该案例给我们的启示是：城市综合体的成功模式，不能简单复制，也不能盲目开发，而是要根据项目所处位置的不同采取相应的操作方式。

    2007年9月，北京华贸中心正式运营，吸引了1200多家国际品牌、200余家跨国公司进驻，名流政要云集，每年可为国家带来数十亿税收，成为业内公认的全国高端城市综合体的典范。其成功运营吸引了全国几十个城市、几百家开发商前来参观学习。

    随着我国新一轮城市发展高潮涌现，众多开发商开始热衷于在二三线城市进行城市综合体的开发与建设。2008年，华贸中心首次走出北京，选择将城市综合体落户惠州。作为国华置业走出北京的第一个项目，惠州华贸中心秉承“为城市负责、为社会负责、为历史负责”的宗旨，不是完全照搬北京华贸中心的建设模式，而是借鉴以往开发的经验，在开发项目的前期定位、业态布局、建筑规划设计、招商引资、经营管理、资本介入等多方面进行全盘考虑，因地制宜，成功在二三线城市探索城市综合体。

一  城市综合体：城市发展的必然产物

    何为城市综合体？业内比较流行的定义是，将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，称之为“城市综合体”。
    城市化对土地利用的高度集约要求，是“城市综合体”这种开发模式出现的根本驱动力。历史上资料记载最早出现的建筑综合体在1930年，那是位于纽约曼哈顿的洛克菲勒中心。此后，世界上著名的综合体有巴黎的拉德芳斯、悉尼的情人港、东京的六本木、纽约的曼哈顿等。
    我国国内市场导入综合体概念比西方国家约晚了半个世纪。在我国的城市化进程中，城市人口的快速增长，带来了交通、资源、能源、环境、基础设施、公共服务等方方面面的需求。由于城市本身就是一个聚积体，当城市人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，就会出现建筑综合体这样一种综合形态的物业。香港国际金融中心IFC、北京华贸中心、深圳华润万象城、上海新天地、广州天河城等这些国内较知名的城市综合体成为城市的一张张新名片。
    由于城市综合体所处的城市级别不同、拿地性质不同等因素，可从多维度进行分类。按城市综合体所处的城市级别，可以将其分为两类：一线城市综合体和二、三线城市综合体；根据城市综合体所处的位置可以将其分为三类：都心型城市综合体、城市副中心型城市综合体、城市新区城市综合体；按开发商最初拿地的性质，城市综合体可以分为由旧城改造而催生并开发建设的城市综合体和依托产业集聚效应形成生产、人居和谐并存的产业园区城市综合体；根据项目开发背景的不同及资源整合能力的差异，城市综合体形成了几种不同的开发模式：独立开发模式、合资-公共财政补贴模式、合作链开发模式、专业地产商模式。

二  城市综合体的四大城市价值
    城市综合体被誉为城市化进程中一个赋有灵魂的多功能建筑集群。由于各业态间具有一种相互依存、相互助益的能动关系，这种自身“造血”功能使它不仅不会对城市配套资源造成压力，反而将这种价值反哺于城市，形成一个多功能、高效率的城中之城，使城市价值最大化，具体表现在：
    其一，土地价值最大化。土地是一种不可再生的稀缺资源，而人类对土地的需求却是无限的。这种供需矛盾就衍生出了城市土地利用问题。相对于单一业态对城市配套的依赖，综合体的优势在于不仅可以自给自足，还能成为城市配套，单位土地上复合了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多种配套功能，集约省地。
    其二，经济价值最大化。成功的高端城市综合体往往能引进世界500强及一线商家，而强大的品牌磁场会带来强大的规模效应和产业集聚效应，依国际经验，对都心型城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市80%的地区，产生消费联动效应，带动区域经济价值的发展。
    其三，环境价值最大化。城市综合体具有“城中之城”的特点，不仅内部交通、景观需要合理配置，更要对原本各自独立的空间环境进行合理统筹，与周围环境相融共生，使一定的城市空间具有延续性。
    其四，文化价值最大化。综合体赋予建筑美的价值和意义，由于复合了商务、商业等诸多公共部分，并根据不同的规划定位，具有了不同的文化主题，因而成为城市公共文化的一部分，不仅赋予空间文化和故事，更给人自由和想象。

