回笼资金，投资者希望买下来后快速转手获利，那都是不适合进入商业地产领域的。在与会专家看来，成功的商业地产运营模式中，“经营能力”在一定程度上比“开发能力”还重要，需要有一个大量的持有物业，以及能够把这个物业经营管理好的团队。

然而一个很现实的情况摆在眼前，放眼全国，除了极少的一部分企业具有在全国运营商业地产的经验之外，更多的商业地产开发企业都是从前期过热的住宅开发转入商业地产领域，处于摸着石头过河。因此，已经积累了相当长时间的经验，开发与经营并重“万达模式”，在论坛问道环节受到专家一致推荐。

专家表示，商业地产与品牌的结合，不仅提升了产品本身的价值，也给后期商业地产的运营注入了勃勃生机，带给投资人的则是优越于其他商业地产产品的收益保障。对于个人投资者来说，进入商业地产投资领域一定要慎重选择。选择一个好的商业地产投资，不仅仅是看它的商业形态和商业组合，更重要是看它的商业经营者。因为商业是持久不断变化的，是根据市场的发展要不断的发展的。

例如上海五角场万达广场，从开业到现在品牌更换率基本上达到70%以上，随着功能的完善，更多好的品牌进入，整个商圈不断提升和完善，体现了经营团队在后期所占的作用；以周浦万达广场为例，顶着外界对地段的一片质疑声，用开业一年半的事实证明，专业商业团队的管控能够抵御各种各样的风险，而即将开业的江桥万达广场和刚刚动工的宝山万达广场，也将一如既往的复制这种成功。