三  城市综合体选址惠州面临的挑战与机遇
    从2003年5月动工到2007年9月全面竣工，在北京东长安街上历时4年多时间建设的华贸中心投入运营后，使曾经的城乡结合部华丽转身为北京CBD东扩的核心引擎。华贸中心的成功开发和运营，吸引了全国几十个城市、几百家开发商前来参观学习。许多城市向国华置业发出邀请，希望能将“华贸中心”的成功模式移植过去，带动城市区域经济的发展。
2008年，华贸中心首次走出北京，选择将综合体落户惠州。当时许多来自行业、媒体的人士都产生了质疑：华贸中心为什么选择惠州？一个二三线城市能支撑起这样的综合体项目吗？
    正如当年的北京华贸中心曾经是老热电厂所在地块，属于城乡结合部，惠州面临着类似的问题。特别是在2008年之前，惠州市江北区虽然被看作为惠州市政府规划的政治、经济、文化、医疗中心，除汇集了惠州市政府、工商、税务、财政等政府机构，以及零散分布的几栋中端写字楼之外，却没有一个真正的商业中心，餐饮、购物、休闲等功能性配套缺失，下班或节假日期间，办公人群纷纷往老城区回流，整个新区“见车不见人”，远处还散落着一些农田和村落。
从现状看，惠州面临着不小的尴尬：很多人知道大亚湾，因为那里有全国投资额最大的世界级石油化工产业基地；但是，却很少人知道惠州，城市的知名度和影响力不如下属的一个区。而归根结底在于，惠州在城市化发展的跨越之下，城市建设需求不断扩容与升级，却没有一个真正意义上强有力的城市CBD。
    之所以出现这种局面，一方面因为惠州城区早已形成的商圈格局。其中，西湖商圈属于早期的商业步行街，商品低端、环境差，已逐渐走向没落；麦地商圈形成于2000年，有一定的时间积累，知名度较高；东平半岛商圈形成于2007年吉之岛入驻之后，由于集中了大量的中高端住宅，城市化“高知、高资”群体都从老城区往东平迁移，居住氛围越来越浓。这三大商圈基本截流了惠州大部分的客流；另一方面与江北新区商业配套的建设起步晚有很大关系。直到2008年之前，江北新区仅有一家本土商场和义乌小商品中心，不仅难成气候，中低端产品的规划定位还与原有的成熟商圈形成了同质化竞争，结果可想而知。
    是挑战也是机遇！
    正如国华置业董事长房超在接受媒体采访时所言：“之所以选择惠州，而没选择广州、深圳，主要基于两个判断：一是惠州拥有较好的机会；二是惠州的城市发展空间远大。”
    其一，惠州的城市化进程逐年加快，城市消费潜力巨大。2010年第六次全国人口普查资料显示，10年时间，惠州常住人口从322万人增加到460万人，平均每年增加13万人，位列珠三角第五，是全省平均增幅的2倍以上，也是全国人口增加最快的城市之一。其中，城镇人口从166万增加到286万，城市化率达62%。作为惠州的主城区，惠城区常住人口116万人，10年共增加47万人，增长67%，明显快于同期全市人口增长速度，消费潜力不断膨胀。
    其二，惠州除了大亚湾云集的中石油、中石化、壳牌等大型央企、外企外，还集聚了TCL、比亚迪、侨兴、雷士照明、三星、LG等大量的国际化企业，对高端商务需求不断积累，呼唤惠州出现能够满足他们需要的新的平台。
    其三，一个都市圈需要一个具有首位度的城市进行引领；一个城市更需要一个具有首位度的中央商务区作为引擎。作为首个政府主导、企业参与规划的惠州CBD在江北新区应运而生。作为惠州市政府重点打造的城市财富核心，江北新区亟需引进强有力的商业核心引擎，在满足居住生活、商务办公和购物休闲等需求的同时，对整个新区的经济起到驱动作用。
    其四，从现在惠州华贸中心所在位置来看，便不难理解。华贸中心所在地块，位于惠州江北新区的核心之上，紧邻市政府，博物馆、大剧院、体育馆等市政八大场馆环绕，东江在此蜿蜒而过，不远处有西湖环围，惠州大道、云山西路等城市主干道贯通，东江大桥、惠州大桥、合生大桥直抵，更有广惠、深惠双城轨站点交汇，通车之后，距深圳、东莞只需30分钟、距深圳机场、广州机场1个小时，踞北京仅需10小时，地段堪称绝版。
    由于地块极好，惠州市政府在招商之初就有意将目标瞄准在国内一线城市有过大型综合体开发经验的品牌地产商，从而提升江北CBD的档次。简而言之，就是“借综合体之力，大幅提升惠州城市价值”。惠州所需要的，正是华贸中心能够提供的，又恰好有这样一个地块，适合做高端城市综合体。

四  惠州华贸中心成功实践的经验总结
    国华置业在北京成功开发了华贸中心，那是否意味着将北京模式直接复制在惠州呢？实践证明，答案是否定的。北京和惠州是两个截然不同的城市，城市综合体的盲目复制只会导致水土不服。那么，惠州华贸中心在城市综合体的打造方面是如何实践的呢？
    实践1：不照搬复制，而是因地制宜。
作为国华置业走出北京的第一个项目，惠州华贸中心并没有固步自封，不是简单复制和照搬北京华贸中心的模式，而是因地制宜规划了商务办公、商业服务、都市人居三大CBD高端服务业态。
细心的人不难发现，北京华贸中心作为东长安街上成功运营的百万平米超大规模城市综合体，汇集了华贸大厦写字楼、丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、新光天地、华贸购物中心、国际公寓、中央广场等多种业态，而惠州华贸中心并没有规划酒店，正是因为考虑到该地块周围已经拥有凯宾斯基酒店、万丽酒店、康帝酒店、铂尔曼酒店等多家高档酒店，没有必要引进重复的业态。
    实践2：不按传统出牌，而是先做商业。
与大多数开发商先卖楼，后做商业的做法不同，为让惠州市民更早拥有高端、时尚、优美的购物休闲环境，惠州华贸中心选择了对企业实力和团队经营能力更具考验的做法，在开发建设过程中，先将主要精力集中在商场的建设和招商运营上。
    华贸天地2011年4月29日试营业，并于9月28日正式开业。作为惠州最顶级的时尚购物中心，华贸天地商品定位中高端、品类齐全，引进数百家国内外知名品牌，涵盖国际名品、环球美食、休闲娱乐、文化服务等“一站式”生活功能，不仅购物环境舒适，更能让非消费人群流连忘返，彻底改变了江北CBD中心区无高端商业的历史，已成为惠州乃至整个粤东的时尚生活首选地，拉近了江北CBD中心区商业服务产业与大都会城市的差距，推动惠州从“产品消费”向“服务消费”质的飞跃。
    实践3：不是为建筑而建设的短期行为，而是更多考虑人的因素。
    惠州华贸中心对城市环境重新组合，使城市公共空间更具人性化。具体表现在以下两个方面。
    其一，惠州华贸中心密切联系城市交通。项目内部人车分流，正面是文昌一路主干道，另三面铺设15米宽路面，其中，背面与市民乐园路相连，直通云山西路主干道，并且设置了广惠、深惠双城轨站点直通项目；两侧路面则紧邻会议中心、会展中心。
    其二，惠州华贸中心有互联互通的城市公共空间。惠州华贸中心在建筑规划上摆脱了一般商业建筑急功近利的局限性，以广场概念为核心延展布局，尤其注重与周边环境的融合。在惠州华贸中心建设之前，由于江北中心区整体缺乏商业和居住氛围，平时路面上只在上下班时有一些车辆外，难见到行人，市政八大场馆更是如此，除非大型活动时会有些人流穿梭其中外，平时基本只见几座孤零零的建筑。惠州华贸中心是建在市政公园里的综合体，整体呈“回”字型，正面是城市主干道，另三面分别被体育馆、会展中心、会议中心、大剧院、科技馆、博物馆、市民乐园等市政场馆围绕。
2万平米中央花园广场、华贸天地商业广场、下沉式广场、台地式园林、叠水喷泉等与整个市政广场互联互通，形成多样化、多层次组合的生态、高效、立体化公共空间。从华贸中心内步行3分钟即可畅享各大市政场馆，同样，各大场馆人群可毫无障碍的步入华贸中心购物消费、休闲娱乐。
    正因如此，华贸中心不仅将自身与各大场馆人流串联起来，为自身建筑群注入了可持续发展的强劲活力，更营造了充满亲和力的、便捷通达的城市公共空间，带动了整个江北CBD的人气。

五  惠州华贸中心效应
华贸中心运营一年多来，作为惠州新崛起的最现代化城市客厅，已成为惠州市政府公务接待、参观的必经环节；国际龙舟赛等重大活动，各国宾客必游之地；惠州市旅游局重点推介的现代化城市一景，已成为惠州城市新名片。
    自惠州华贸中心建设运营以来，不仅为江北CBD中心区带来5000多个就业岗位，还使区域现代服务业链条更完善，形成了以华贸中心为核心的商圈格局。华贸中心进驻之后，利用自身地段优势，充分整合江北CBD现有商务服务链条，使原本各自独立的会展中心、会议中心、文化艺术中心、酒店等商务配套与华贸大厦、华贸天地优势互补，在商务、商业服务方面实现了双向升级，并带动了惠州高端消费力向江北涌入，江北CBD商圈氛围渐浓、商圈地位逐渐呈现。
    作为惠州最顶级的写字楼，华贸大厦以国际超5A智能写字楼标准打造，以通信、金融、商贸、咨询等知名企业为主导租户，中国移动、中国联通、中国平安等企业区域总部云集于此。华贸大厦底商更打造成惠州金融第一街，全部引进银行、证券等金融企业，永亨银行首次进驻惠州即在此落户，汇丰银行业也随之进驻，改变了以往惠州商务硬件配置偏低、功能配套缺失，引进企业偏小，布局零落分散，聚集性较差的局面，逐渐形成了以华贸大厦为核心的江北CBD商务产业链集群，直接推进惠州总部经济、楼宇经济的发展。
    华贸中心的进驻是对惠州居住观念的一次重大变革。在此之前，惠州的居住观念还停留在对景观的需求上，几乎都是纯住宅项目，依山傍水而建，注重景观而忽视了生活功能，导致许多住宅区实用性差和入住率低，入住后生活成本高。尤其是江北中心区，生活商业配套缺乏，许多人都是“工作在江北，生活在河南岸”，宁愿每天这样往返，也不愿住在“没人气、没吃饭地儿”的江北。华贸中心的出现“入则宁静，出则繁华”的“一站式”大都市综合体生活方式越来越受到市民的喜爱，尤其是具有国际化阅历和视野的成功人士的青睐。
    2011年1月20日，广东省发展和改革委员会正式认定惠州华贸中心为“广东省现代服务业集聚区”。惠州华贸中心成为广东省首批、惠州市第一个、也是唯一一个商务服务类型的集聚区。与其它港口保税区、物流园区或科技园区不同，惠州华贸中心也是唯一一个以单个项目入选省级集聚区的项目。

结 语

    毋庸置疑，一个成功的城市综合体必定对规避商业的无序竞争，加快区域产业结构优化升级和良性再造，合理配置城市资源，提升城市居民生活品质，扩大城市居民消费需求，释放存量、扩大增量就业岗位，开拓税源；带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张……具有重要的驱动作用，是一个城市标志性建筑，是一个城市文化与灵魂的标签。一个成功的城市综合体也必定在中国城市化进程中发挥着承上启下不可或缺的作用。

 精彩点评
     刘世能：北京富达尔城市发展咨询有限公司董事长

    这几年城市综合体非常热门，到处都在建，好多人都在讨论城市综合体到底是好事、还是坏事？我认为首先是好事，从中国城市化进程看，很多三四线城市，甚至中小城市发展的特点，都是工业发展到一定程度以后进入第二和第三产业为主的过渡阶段。这样就带来人口的聚集，人口聚集需要第二和第三产业的支撑。没有一个好的工业设计，产品设计就比较落后，没有发达的金融，产业就很难做大，没有发达的信息，没有发达的服务，产业升级就缺乏后劲。这些高端产业需要载体，高档商务区短时间内可能形成不了，所以城市综合体就是一个好的平台。从这个角度讲，我们很多城市发展到一定阶段需要城市综合体。但要真正把综合体建好，是不容易的。首先这是一个商贸业的提升工程，是服务业的升级工程，是多功能的协调工程，是文化工程，也是一个城市的形象工程、标志工程。
要把这些做好是非常难的，需要掌握几点。第一，要结合每个城市的实际，因地制宜，不能照搬北京、上海、纽约的城市综合体模式，不是说那里有多少世界品牌，这里就需要多少世界品牌。第二，要做城市综合体一定要结合生产消费来达到结果合理的商业业态，最好地体现城市文化，打造城市地标。第三，应体现以人为本。业态不仅仅是购物，不仅仅是生态服务业，最好跟休闲娱乐结合在一起。从这些角度讲，难度比较大。我做了十多年的城市规划，我感觉很多城市都有很强的责任心，很希望把城市做好，但是在具体决策过程中，实际要考虑的因素很多，需要争论，需要探讨，找到适合自己的发展道路，从这个角度看，还需要做很多普及和思想提升的工作。
    最后，我认为，国华置业恰恰体现了这几点：一、因地制宜。在北京做得很好，到惠州并不是照搬过去。第二、以人为本。考虑到怎样让当地老百姓在这里体验到现代便利的生活。第三、考虑到周边因素。考虑到和当地文化、周边交通、周边功能的衔接。第四，考虑的不仅仅是立体销售，而是成为现代服务业的载体。我们到好多城市，发现有的城市找不到现代服务业的场所，很多企业有律师事务所，有会计师事务所，但是没有一个好的写字楼去办公。因此，华贸中心这个城市综合体对一些企业来讲就是福音。我祝愿国华置业今后能做出更多更好的项目。

     孙奇昌：希埃希规划设计研究院院长

    目前，综合体已经成为各级政府、各个区域在努力追求拉动地方经济的发力体。通过将近17年对商业建筑的研究和实践，我们得出结论，商业综合体能改变当地居民的生活和购物方式，这是商业综合体的主题和它的目的。所以，我们要结合酒店、超市、商业街、公寓、公园等等形成一个综合体。从规划设计的角度来说，惠州是一个山清水秀的地方，是一个极具风情和地方特色的地方。但是在七、八年前，惠州的主要街道，大街小巷都是店铺，整个城市形成了两线加一条的格局，这使惠州变成了典型的线状城市。商业综合体的作用，就是把大体量、大类型、服务更多人群的设施集中在一个地方，腾出更多用地去恢复和完善城市原有的面貌，这一点是我们这么多年一直在跟各级政府强调的。实际上，做综合体的目的是节省土地，使中国在城市化的发展过程中，腾出更多的土地来，有更多的景观和生活空间。
    另外，惠州华贸中心这个城市商业综合体项目做得很成功、很优秀，并且已经成为了当地旅游接待的名片，的确起到了这个作用。在德国的法兰克福，一个11万人口的小镇就有4个shopping mall，说明城市综合体已经开始变成一个集聚型的商业中心，在一个城市里形成一个城市集群，这样就可以节约出更多的土地来为我们营造更好的环境。惠州城市综合体项目，我打分就给99分，还有一分的保留就是希望我们今后能做得更纯粹一些。因为我无法想象欧洲商业中心里会出现住宅区，因为住宅需要住宅环境，商业需要商业环境，我希望未来中国城市化的建设再放松一些、再纯粹一些、再真正以人为本一些。